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房价基本稳定市场率先回暖2005合肥地产回顾

2006-04-07 14:22:13
华夏经纬网

    新华网安徽频道讯:据中安在线报道,2005年,合肥房地产投资规模增幅下滑,其中土地购置面积急剧下降;住宅供给继续上升,大盘化、郊区化趋势明显;销售增幅趋缓,市场销售周期拉长;由于宏观调控的作用,投资(投机)需求收缩,自住需求突显;房价涨幅趋缓,供需双方理性预期增强,供需矛盾有所缓解。

 

    1.投资规模与结构

 

    2005年,合肥房地产开

 

    发完成投资167亿元,其中住宅132亿元,投资总规模增长40%,增幅比上年回落15个百分点,但仍高于全国平均增幅5个百分点。

 

    从投资构成看,土地购置费35.4亿元,占投资总额的21.26%,与上年同比下降11个百分点;而土地购置面积405.3万平方米(6100)与上年同比减少了一半,只相当于上年的51%,政府供地量大幅减少,地根紧缩政策继续发挥作用。

 

    从投资区域分布来看,庐阳区房地产开发投资34.31亿元,占总量21%,在各区()中居于首位(不包括区划内各开发区);其次,肥东县房地产开发投资异军突起,达8.6亿元,比肥西、长丰总和还多4.6亿元,成为县域内房地产开发的亮点。

 

    从投资房屋用途看,住宅建设投资132亿元,占总量的79%,继续上升,并居于绝对优势。

 

    2.房屋供需总量及结构

 

    房屋结构分析:从销售面积看,住宅、办公楼、商业门面分别占89%2%9%。从新开工面积看,2005年增长21.12%,其中住宅增长30.1%,住宅供给仍将保持上升势头。

 

    住宅结构分析:

 

    (1)类型结构。1998~2002年,合肥市经济适用房供给总量169.58万平米,在建规模275万平米。2002~2004年,平均年建设规模45万平米,不足5%2005年启动了50万平方米经济适用房计划,只有10万平方米面向社会,每天排队咨询领表的有6000人,经审查符合条件的2000户,最终确认400户名额。求购数与实得数之比为51,相差悬殊。反映出经适房比例小,难以满足社会需要。

 

    (2)套型结构:高档大户型占主流,中低档房偏低。120平方米/套占48%120~150平方米/套的占39%150平方米以上占22%

 

    (3)品种结构:多层住宅所占比重回升。近年来,由于土地供给量缩价升,房地产开发强度加大,容积率上升,多层住宅所占比下降,2004年底已经下降到47%。但是,随着城市空间拓展,房地产开发边缘化,多层占比已由20054月份最低时的35%上升到2005年底的42%;前两年对高档商品房用地的控制,导致了别墅体量下降,2005年别墅供给量下降了5个百分点;而节地型的高层、小高层建筑占比稳步上升,分别上升了4%6%

 

    (4)区域分布结构:由于城市规划及供地布局调整,合肥经济技术开发区、高新技术产业园区、政务文化新区供给上升,蜀山区楼盘占据第一;由于物流、商贸等新的城市功能增强,瑶海区也迅速成为房地产开发的热点板块,蜀山、瑶海两区供给量占全市的80%。前两年的开发热点包河区,目前一环范围内已几无新的开发项目,滨湖新城刚刚进入道路规划建设阶段。2005年,包河区住宅开发量最小,只有10%。整体上来看,2005年,合肥房地产开发的郊区化趋势明显,近二环线的楼盘居多。

 

    3.市场销售状况

 

    2005年,合肥市房屋销售面积655万平方米、销售额150亿元,分别比2004年增长近40%14%2005年中央政府连续出台的各项宏观调控措施,对合肥房地产市场的影响有一定程度的显现,供需双方理性预期增强,供给增速放缓,需求尤其是投资需求明显收缩,市场整体上处于相持和调整阶段,呈现以下几个方面的特点:

