鞍山将开展对房地产商的土地增值税清算

2007-09-12 09:09:45
华夏经纬网

    昨日记者获悉,鞍山市地税局刚刚接到省地税局转发的《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》。根据办法规定,对房产开发企业土地增值税的清算工作将在鞍山展开。

    这个办法将会给鞍山房产市场带来哪些影响?昨日,有关人士对该政策进行深层次剖析。

    【新规解读】

     新法将对捂盘惜售进行打击

    《办法》规定,凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目,均适用本办法。

    具备房地产开发项目已通过竣工验收,预售开发建筑面积达总可销售面积的85%以上,或比例未超过85%,但剩余可售面积已经出租或自用的;取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的等任一条件的,地方税务机关均可要求纳税人进行增值税清算。

    同时,《办法》对企业清算申请、受理与审核的相关程序及需要出具的相关手续都进行了详细说明。

    《办法》要求,取得销(预)售许可三年未销售完毕,主管税务机关可要求企业清算。

    这表明将对捂盘惜售进行打击,满三年了还不销售也不会给开发商带来更多的预期利润。

    同时,《办法》还要求,对房产开发企业以赞助、职工福利、奖励、抵债等行为,发生所有权属转移时应视同销售房地产,其收入由主管地方税务机关按当期同类地区、同类房地产的市场价格核定。

    有关人士表示,这个规定打击了开发商以职工福利、抵债房等形式炒房的行为。

    新法对调控房价有积极意义

    鞍山市房产部门一位不愿透露姓名的人士称,土地增值税实行四级超率累进税率,增值额超过50%的,适用30%的税率;增值额在50%至100%区间的,适用40%的税率;增值额在100%至200%区间的,适用50%的税率;增值额超过200%的,适用60%的税率。

    与比例税率相比,超率累进税率最能体现税收的纵向公平,开发商转让房地产所取得的增值额越大,税率就越高,应缴纳的税额也就越多。如果地价在开发期限内飙涨,就必然会导致开发商囤地和开发成本大增。

    由于房地产供给的相对稳定性,房地产价格弹性所具有的刚性,以及消费者对于房屋这一耐用消费品与日常生活用品相比,需求价格弹性较大等因素,使得由房地产的转让者缴纳的土地增值税的税负短期内不易转嫁给房地产的需求者。当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润相差不大时,房产商就不会再哄抬房价,致使房价回归供需平衡的市场规律。

    【直通鞍山】

    鞍山何时执行尚未明确

    “刚接到省局通知。事实上,对于房地产开发企业土地增值税我们一直在征缴,不过一直没有统一的规范性文件。这次办法出台的目的,就是对征缴工作进行规范。”昨日,鞍山地税局财产行为税处相关人士这样说。

    此前鞍山征税时一直采用预征收制,对房产企业采取随卖随征的做法,具体什么条件需要征缴并没有具体规定。而新下发的《办法》对此做了明确说明。鞍山地税局虽然接到了相关通知,但具体什么时间开始执行清算,尚未向记者透露。

    房地产企业开始研究对策

    对于土地增值税清算,一些房地产企业已经开始积极应对。鞍山万科房地产开发有限公司相关人士称,目前企业已经针对各地的增值税政策研究应对措施,不过鞍山公司还没有接到相关通知,因此不能随意释放消息。而其他房地产企业对于土地增值税清算表现也很敏感,或是说不知道相关信息,或表示不方便接受采访。

    【专家分析】

    有利于抑制炒房 房价依然会上涨

    辽宁大学经济学院院长、教授林木西分析,从长远看,由于城市人口不断增加,房产市场供求关系仍然是供小于求,房价上涨依然是今后的趋势。

    从理论上讲,对房产开发企业所征缴的土地增值税,将被计入房屋开发成本,最终要转嫁到购买者身上。

    不过从另一个角度说,土地增值税清算对于抑制炒买炒卖房地产行为、避免出现房地产经济泡沫等方面起到重要作用。

    现在有相当一部分人购房并不是为了居住,而是为了投资、倒卖,为此,有的人一次就购入好几套房屋,收益相当可观;有的开发商则与代理商相勾结,随意抬高售房价格,并雇人排队购房,造成虚假的“抢购”声势,使多数购房者产生错觉,加入“抢购”行列;还有的开发商大量囤积房屋、土地,制造房屋越来越紧缺的假象。所有这些,必将造成房价全面上涨。

    而土地增值税使得房地产开发企业和所有转让房地产取得超常利润的个人成为纳税人,而对个人转让自有普通住宅却给予免税。

    因此,土地增值税对于抑制炒买炒卖房屋行为,使个人消费趋于理性,是有积极作用的。首席记者杨勇

来源:北方晨报

  
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