台商 分类商机 房产
广州发布租赁新规 开发商自持公寓或难套现
华夏经纬网   2019-07-11 14:01:57   
字号:

  租赁新规:新增租赁住房不宜一次性收取一年以上租金

  开发商自持公寓或难套现

  ←目前租赁市场上少部分租客提出“押一付一”,但绝大部分业主依然按照行规“押二付一”行事。

  日前,广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局发布《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》。通知指出:住房租赁合同期限不得超过二十年。一次性收取租金的不宜超过一年。租金收取鼓励押一付一,押金最高不超过月租金三倍。

  长租公寓通常一签就是3~8年,是否会因此“凉凉”呢?广东格林律师事务所律师杨金娜分析认为,适用该通知的三种租赁住房为自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经规划和自然资源部门批准新建或改造的租赁住房,其余出租住房都不受该通知的制约。开发商自持长租公寓套现或有难度。不过,“不宜”在法律上的理解是“不提倡,但并不禁止”。2017年4月万科在白云和黄埔首吃广州土拍“竞自持”的“螃蟹”,白云项目自持50%,黄埔项目自持55%,按开发进度,可能受到该通知的影响。

  对发展商影响:

  开发商“以租代售”无空子可钻

  在采访中记者发现,个别长租公寓项目以“1字头”为宣传,暗示以售价的计价方式出租长租公寓。那么,《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》对开发商和租客来说,有怎样的影响呢?

  地产人士分析认为,开发商自持长租公寓,因为不能进行分拆销售,沉淀资金较大和时间较长,一些开发商都希望通过“以租代售”签长租约,回收部分资金。但是这个通知已“封杀”了开发商可以钻的空子。

  据了解,该通知的第四条款约定:地块所建自持租赁住房应当整体办理不动产登记。不动产登记部门应在其不动产权证和登记簿上注记用途为“自持租赁住房”,载明“不得分割、销售、转让及拆分抵押。房地产开发企业发生合并重组、股权转让等特殊情形的,自持租赁住房应整体转让,转让后自持租赁住房性质不变”。

  通知的第11和第12条款则约束了开发商自持长租住房的出租和宣传。第11条款约定:住房租赁合同期限不得超过二十年。一次性收取租金的不宜超过一年。租金收取鼓励押一付一,押金最高不超过月租金三倍。

  第12条款约定:宣传推广及运营租赁住房项目时,不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为,不得出现“投资”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限购”“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。第13条款则约定:本通知自印发之日起施行,有效期5年。

  对长租公寓影响:不会对现有运营模式产生大的冲击

  开发商自持土地,开发成长租公寓,这是楼市“租售并举”趋势之下涌现的新模式。不过,由于自持土地并开发涉及的周期较长,开发商的长租品牌或长租公寓运营公司常用的模式是与业主签长租约,一签3~8年,一次性向业主支付租金,以获得较有竞争力的租金,然后以市场价放租,赚取差价。

  市场人士表示,即使是开发商最终希望以长租项目打包发行Reits债券(房地产信托融资),最基本都需要管理一定规模的长租公寓以及可以体现在财务报表的稳定租金收入,因此无论是自持还是“收屋”,都是扩大长租公寓规模的两个办法。

  中原地产小北路二分行营业经理曾小利告诉记者,建行从去年开始开展存房业务,收进来的房屋通过第三方的长租管理机构进行放租,这个公司通过区域内的所有地产中介进行放租,而且支付的佣金高达一个月(市场行情是业主与租客各付半月佣),因此不少中介都热衷于帮长租公司寻找租客。“这种业务本身签下的长租房屋已经考虑到好租、易租的因素,如以单间、一房、两房为主,楼梯楼楼层不能太高,房屋状态较为新净,最好是电梯楼。”她分析道,长租机构以市场租价7折左右签下长租的房屋,再以市价折让两三百,低10%左右可以很快出租,降低空租期。业内人士认为,新规对于长租公寓运营的影响可能比较有限。

  对小业主影响:有租客“尝鲜”要求“押一付一”

  尽管政府部门出台的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》,只是针对新增的租赁住房,对目前现存的出租盘源并无任何制约。但由于政府在该通知鼓励“押一付一”,记者通过多个中介了解到,市场上已有一些租客尝鲜,提出“押一付一”。

