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房企巨头“血拼”粤港澳大湾区:哪类项目争抢最激烈?
2019-04-11 15:38:35
华夏经纬网

  实习记者 田付 华夏时报(chinatimes.net.cn)记者杨仕省 深圳报道

  22年前,新中国历史上土地拍卖的第一锤在深圳定音,到如今珠三角地区逐渐成了房地产领军企业的摇篮。

  日前,《粤港澳大湾区发展规划纲要》(下称“规划纲要”)正式公布,香港、广州、深圳……这些曾在中国经济发展史上书写下诸多奇迹的名字,如同被装上“大湾区”牌的新型马达,带动这片土地再次进发。

  随着年报披露完毕,上市房企在大湾区布局轮廓初现,在其纷纷摩拳擦掌看好大湾区的同时,如何开发也成为摆在面前的难题。一位官方背景的匿名人士向《华夏时报》记者表示,大湾区城市开发成熟度高、人口密度高,为片区焕发新貌增加了难度;中央反复强调的“房住不炒”原则,给城市管理者划定了刚性红线。这就要求粤港澳大湾区建设在引领经济结构转型升级的同时,需要确保城市群落健康发展、实现宜居宜业的目标。

  从房企摇篮到巨头战场

  粤港澳大湾区对标纽约湾区、旧金山湾区等世界级大湾区,交通基建成为大湾区早期的重点建设任务。

  2019中国房地产开发企业500强排行榜显示,以总部所在地计算,全国十强中,粤港澳大湾区包揽了半数。包括多项业绩排名第一的恒大、品牌企业万科、堪称二线城市奇迹的碧桂园,也有新进之秀富力地产。

  今年房地产行业的集中度持续提升,龙头房企继续发挥规模优势,排名前十的企业购得全行业51%的储备土地,大湾区片区从房地产企业的发家地演变成了比拼场。

  《华夏时报》记者观察到,自2016年以来,包括恒大等多家房地产企业开始公布在深圳的土地储备。

  今年2月21日,克而瑞研究发布报告显示,截至2018年底,房地产企业在粤港澳大湾区土地储备货值TOP30总货值达5.73万亿元和26亿平方米;其中,碧桂园以5713.4亿元货值和5000万平方米土地储备位列第一,恒大、中海、保利、招商等房企紧随其后。

  融创董事局孙宏斌在不久前就曾表示,包括恒大、碧桂园、华润、万科等大公司都诞生于大湾区内,大湾区的竞争非常激烈。融创虽然发家于北方,但早有布局华南之意,在收购佳兆业失败后,于2015年成立了广深区域公司,3年时间,土地储备货值已达到1846.2亿元。

  今年第一季度,房地产企业单个项目成交金额前十榜单中,华润置地成为唯一一个有两个项目进入前十的企业,即深圳华润城和深圳湾瑞府。如果加上万科星城,深圳共有3个项目进入前十,3个项目总额约97亿元,远高于上海、北京。这三个单体项目的高价明显来自粤港澳大湾区的区域利好,以及科技产业的集聚效应。

  在主营业务抢占大湾区的同时,多家房企均显示出多元化的布局和业务发展趋势,并且与大湾区的宜居宜业、生态环保等定位具有高契合度。例如,融创通过收购,现有文旅团队7000多人,将文旅定位为多元化经营的重要板块,在广州的文旅城将成为今年的重点项目;佳兆业足球队实现冲超目标,为其打造体育小镇奠定了基础;在“地产+科技”的样本打造上,碧桂园在惠州潼湖的科技小镇已经落地。

  争抢旧改市场“大蛋糕”

  对于未来粤港澳大湾区的建设目标,规划纲要明确提出,在空间布局上,粤港澳大湾区要建设四个核心城市、七个重要节点城市,要通过城市更新、改造城中村等,来实现城市的升级。

  目前的大湾区,以全国0.6%的占地面积,贡献了全国12%的GDP。未来的大湾区,必须向有限的土地要更高的GDP产出。但是,当前大湾区城市普遍开发程度较高,根据地产研究机构克而瑞的研究报告,2018年深圳和东莞的开发程度已接近50%,远远超出国际城市开发警戒线30%;珠海、佛山也已超过35%。

  土地警戒线告急,经济发展与人口增长对城市空间的需求迫切,给城市更新和“三旧”改造带来巨大的市场,不少开发商已经为大湾区的旧改进行储备。

  《华夏时报》记者了解到,以深圳为大本营的佳兆业,其在大湾区的土储货值近3400亿元,占全部货值的73%,其中深圳货值高达1600亿元,将近大湾区货值半数。在不久前的年度业绩发布会上,佳兆业董事局主席郭英成表示,佳兆业的旧改业务将主要集中在深圳、广州两个核心城市,以及惠州、中山等珠三角城市。

  此外,在恒大2018年业绩发布会上,恒大董事局副主席夏海钧也表示,恒大在深圳已取得开发权的土地2900万平方米,未来以旧改为主。

  在城市之外,规划纲要提出,大湾区要通过改造城中村、合并小型村等建设一批特色城镇、特大镇,实现超级城市群落的布局。

  近年来城镇化建设的热词为“特色小镇”。虽然不同主管部门的表述略有不同,但始终未改其以产业为核心、以城镇化为目的、以提升整体面貌为硬性指标的宗旨。珠三角九市原本就城镇数量多、体量大,并且天生形成产业片区、产业带。来往于珠三角地区,无论是驾车还是乘坐高铁,往往在连片的工业园区和农民房中,不知不觉就从一个城市到了另一个城市。然而,从全国两批特色小镇名录来看,珠三角地区并没显示出其区域性优势。既因为特色小镇的样本发源于长三角地区,又因为受制于面积等硬性指标。

  特色城镇建设将成为粤港澳大湾区量身定做的集群发展着力点。特别是房地产与新兴热点行业的结合,被众多房地产企业看好。大湾区定位之一是建设国际科技创新中心,人工智能就是碧桂园战略布局的重要业务,集团计划5年内在机器人领域至少投入800亿元。

  来源:华夏时报 责任编辑:秦岭 主编:公培佳

  来源:由广东省台办提供

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