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云南省政府出台6大举措稳楼市 一笔托市经济账
2008-11-07 08:25:10     华夏经纬网
  

   孰是孰非?这个平时一度令人很难辩明的话题,在2008年经济大气候下的房地产领域就更成了迷宫般的难题。

  这道费解的方程式必须有人来破,当然仅靠市场无形之手还不够,近日,云南省政府出手了。

细揣账单

  政府出手之后,最令施先生感兴趣的是政策措施中的许多优惠“数字”——买房人,尤其希图通过房子保值增值的买房者都会深陷于此——因为有一笔账不得不算。

  全球金融危机,中国经济下行,昆明楼市低迷,房价深度调整,施先生一直处在惊愕处境之中。这所有的因果都是因为前年他买了两套房子,其中一套还是去年房价高峰期时跟风一样购买。现在想想,他认为自己跟风很傻——中国百姓买房都是“买涨不买跌”,他有种被忽悠的感觉,谁想去年国家打击房价泡沫的措施立即就跟上了。

  为了第二套,他还不得不与妻子搞了一把假离婚的闹剧,原因是去年国家对于第二套住房的规定——以家庭为单位,凡购买第二套的,从首付比例、贷款利率上均有大幅提高,离婚之后,他们可以以便宜数万的优惠,以第一套的名义买到第二套。

  事移时易,没想一年不到,中国的经济与房地产又进入到一个新的时点,住房成交量大幅下滑,公众持币待购的观望情绪浓厚,昆明甚至由去年的每月6000-70000套的成交量滑至1000余套。

  房地产连着你我他,也连着经济的发展、地方政府的利益取向,毕竟,房地产是一个产业链条很长的产业。

  将于11月1日开始执行的《关于促进云南省房地产市场健康稳定发展的意见》出台后,与当初的心理一样,他开始为自己的房子算着细账。

  “如果我打算卖掉一套房产已满2年、不到90平米的二手房,总售价为36万,国家和云南新政出台之前,我出售此套需要缴纳:营业税未满5年按总房价5.56%收取,即20016元;个人所得税为成交价的1%,即3600元,再加上查档费、手续费、印花税、公证费等共28891元。”

  新政出台后,惊喜之余他快速地掐指一算:减去二手房交易印花税900元、营业税20016元、个税3600元等,他省去了28116元。

左右为难

  其实,在新政出台前,这个明细账单中还埋下了一个重大“伏笔”——一般在绝大部分买卖二手房当中,施先生所缴纳的2万多元由买房者承担,但这也是一个令人左右为难的“潜规则”。

  《左右为难》,好像这首歌中的情景:两个男人同时爱上了一个女人,最要命的是,他们还是铁杆哥们,如何选择的“要命博弈”摆在了他们面前。

  这种爱情有时甚至会到相思成灾、反目成仇的程度,施先生的买房与卖房抉择也有这种折磨人的摧毁力——卖吧,赚不到钱,买房人肯定又觉得价位、税费太高,卖也不是,买也不是。

  辗转反侧,左右为难。

  因为,虽然几乎所有的税费由买方承担,转嫁的后果是你不得不降低自己的卖房报价,否则,在经济下行、楼市低迷时期你很难卖到好价钱,甚至亏损,因为没有人愿意以太高的价位出血(在房地产高峰期还好说,因为那时的房子好卖)。

  但在当下的时令,如果不到5年的房产,再加上数万甚至十余万的税费,谁愿意买?——只有看长期且经济实力较为雄厚的(包括自住、投资者)可能会出手。

  房价的高位,与市场有关,但到了国家要打压泡沫的时候,国家也会通过加征税费变相提高房价,它惟一的目的是以此打压需求方,造成房屋成交量下滑——房价虚高之后,买房者还会出手吗?

  一般人认为,热钱的流入、流动性过剩、投机者、投资者是抬高房价的罪魁祸首,其实,政府也在其中扮演着重要的角色,只不过,政府的目的是好意,也是良苦用心。

  因为,政府绝对不能让房地产市场出现泡沫,不让房价过分虚高,否则,它会破坏整体的经济运行,那时产生的后果不堪设想,大多数人的利益将会受到严重侵害,城市化的进程也会受到冲击。

  理由可能还有许多,但至少“居者有其屋”的宏观愿望会落空。

  对此,施先生能够理解国家的良苦,百姓、市场肯定也会支持,这就是国家的经济大势,因为,你做任何消费行为之前,你都不得不考虑大气候。

  现在还是回到税费。税费,施先生可以转嫁,但市场,你不能去强求,有人说这就是国家的“经济学”学得很好,其实,当初所有抑制房地产泡沫的政策都是国家经过精心测算后才“算”出来的“经济学”。