 

    (1)销售周期拉长。

 

    从预售情况看,根据2005年底的统计汇总,全年平均即期预售率为61%,其中住宅为64%,分别低于20041114个百分点。现房销售相对于预售,受新政影响较小。2005年全市商品房屋现房销售面积414万平方米,其中住宅366万平方米,同比分别增长12%16%;销售率为73.8%,其中住宅为82%,分别高于20048个百分点和14个百分点。如果剔除拆迁复建点竣工量统计的影响,2005年的销售率应与2004年基本持平。

 

    (2)空置率明显上升。

 

    近两年来,合肥商品房屋空置总量持续递减消化,但自2005年三季度开始,发生逆转,且增幅逐月增大。截至2005年底,全市商品房屋累计空置面积突破百万平方米大关,增至103万平方米,创历史新高。目前空置率已达6.9%,较2004年的5.6%空置率有所上升。空置总量中住宅面积约占一半,同比上年增长73%,在房地产市场各项经济指标中增幅最大。

 

    住宅空置增加的一个突出原因是,部分类型物业受宏观调控政策影响较大。一是高档住宅如别墅、花园洋房本身就具有销售周期长的特点,加上成为重点调控对象,销售周期更加拉长;二是2005年上半年及以前在建在售的住宅中单套面积“超标”的非普通住宅,销售难度普遍加大,空置量也会增加;三是近年来在建的商品住宅中的高层、小高层比例越来越大。由于本地消费者接受程度不够,预销售进度普遍不及多层。

 

    4.住房消费需求及消费心理变化

 

    (1)投资性需求收缩。

 

    根据调查,2005年合肥市场,购房以自住为主,自住需求占到86.5%,比2004年增加2%。投资性需求受到抑制。外地户口在本地购买房者,20051~6月份,占35%,共5350套;全年近7000套,占总量的17%

 

    (2)消费者观望情绪较浓。

 

    5年内有购房计划的人群中,计划一年内购房的占50%1~2年占37.7%,3~5年内的占13.2%2005年则分别为17%50%20%

 

    (3)消费结构发生变化。

 

    购房意愿区域:热点集中在新的城市中心,首选政务区的占33%,经济开发区的占27%

 

    产品类型:仍然热衷于多层。选择多层的占60%,选择小高层、高层的分别达到29%8%

 

    对单套面积的选择:中等户型需求上升。

 

    (4)对房价的心理预期。

 

    总价:可承受程度上升。消费者对市场上住宅价位在20万元/套以下的,心理预期减少14个百分点;对30~40万元/套的心理预期增加了12个百分点;对40万元/套以上的心理预期增加5个百分点。其中,对20~30万元/套的心理预期最高,超过50%

 

    单价:可承受程度上升。2004年的心理接受单价集中在3000/平方米以下,占88%2005年,70%准购房者心理价位在2500~3500元之间。

 

    从购房目的、产品类型、单套面积、心理价格等角度分析,合肥房地产市场是以居住需求为主的,供需差距逐步缩小,这就为合肥房地产市场健康、稳定发展奠定了良好的基础。

 

    稳住全省市场

 

    2004年,合肥房地产二、三级市场连动,出现销售额翻番、房价上涨27%的火爆局面。2005年,交易面积655万平米,增长13.9%,房价上涨7.8%2005年,房屋销售放缓、销量收缩、房价波动,综合配套的宏观调控措施开始发挥作用。

 

    2005年全年价格走势:1~3月暴涨,同比增长30%4~6月小涨,7月和8月回落,10月以后企稳。

 

    2005年全年销售量()变化:20051~11月商品房批准预售面积为517.32万平米,同比增长35.2%,实际登记销售面积下降,同比下降6.9%。二手房成交面积同比下降20.8%,成交额增长9.6%

 

    综观全年,房价基本保持稳定的情况下,各区域、地段间价格在小幅调整,2005年下半年没有发生其他城市的房价整体跳水现象。

 

