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中国房地产的色与戒

2008年01月17日10:07
华夏经纬网

  市场之色相

  “欲先使其毁灭,必先使其疯狂”

  2007年,北京、深圳、广州、厦门、福州……众多一线二线三线城市的房地产市场,无不陷入“疯狂”的状态:

  (1)商品房销售价格大幅上涨,10月份商品住宅销售价格相比年初同地段商品住房销售价格翻了一翻乃至更高。

  (2)土地拍卖地王频现,愈演愈烈,某些区域甚至出现了新拍土地楼面地价高于周边商品房销售价格。

  (3)商品房销售价格和土地出让价格形成密切的正相关,两者相互推动,螺旋上升,市场对后市的判断源于前市走向,盲目乐观。

  (4)土地出让收入占地方政府的财政收入比例骤升,部分城市超过了香港历次地产泡沫峰值的30%;土地出让的巨大收益已经影响了地方政府在执行政策上的客观性。

  (5)市场投资投机氛围浓厚,购房者更多注重住房的资产升值预期,而弱化了住房的基本居住属性。

  (6)以地产为代表的经济过热已经引发金融行业的资金链(开发资金或投机资金)紧张,房价若继续上升将面临资金链破裂的风险,金融问题已成为是地产之上的达摩克利斯之剑。

  2007年房地产市场表现出来的疯狂特征,与香港、台湾等区域的房地产周期末期的市场表现十分相似,特别是与香港1991-1994年的地产周期,背景几乎完全吻合。以下是香港1991-1994年地产周期的发展动力、主要特征和衰退原因:

  香港1990年1月-1995年10月地产周期大宅及豪宅价格指数走势图

  大陆本轮房地产周期,也正在受到经济内在规律的作用,不可避免的进入了调整期,一个中国历史上最漫长上升期中的阶段性调整。

  政策之戒律

  地产周期从经济学而言,就是地产泡沫的酝酿、成长与消失。

  地产泡沫的消失分为两种,一种的泡沫的破裂,原因有三种:一是某些事情或环境令经济急转直下,又或引起极大的政治或经济不安,二是利率飙升,三是市场预期出现逆转;另一种是泡沫慢慢泄气,即经济增长速度快于房价上升速度,泡沫实际在减小。

  政府调控的目标,是阻止泡沫的产生并变大,或是让已产生的泡沫慢慢泄气;而根据香港台湾的历史经验,特别是从香港二战以来七次地产周期的特征来看,一旦地产泡沫酿成,市场预期形成,就犹如脱缰的野马,难以控制,最终都以地产泡沫破裂为果,想让已产生的泡沫慢慢泄气,犹如要控制市场的预期慢慢转变,似乎只有理论上的可能。

  实际上,调控的最终成果仅仅只是在泡沫自然涨破之前,选择在某一时戳破泡沫,以减少市场的无效性给宏观经济带来的伤害。

  中央政府的调控政策,却一直是试图控制房地产上升速度,意欲让可能存在的泡沫慢慢泄气,这注定了宏观政策的有限效果。

  “国六条”、“新六条”、“国八条”……地产产业调控政策在房价前徒劳无功,这是对房地产周期的内在经济规律的忽视,又是调控目标过于理想化,调控政策缺乏针对性和影响力。

  2007年“9.28房产新政”以来,各地楼市失去了往日的生机,这似是房产新政的直接效果,实乃产业周期的必然结果,是经济规律之使然,调控政策在其中扮演了关键性促发因素的角色,调控政策与房产周期从不一致的对弈到相一致的互促。

  当然,十分可喜的,2007年的产业调控,也展示出国家主管部门对市场的认识与理解进一步清晰和明确,并逐步达成了一致,国家对房地产产业的掌控表现的更加全面、成熟、深入和规范。

  未来之展望

  展望2008年,将是具有历史性意义的一年,地产产业将向健康、可持续发展的方向发展,国家对产业的政策调控将更全面、成熟、深入和规范,业界在经历这样一个地产调整期后,也将更为成熟和理性,对房地产产业和周期的认识也将更为完整。

  1、政策

  产业政策调控将向更可控和协调的方向发展;可控是指政府对政策执行效果和市场未来走势更具控制力;协调是指政府将统合考虑产业发展与宏观经济、社会等方面的协调,考虑产业内部结构之间的协调。控制高房价、住房保障体系和产业可持续发展将是调控的三大主题。

  2、房价

  市场进入阶段性调整后,房价正进行着有限的回归,随着更多新入市楼盘的低价策略,以及促销策略的泛滥,房价回归的幅度将会更大,但将无法回归到2007年年初的水平。

  3、地价

  在房地产行业,受预期的影响,地价往往会放大房价的变化。在市场调整期,地价下跌的幅度将成倍于房价下跌的幅度,如果地方政府无法及时降低对土地出让价格的心理预期,流拍将会此起彼伏。

  4、客群

  市场预期的逆转将使绝大多数投资投机型客群退场,市场上有效的客群将是改善型置业者和急迫的首次置业者。项目赢得客户的手段也不是细分,而是引领需求。

  5、产品

  在买方市场下,产品间的差异性将直接决定其市场前景,产品的优劣将体现在于三个方面:是否能引领需求、是否有产品创新和是否专注于细节。

  6、营销

  这里的营销主要指后期的推广和销售等,在市场调整期,一般性的营销手法将基本失效,促销是最好的营销策略;而就促销而言,亦有“一鼓作气、再而衰、三而竭”的区别,缺乏创新的模范他人促销策略将会同样失效。

  当然,针对高端楼盘和中低端楼盘的营销策略将体现根本性的区别。

  2008年,将是痛并快乐的一年,痛是全行业的阵痛,快乐则属于向上者。
 
  来源:厦门房地产网

  
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