沈阳市消费者协会点评2005年霸王条款

2005-12-06 00:48:36
华夏经纬网

    新华网辽宁频道讯:据辽宁日报报道,昨天,沈阳市消协公布2005年不平等格式条款24项,主要涉及商品房、商场、超市、健身房、洗浴中心、农资、保险、运输等领域,所收到的线索469条,其中关于商品房方面的条款近300条。为此沈阳市消协首先重点对商品房买卖中的14项“霸王”条款进行了点评。这是继2004年之后,沈阳市消协代表消费者进行的第二次点评不平等格式条款。

 

    沈阳市消协会长韩晓言指出,点评不平等格式条款的目的不在“点”,而在通过“点”经营者去“修”、去“改”,使格式条款符合法律、法规的规定。通过“点”,使消费者知法、懂法,经营者懂法、守法。消协作为消费者的代言人,点评不平等格式条款只是“点题”,“破题”需要立法机关、执法机关、司法机关、广大消费者、经营者和社会各界的共同努力。

 

    之一:最终解释权为发展商所有

 

    “本广告内容非发展商要约邀请,不构成双方买卖合同内容,广告最终解释权归发展商所有。”类似广告语为一些楼盘宣传所常见。

 

    点评:按法律规定,如果广告和宣传材料中的允诺和说明存在以下特征,则不是要约邀请,而是要约。第一,内容中存在着对开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明的允诺,如房屋结构是混凝土结构、居住区绿地、健身、电视购物设施齐全等;第二,对房屋的说明和允诺具体确定,如绿化率、单元配备等;第三,说明和允诺对商品房买卖合同的订立、房价的确定有重大影响。所以,广告中的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容。

 

    之二:认购书签订后不退定金

 

    在商品房买卖合同中的典型表述为:买受人签订本认购书时,即缴付定金贰万元(含诚意金)。本认购书签订后,定金不退还。

 

    点评:定金不退还违反了我国法律规定。《担保法》第89条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回,而不是不退还。开发商在签订认购书时,让消费者交付大量定金,是为强买强卖所设的陷阱。

 

    之三:签订合同十日内交总房款的30%

 

    在商品房买卖合同中的典型表述为:买受人应在签订本合同之日起十日内向出卖人支付总房款30%的分期款(含定金)

 

    点评:此条款的规定不明确。因为房屋分期付款与定金的性质不同。按照《担保法》的规定,定金不得超过主合同标的的20%

 

    之四:外墙面使用权不属于买受人

 

    在商品房买卖合同中的典型表述为:该商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人,买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于出卖方。

 

    点评:屋顶、外墙面等使用权属于全体业主所有。开发商强行占有侵害了消费者的权益。

 

    之五:按银行存款利率向买方支付违约金

 

    在商品房买卖合同中的典型表述为:按买受人累计已付款的银行存款利率向买受人支付违约金。

 

    点评:这是显失公平的。根据法律规定,在没有违约金数额或赔偿额计算方法的情况下,逾期交付使用房屋的应支付违约金或赔偿的最低标准是“同地段同类房屋租金标准”。可是开发商事先为自己设计了一个极低的标准,实现了减轻自己责任的目的。

 

    之六:150日内办理房屋产权证

 

    在商品房买卖合同中的典型表述为:出卖方应该在商品交付使用后150日内办理权属登记,将出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书, 出卖人承诺继续办理。

 

    点评:对于购房人办理权属证书的期限《城市房地产开发经营管理条例》作出了明确规定,即商品房交付或销售合同签订之日起90日内。

 

    之七:十天内没交首付不退定金

 

    在商品房买卖合同中的典型表述为:若乙方支付定金之日起十天内未能按时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款,则甲方有权单方面解除本商品房认购书,并不退还定金。

 

    点评:根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:在商品房买卖中,买受人迟延履行债务,出卖人要进行催告,催告后,买受人还有三个月的宽限期,如在此期限内仍未履约,方可解约。上述格式条款剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利。

 

    之八:开发商告知实际情况可延期交房

 

    在一房地产公司与买受人签订的《商品房买卖补充协议》中规定:因遭受不可抗力而导致的违约行为,出卖人不承担违约责任。不可抗力因素包括但不限于:自然灾害、战争爆发、政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。

 

    点评:《合同法》规定:不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而开发商规定部分不可抗力中有些则纯属自身或第三方原因造成,这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。 

 

    之九:买房人按3%支付违约金

 

    开发商按万分之一支付违约金

 

    在商品房买卖合同中的典型表述为:如乙方(买受人)违约,按3%支付违约金;如甲方(开发商)违约,按万分之一支付违约金。

 

    点评:上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。我国法律规定:在订立合同时显失公平的,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

 

    之十:开发商转卖已售房屋赔偿3%了事

 

    在商品房买卖合同中的典型表述为:双方签订协议后,若甲方(出卖人)将乙方购房另转卖给他人,甲方应付给乙方已付房款3%作为对乙方的经济赔偿。

 

    点评:一房二卖是典型的欺诈行为,绝不能简单地以3%经济赔偿应付了事。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

 

    之十一:开发商可随意改变户型

 

    侯先生与辽宁某房地产开发有限公司签订了二套6楼的房屋。在入住时,他发现开发商把6层与7层连为越层。

 

    点评:开发商为个人利益而自行改变户型,不按约定提供房屋,有意误导消费者,给消费者造成损失,本身已构成违约,使消费者错过了其他选择权。当发生这种情况时,消费者不应该默认,而应积极依法主张自己的权利,追究开发商的违约责任,并要求开发商赔偿自己的经济损失。

 

    之十二:开发商不告知真实情况

 

    李女士反映,在购期房前,开发商没有告知其真实房屋情况,结果买了一套斜角房。

 

    点评:经营者在出售商品或提供服务时有告知的义务,上述开发商故意隐瞒事实真相,违反了经营中的诚实信用原则,严重侵犯了消费者的知情权,存在不公平交易,是一种欺骗行为,损害了消费者合法权益,已构成欺诈。

 

    之十三:期房买卖合同不开发票

 

    在商品房买卖中,有些开发商在签订合同时故意不签时间,或收房款时不给发票.

 

    点评:期房买卖合同与现房买卖合同是有很大区别的。不签合同的签订时间,造成了消费者的举证难。开发商不给开具发票,这种行为不仅规避了期房买卖合同的法律责任。

 

    之十四:交房前的“霸王规定”

 

    例如于先生购买了商品房一套,办理入住时房屋开发公司让其交纳前一年的采暖费,否则不予办理入住手续。于先生对此有想法,认为自己去年没有住到房子,为何要承担采暖费?

 

    点评:新版商品房预售合同规定了开发商不得强制收费,如开发商的做法没有征得消费者的同意,单方要求消费者支付没有消费的费用,加重了对方的责任,是无效的。

  
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