    2005年合肥房地产市场走势变化特点:

 

    (1)量变在先价变在后,走出下探行情。

 

    2005年,在调控政策作用下,合肥房地产市场一波三折,即5月下降,8月回暖,12月走稳。5月份是房地产销售的传统旺季,合肥有近20个住宅楼盘集中上市,但是销售量不升反降,当月合同备案面积24万平方米,比4月份下降了三成,比最高的1月份下降了五成半。6月,交易清淡,进入谷底。合肥的各个楼盘销售幅度均大幅下降,交易量只及往年同期的1/5~1/10,有的楼盘10天卖不出一套房子。与此同时,成交价也是顺势而下。

 

    (2)开发商策略护盘,市场率先反弹。

 

    根据市场特点,开发企业采取新的定价策略,大体上维护了市场稳定。新盘开盘价小步向下走,老盘微幅上涨。一些新上市项目定价下调5%~10%(与周边同档次楼盘相比),在此基础上采取定期优惠、赠送实物等方式启动市场。比如大学城有商业地产以下调20%的低价入市,以8~10万元拥有商铺的诱人广告杀入市场。

 

    经历了短暂低迷之后,当多数城市房地产市场仍处于观望期,合肥市区商品住房的成交量开始回升,市场开始回暖。8月当月,全国商品房销售量环比增幅超过50%的城市只有南昌、合肥、无锡和哈尔滨。合肥房地产市场快速复苏,反映开发商及消费者对后市仍然看好。三季度,市区住房预售价格稳定在3200/平方米左右,比二季度略微有所下调。

 

    (3)二手房市场受到重创,带动新房市场走低。

 

    2005年,宏观调控中有关对持有期不足两年的二手房,在交易环节征收营业税的政策,对二手房市场产生直接影响。合肥房地产交易中,新房、二手房为10.92,市场结构较为合理,二、三级市场连动效应明显。2005年,二手房构成中,5年内的低房龄次新房在其中所占比重达46%。新政出台后持有者改变投资方向,低房龄的次新房一时间形成抛压,对新建房市场形成同向作用,产生负面影响。

 

    从二手房价与新建商品房均价对比可见,1~6月份两者同步运行。新房分别在3月、6月达到全年的次高点、最高点;二手房分别在3月、5月达到全年的次高点、最高点。二手房房价提前到达高点后,急剧下滑,8月份探到最低点,9月份以后平稳,11月、12月略有下滑。新房均价在6月份后快速下滑,910月份在低点稳住、1112月份略有回升。

 

    (4)投资需求收缩,房价泡沫得到部分消解。

 

    2005年,由于发展阶段和内在矛盾不同,各地房地产市场显示了不同的风景。上海的泻(高档房价格下跌16%)、北京的涨(房价上涨20%)、深圳的炒,而合肥以其“稳”,受到建设部的表彰。

 

    综观2005年,合肥房价上涨了7.8%,低于GDP及人均可支配收入的上涨速度,房价泡沫得到部分消解。2005年,房价涨幅下降了19个百分点。涨幅急剧下降的重要原因是投资需求的收缩,需求结构调整明显。其一,新房市场外地购房者所占份额急剧下降。1~6月,外地购房者购买了5350套住房,占实际登记销售面积的35%,而在7~11月,外地购房者只买走了324套,所占比例只有2.5%。其二,二手房的走势更能说明问题。2005年,二手房成交面积同比下降20.8%,成交额增长9.6%1~6月,投资、投机性购房者急于变现,在二手房市场,表现为次新房交易额猛增,同比增长了9%。而下半年,二手房交易量大幅下降(同比下降了30%),市场抛压得到缓解,做空能量有限。

 

    就省内市场看,合肥房价走稳,起到中流砥柱的作用。合肥的稳,稳住了全省的房地产市场。(安徽省社科院房地产研究中心:蒋晓岚、孔令刚)

     
 

 

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