  合富置业高级营业经理高伟亮表示,虽然有部分租客会有下调押金的要求,但是业主都不愿意,仍然会按照往常的“押二付一”来收取,而租客最后也接受了“押二付一”这个行规。

  中原地产曾小利告诉记者,即使是在政府出台该通知前,在租赁盘源出租条件商议中,他们也遇到过租客提出“押一付一”,毕竟对一些职场新人来说,一下子掏出三个月租金“押二付一”有一定的压力。她表示,“有少部分业主比较好说话。”她两个月前曾经代理一单租赁交易,房东是名校博士后,出租的时候要求租客必须为具有本科或以上的学历,后来他们找到一个租客,这位租客刚好是博士后的校友,两个人一见如故,房东把月租3800元的楼梯楼两房单位下调到3200元出租给“小校友”,后来校友提出“押一付一”,房东也爽快答应了。

  政府对新增租赁住房提出不宜一次性收取一年以上的租金。在实际的二手房租赁业务中,双方商定的租金支付方式通常实行按月支付,季付、半年付的方式都非常少有,一次性支付一年或以上的租金更是极为罕见。曾小利从业这么多年,在小北也是只遇到过一宗一次性支付5年租金的情况。一个家庭为了孩子在小北路附近读书而租下了一个楼梯楼低层三房单位,业主原本开价月租6000元,后来双方议价,业主愿意下调租金到5000元,且不要求按年递增租金,租客需要一次性支付五年的租金,这个租赁交易最终成交,租客一次性给业主打款30万元。(记者 李凤荷)

来源: 广州日报   转自:新华网

 

 

 

责任编辑:唐诗絮

共1页
  网友评论 更多评论>>>
  网友: 密码:   
 
 
 
  已有( ) 条评论 剩余 字 验证码:    
 
相关文章
   
热点观察
  更多
    小微企业是发展的生力军、就业的主渠道、创新的重要源泉。根据政府工作报告,今年小微企业将迎来普惠性减税
    大陆持续释放改革开放的红利,进一步扩大对外开放,不断优化营商环境,为台商台企在大陆发展创造更多机遇、
热门文章
 
台湾桃园机场查获走私濒危陆龟 一只数百万台
在万国黑卡贷超 借钱不需要任何技巧与唇舌
支付宝蚂蚁花呗怎么套现,这样做会有哪些后果
开设监督投诉热线 玖富万卡对暴力催收说“不
超前消费市场发展迅速 钱牛速贷平台优势明显
钱牛牛测评:小额资产风险低,合规安全度较高
中化道达尔燃油有限公司召开2016年配送工
主要货币汇率2016.09.13
王健林:房地产仍是中国经济最后“救命稻草”
盘点台湾名门公子之蒋友柏
财富话题
  更多
身为全球新造车企业的“网红”,特斯拉再掀收购风云。
·中国企业进行新的美国农产品采购
·新职业电竞人才缺口高达350万
·中国“颜值经济”爆发式增长
·夜间经济:城市消费新蓝海
·八成内地企业预计未来两年业务增长
·房企携巨资涌入汽车业
·“创新”成中国经济高质量发展新引擎
经济时评
  更多
·优化营商环境立法 让市场活力尽情释放
·港媒:民进党上台3年台航空业3次罢工,劳资
·评论:深厚民意助海峡论坛成功 台当局阻挠
·台湾舆论高度关注第十一届海峡论坛
·媒体评格力举报奥克斯:企业需坚守产品质量
·大陆发展势头不变,台商回流会否纠结?
·美国让全世界知道华为 民进党让更多台湾人
走近台商
  更多
·郭台铭身价重返70亿美元 参选后净资产缩水
·林佳桦:“台二代”的津沽情缘
·漳平台创园茶香飘逸 两代台商分享创业心经
·台湾青年逐梦四川德阳(图)
·江苏淮安台青:我是“新淮安人”
·台农带来了金点子
·调味,只为一杯台式好茶——台湾青年冯景民
台企风采
  更多
·华为首款折叠屏手机Mate X获入网许可
·“波音式”危险重现? 空客被曝类似缺陷
·华为:已在全球签署50多个5G商用合约 前5
·快手推“百万游戏创作者扶持计划” 游戏直播日
·快乐柠檬上半年营收创史上新高 雅茗董座吴
·实测滴滴调价第一天:北京夜间时段受影响最
·小米“过冬”:重构组织回购股票 雷军抛掉
台商论剑
两岸商情 | 分类商机 | 热点区域 | 热点观察 | 经济时评 | 走进台商 | 企业采风 | 焦点人物 | 财富话题 | 政策法规 | 招商 | 专题
---华夏经纬网版权所有---