  这也与施先生经常喜欢算账一样,正所谓“国家有大账,个人有小账”。

  在特殊时期,总之是国家算了一笔账:即使你将税费“嫁”给卖方,但你因为房价过高,买房者就不会出手,就会观望。

  打压不合理需求,拉紧开发商的资金链条,从某种意义上来说,它产生了“如今的持币待购现象”。

  2007年底至今,所有的人开始“过冬”,寒流中,施先生明显感觉到阵阵寒意。

  但没想到的是,世界遇上了金融危机,中国遇上了“最困难的一年”。

  政府也开始左右为难。

政策博弈

  今年9、10两个月,国家连续采取了一系列松动货币、财税政策。

  但记者走访了相关权威人士,他们的说法惊人的相似:过去楼市政策收得过紧,所以新政不得不拿出来,但力度还不大。

  其实,政府考虑的是国家经济与社会这个“大盘”:不松动货币、财税,在世界的寒冬中,中国的经济如何保证又好又快?如何保证十几亿张嘴的需要?如何保证就业的稳定?但松动得过分又怕去年至今年前8个月的CPI抬高,通货膨胀阴影卷土重来。

  所以,政府也左右为难,国家的政策只好是“灵活审慎”。

  这就是政策博弈。

  这种博弈,从云南省出台的《关于促进我省房地产市场健康稳定发展的意见》(以下简称《意见》)就可明确感受到。

  今年下半年的云南尤其昆明,与全国一样,房地产业也过上了冬天。因此,《意见》中说到:“为保持云南省房地产市场的持续健康稳定发展,加大住房结构调整力度。”

  “《意见》标题的三个词值得注意:促进、健康、稳定,”风之铃地产咨询机构副总经理陆韬说。

  促进的意思很明显:整个楼市低迷;健康是指现在的指数不正常;稳定是指现在有点不对劲。

  3个词的意思很相近,为何要在此加以强调?其实这也反映了政府的一种博弈心理——药引下得过猛,会不会重复“昨天的故事”:楼市泡沫?下得过轻,房地产业低迷又会伤及产业与经济的肌体?

  暴涨暴跌对谁都没有好处,政府的意图指向一般是:房价随着社会经济的发展而平稳增长。

  暴涨泡沫一旦被击穿,就会产生类似美国次贷危机,所有的链条就会断裂;暴跌除了引发危机之外,起码还会引起如今的持币观望态势,因为买方市场希望价格越低越好,那样人们只有等待。

  但房地产业发展就会面临一蹶不振的尴尬境地。

  所以,在这种博弈中,有时也会给人一种自相矛盾的感觉,“主要还是看政策的后期效应”,因为政策是可以根据发展情况进行调整的。

  施先生的细账、政府的博弈使人们不得不更加关注云南省政府《意见》的具体内容,虽然云南省建设厅的有关负责人说“此话题较为敏感,以《意见》为主,不方便表态”,虽然记者拿到的只是《意见》简略稿。

  《意见》指向了买房者、卖房者及开发商这三大楼市主体。

  《 意见》强调,云南省房地产市场价格运行平稳,投资增长较快,秩序基本良好,总体上是健康稳定的。但面对国际金融动荡,国内外房地产市场出现较大调整的影响,云南省房地产市场平稳发展面临较大压力。要通过积极构建良好的住房消费环境,切实多渠道解决好保障性住房,进一步优化房地产业投资发展环境,加强对房地产市场的监测和预警,来促进云南省房地产市场健康稳定发展。

【措施1】

  在2009年12月31日前,个人将购买超过2年的普通住房对外销售的,不负担营业税和个人所得税。

【措施2】

  在2009年12月31日前,免收个人购买90平方米以下普通住房的住房登记费和个人买卖住房交易(转让)手续费。

【措施3】

  放宽普通商品房契税减免征收范围,购买90平方米以下普通商品住房(含二级市场购房,本条下同)的契税执行0.5%的税率;购买90平方米以上、145平方米以下普通商品住房的契税执行1%的税率;将别墅除外的其他非普通商品住房交易契税降至1.5%。

【措施4】

  加快住房分配货币化改革。已经出台住房补贴政策的州市,在财力许可的条件下,要加大财政预算安排力度,加快发放进度;未出台住房补贴政策的州市,要加快出台政策。非财政性拨款的企事业单位,也要参照上述规定,支持本单位无房或住房困难的职工尽早解决住房问题。按省级人民政府规定,企事业单位向无房或住房困难的职工发放的住房补贴,可在税前据实扣除。

【措施5】

  进一步放宽购买商品住房的落户条件。凡是购买了商品住房(含二级市场购房),但户口不在购房所在地的购房者,可根据购房面积大小,将三人以内家庭成员户口转入购房所在地户籍管理机构。

【措施6】

  调整房地产抵押权登记办法。领取了《商品房预售证》的开发项目,停止销售后,可就未售部分房屋办理在建工程抵押权登记手续,在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后,将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记。

  云南省出台的以上措施令施先生有点惊喜,“同时也能释放我一定压力”。

  专家表示,这同时也印证了一句话:“只有自己搞大做强了,别人才会拉你一把,否则没戏。”

