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明年物业税空转换真 津京楼市表现窘异

2007-11-02 11:03:47
华夏经纬网

  10月12日,《上海证券报》的一则消息将备受瞩目的物业税再次推到了风口浪尖,报道称,国家税务总局和财政部已批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区,至此,包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆,已有十省市开始物业税“空转”运行。

  明年物业税有望实转试点

  10月18日,一直在配合国家有关部门进行物业税论证的专家、中央财经大学税务学院副院长刘桓教授向记者透露,有关部门已经在物业税空转阶段积累了丰富经验并总结了一些问题,为了更有针对性地解决问题,物业税有望在明年在部分试点城市进入实转,但正式实施还有待时日。

  “最近公布的消息只不过是把我们做了好多年的工作公之于众,物业税‘空转’虽然没有实际征税,但一切步骤和真实收税流程相同,由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与,统计物业数量,并进行评估和税收统计。下一阶段,我们将从这10个地区中选取一些进行实转演练,以有针对性地解决空转过程中出现的问题。”10月19日,北京市地税局一位不愿透露姓名的负责人告诉记者。

  物业税也叫不动产税,它的征税对象主要是土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。开征物业税将有利于抑制投资性需求,减少市场上大量存在的闲置房,并稳定政府税收来源。

  目前,我国各地房地产发展极不平衡,在上海、北京等一些重点大中城市,房价在近几年翻了几番,而一些中小城市房价启动的形势还不是很明显。正是由于各地发展不平衡,在物业税空转阶段,首批的六个试点地区采取了不同的多套方案。

  刘桓告诉记者,物业税从空转转入实转重点要解决四大问题:首先是确认房屋产权,就北京市来说,北京市政府能管的房子大概有60%左右,还有40%是央产权,房地产市场发育有一个重要的前提是产权的登记,必须重新确定房屋的相关产权,该归谁管归谁管;其次是确认个人拥有房子的信息,刘桓称:“目前认定基本的住宅是不征税的,拥有第二套以上的房子才构成征税对象,但这个怎么确认,就要和房地产公司当时售房的情况以及登记的数据基本资料相互沟通,目前这项工作正在开展”;再次要解决全国联网、预防异地投资的问题以及确定税基。

  “从空转到实转,实际情况要复杂的多,包括政策、税制设计、情况调查等各方面,这是个系统工程。在2003年提出税改的6个任务中,最难攻克的是物业税的任务。如果房价继续往上涨超过人们投资的承受能力的时候,一旦经济发展放缓,楼市就要暴跌,问题就会很多。所以任务再难,这一关必须要过。”刘桓说。

  物业税要挤出房地产泡沫

  物业税核心问题是对房屋在保有期间征税,“现在大家看到房地产市场产品稀缺,就开始囤积房子,这跟老人们过去囤积米面是一样的,并没有用。房子是用来住的,你有十套房也只能住一套,剩下的九套房空着,这就限制了别人的消费,保有期间无税正是造成这种现状的原因之一。”刘桓说。

  因为我们国家曾经是国家、集体住房,在这种情况下,政府应该实行一些强有力的行政措施,对占有第二套以上房子的投资行为进行清理,但在当前,对于能不能做到这一点,各方面还没有把握,目前也只能通过房贷来进行清理。但房贷仍然是在交易环节起作用,而物业税最核心的内容在于对保有环节征税,从而改变人们的投资行为和习惯,并有望对高昂的房价施加压力。

  北京科技大学教授赵晓指出:“物业税对于中国房地产市场发展将产生极其重大的影响。一是有利于降低房价。物业税推出后,土地的专卖可以取消,改为每年征收物业税,由于目前地价普遍占房价的一半左右,因此此举可大幅降低房价。有一份研究报告指出,物业税推出后,全国的房价下降幅度大约可达18%。”

    “物业税会挤出楼市存在的泡沫需求,但是我们要挤出的是需求上的泡沫,而不是经济学上所讲没有购买力的泡沫。针对房地产来说,要让它回归到居住属性。”刘桓说,在房地产领域,如果都是居住需求就没有泡沫,如果投资性需求大量存在,哪怕买房都是100%一次性付清房款,也是需求泡沫。

  “让大家见证中国楼市泡沫的破裂是非常糟糕的,在还没有达到这种情况之前,我们完善税制是个好事情,它是避免我们国家发生楼灾的预警措施。”刘桓说。

  而作者在一个房地产群里测试这一话题时,有业内专家认为,即便物业税政策可以挤出房地产的泡沫,但其效果着实有限,因为对于买得起房的人涨多少也买得起,对于买不起的人降多少还是买不起。归根到底,它只能对一些实力较弱的投资者有效果,而一些买得起房、实力雄厚的人,将会成为最终的受益者。

  北京现利空 天津无表现

  刘桓指出,一旦物业税开征,投资客就会考虑保有房子的成本有多高,这会促使人们进行核算,不合适就卖掉,用钱去做其它投资,这样一来能够改变供求关系,从税理和人的心理判断,物业税对房地产的影响要远远超过前几次的调控。

  “要严格说起来,相对于投资房地产,还是买股票更合适,从2003年开始,北京不错的住宅6000元每平方米,一直涨到1.8万每平方米,涨了3倍。但是你买任何一支股票,最差涨了1倍,好的涨了10倍都不止,平均涨了3倍以上,这种效果应当让百姓明白。物业税开征的核心意义是在这,就是不管买卖房屋还是租房,各个环节都有税,让存量放能产生挤出效应,投资房产要承担其他投资行为要承担的风险。”

  针对自住性需求,物业税从空转到实转的需要考虑设的一点是设计多高的起征点。北京师范大学房地产研究中心主任董藩说:“如果购买小户型,不征税,甚至可能有补贴,买大户型的话,要征税,户型越大,征税的比重越高,这样每个消费者他除了要考虑一次性的购买成本外,还不得不考虑终生的持有成本,就会回到相对理性的决策上来。”

    “我个人做个大胆推测,房价见顶的时候就快到了。征收物业税是加速房价峰值的到来。物业税将带来两个影响,一个是物业税的实际影响,二是对人们对于房价心理预期的影响,影响一旦出现的话很多问题就好办了。”刘桓说。

  《楼市》北京记者日前在朋友聚会上听到的一句话:“受不了了,频繁加息、提高首付不算,这又要开征物业税,还让不让人活了?”这位发出感慨的朋友正是上述政策的重点打击对象——投资者中的一员。

  在北京的记者走访北京个热点区域高档楼盘时发现,与他认识的这位朋友一样,许多投资者对北京楼市后市的发展已经开始看空。

  蔡玲玲(应被采访对象要求采用化名)是北京CBD区域某高档楼盘的销售总监,10月20日,在与记者的交谈中,她透露,目前该区域楼盘退房率已经达到历年来新高,以她负责销售的楼盘为例,不少已经购买了该楼盘一套物业,并交了第二套房定金的业主,这一周以来纷纷退掉了第二套房。

  对此,天津信邦置业有限公司销售经理孙建勇接受《楼市》采访时表示:这个话题也和业内朋友聊过,但就我所了解的一些售楼处,基本看不到物业税的影响。也许天津相比北京,整体的市场发展度低,也许大家都已经经历了很多,所以对政策的敏感度不是很高。当然,政府出台这个政策,肯定会在市场上有所反映,但可能需要一个消化期。至少目前的影响不是很明显。”

  但天津仁爱集团前期市场部李鹏程对此持反对意见,他认为,物业税肯定会对市场产生影响,主要是时间问题。届时消费者负担加重,原来房奴的一座大山变成了三座,房价,利息和税。
 
稿源: 《楼市》 

  
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