  刚好施先生投资的领域是一个链条很长,产业很大的实体,“不救不行啊。美国的投资银行雷曼兄弟为什么没人救,是因为他没有其他3家的实力强大,没有他们牵扯的利益主体多。”

  他仍然对这个巨大的市场利益前景充满极大信心。

市场预期

  当全球面临由美国房地产次贷危机引发的巨大金融危机冲击波时,人们都开始讨论一个核心话题:市场信心。信心不恢复,经济前景黯淡无光,股市、楼市萎靡不振。

  何谓市场信心,即市场预期,预期需要培养,需要提振,云南财经大学房地产研究中心主任张洪与陆韬的观点一样,他们说,大环境、大气候都在过冬,云南省出台的6大措施就是在提振市场的信心、预期。

  《意见》中也明确指出,各级政府、各有关部门要进一步加强对房地产的运行分析,合理引导房地产投资和消费,增强消费者、企业对宏观经济和房地产的信心,稳定市场预期。

  不言自明,去年的国家政策是为了抑制不合理需求,打压泡沫,如今就是为了增加合理需求。从经济的角度讲,供需关系发生了变化。

  对于有购房需求的赵女士,在听到云南省出台的政策后,她坦言,自己才刚刚工作,想要通过自己买房是不可能的。她觉得这些政策出台当然好,但让购房者真正得到实惠的还应该是房价回归“平价”。

  其实,她的要求纯属正常,从经济学分析的角度,所谓平价,就是能让绝大部分消费者有购买的期望值。期望值的背后是居民的消费能力,按照一般的观点,房子不是越便宜越好,百姓不是都能安居乐业吗?

  但这是一个繁杂的经济学工程,也是市场所面临的难题,仅有一点可以解释的是,还是前面所述,房地产是一个产业链条,也是一个利益链条,开发商的利益、政府的利益、百姓的利益等等,关键是要进行正确的博弈。

  在经济又好又快增长的前提下,房地产业总的方向是只能向前,房价只能平稳增长。

  对于云南省出台的稳定楼市政策,昆明银海地产总经理汪万生给出了这样的评价:“对购房者、开发商都是一大利好,云南的政策要比其他省市好得多。”电话中他告诉记者,今年以来,由于成交量持续下跌,很多在售楼盘的销售周期都在拉长,贷款和销售周期出现了不对应,这样一来,开发商资金紧缺,给开发商还款造成了很大的压力。该政策出台后,一些未售、待售的楼盘也可以抵押贷款,这在一定程度上缓解了开发商资金紧缺,减轻了还贷压力。

  但关键问题还是在于开发商要提高产品质量、增加销售,才能从根本上解决融资问题。

  专家分析,从6条新政可以看出政府不同的着力点。第一条对于需求方绝对利好,将营业税的期限由5年调整为2年,此举意在推动二手房交易,扩大二手房成交量,对于二手房的回暖有积极促进作用。

  在刺激需求上,此条也是本次措施中力度最大的一点。曾经,农村居民将落户城市作为一大需求,此次出台的第5条,云南省再次放开落户条件:凡购买了商品住房的,可根据购房面积大小,将3人以内家庭成员户口转入购房所在地户籍管理机构。

  放大落户条件,无疑将更进一步加快城市化进程,这背后的原因很明显:落户将更加自由,刺激农村居民或三线城市居民向自己喜爱的大城市转移,由此可以看出,此项措施旨在将城市住房需求的拉动对准了广阔的农村的消费者。

  国家对于90平米以下的普通商品房执行的是1%的税率,云南省根据自身经济发展状况执行0.5%的税率,第3条的调整幅度超过了国家标准。

  由此,云南省在执行自己的地方特色,这也可以看出,国家对地方政府的托市行为是持肯定态度的。

  第4条虽然没有拿出具体的住房补贴政策,但《意见》明确指出,未出台住房补贴政策的州市,要加快出台政策。

  人们相信,作为全省惟一一个特大城市——昆明会根据市场的发展而出台具体的刺激措施,买卖、开发商等几方在不久的将来也将能看到政府的出手举措,因为托市总比不托市好,在如今特殊的经济背景下,托市对谁都有好处。

  对于托市新政,陆韬首先持肯定态度,但他说根本还是要看大气候。“云南的力度虽然较大,但也只是一个量上的利好,不是质的。”但他不承认救市的说法:“一个地方的措施,还不能算是救市,应该称为托市、刺激较为准确。救市是当面临经济崩溃时所采取的刮骨疗毒法。”

  托市能缓解经济大气候所带来的冷意,只相当于在寒冷的冬天,在自己的小家里安装了一个空调而已,只能暂时解决临时的饥渴。

  市场疲软的背后还是消费者、开发商的信心,因此有些账,个人、开发商、政府——正如施先生计算出36万元的房子能够省掉2万多元一样——不得不算。

记者  孙本梁(云南经济日报)

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