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嗅出大势逆变?江浙地产炒家撤离大上海
华夏经纬网   2003-11-17 14:04:45   
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  华夏经纬网讯:徘徊在上海楼市的江浙炒家真的去意已定?来自市场的反应似乎印证了这一点。

  “温州人上半年还在预定购房号,可11月开盘前,却把预定的号码全退了,一套都不买。”苏州河沿岸某楼宇二期开盘后,销售人员发现江浙炒手明显减少。据说,这个项目一期开盘时,温州人起码买走了三五十套。“当时,他们出手阔绰得很,五套一买的大有人在。”

  上海——中国最热的房地产市场,被认为“嗅觉”最灵敏的“温州钱”正开始从这里撤离。

  当地的《发展导报》报道说,来自浙江的民间投资资金约有1000亿元,仅温州一地就有400亿元。在过去的3年,这些资金中的20%流向了上海的房地产市场。但现在,这些炒家开始带领他们的投资团队和投资资金撤离上海。

  撤离的不仅仅是江浙民间的炒家。有消息说,来自浙江的宋都集团也退出了上海楼市。这家成立于1984年的房产公司是浙江较有实力的大型地产商。2002年,宋都签下了进军上海的初步协议,但地价上涨打乱了该公司的计划。该集团董事长愈建午对媒体解释说,原来以为可以成功登陆上海,未曾想被告知由于两处地块涉及拆迁等问题,需要加大投资,无奈之下,只能决定暂时退出上海市场。

  江浙民间资金狂舞上海滩

  江浙资金疯狂席卷上海楼市,早已不是秘密。

  据来自浙江温州的周先生回忆,两年前他发现上海房产市场存在巨大商机,于是,周迅速招兵买马组织了一支二三十人的投资团队来到上海。消息很快返回到他的老家,跟周一样有影响力的团队源源不断尾随而至。

  这些投资团队把上海市中心6000元的房价炒到9000元,南京路的商铺从20000元炒到80000元,接着又转战外环线。总之,凡有赚钱商机的地方,都可以看到他们的身影。

  上海市政协常委、金融专家吴光伟教授在近期结束的《长江三角洲资金流动调查》报告中指出,据不完全统计江苏和浙江两地流入上海的资金总计在5000亿元左右。如此巨量的资金涌入上海后形成两大奇观:一是上海浦东骤增3000余家投资公司;二是上海房地产市场和餐饮市场火爆。其中,约20%左右的资金在过去的3年中流进了上海房地产市场。据吴光伟估计,进入上海房产市场的江浙民间资金高达千亿元。

  熟悉这些炒家的圈内人士告诉记者,投资团队将低价购入的房产转手高价卖掉,少的赚20%,多的甚至翻番。粗略统计,这些投资团队中的几乎每人手中都有两三套房轮流倒手,最多的手中有七八套房。以一套房120万元、一个30人的投资团队每人平均5套房计,这个团队手中就有18亿元的资金。据保守估计,鼎盛时期上海至少有50个这种规模的江浙投资团队,他们手中的资金超过1000亿元。

  据业内人士估计,像浙江温州的周先生那样的投资团队通过套现已经从上海撤离的江浙民间资金至少在100亿元以上。但这还仅仅只是个开始。

  撤资遇到了难题

  两年前来上海淘金的浙江操盘手周先生这样告诉记者:“走是一定要走的,只不过现在还有一些善后的事情需要处理,不然我早到其他地方去了。”

  对周先生和众多江浙炒家而言,“走”是获利后的必然。但市场变化却让他们“走”得不太顺当。

  20033月以来,上海房地产交易市场次新房交易开始放量。21世纪不动产上海公司的数据显示,第三季度买盘出现萎缩,而抛盘有放量迹象。公司总经理王皓说,抛盘放量说明了市场存在严重的投机现象。

  上海房地产市场的另一个风向标也证实了这种迹象——房屋租金出现下滑。

  以上海浦东陆家嘴地区为例,去年同期,菊园、仁恒滨江园、江临天下等高档楼盘两房的租价在7000-9000元,而目前市场上同样规格的商品房租金已降到4000-5000元,世茂滨江花园两房的租金也从2500美金降至1500美金。

  “上海的房价在未来两三年内提升的空间不大,类似江浙这样的投资团队属短线炒手,他们不可能用5年以上的时间来做长线投资。”一位业内人士分析。

  记者从各方了解到,来自浙江等地的购房人,今年以来只抛不吸的大有人在。

  虽然在中低档价位的商品房买卖市场中,低于6000/平方米的中低价商品房依然紧俏,但二手市场却货源充足,开盘时奇货难买的新房,不久便会出现在中介公司的二手房源上。但经过加码之后的这些“次新房”成交仍然不畅,急于套现的“炒家”面临套牢风险。

  上海房地产界知名学者张鸿铭近日在公开场合评论说:“上海房产市场存在消费过热迹象,尤其是虚拟需求过热,说得更准确一点就是套利需求过热。”

  事实上,市场的“高手”们正是因为嗅出了过热的风险味道才开始撤出的。

  显然,周先生要处理的“善后”与套利障碍有关。

  投资性购房已接近警戒线

  对于过热的套利需求,上海房地产学界有学者早就表示过担忧:“房产价格过快地上升,刺激了以投资为目的的购买者对抛售套利的信心。这些虚拟需求扩大了总需求,成为近几年上海住宅市场需求超过供给和房产市场结构性不合理的重要原因。”

  今年初,上海楼市曾出现了需求超过供给17%份额的状况。但这一状况在上月出现了逆转。

  上海市统计局上周公布的数字表明,上海市10月份首次出现新建商品房竣工面积略大于市场销售面积的供求逆差情况。业内人士警告说,上海投资性购房已经接近警戒线。

  上海市统计局公布的数据显示,今年1-9月该市新建商品房竣工面积一直小于市场销售总量,上半年逆差最大时曾达到126.44万平方米,进入下半年逆差迅速缩减,到9月份两者基本持平,逆差仅为1万多平方米。到了10月份,受竣工面积增大的影响,上海房地产市场首次出现供大于需的现象,供需顺差达79.98万平方米。

  显然,庞大的江浙炒家比统计部门更先嗅出了上海楼市的大势逆变。

  业内人士从投资角度分析了上海房地产市场的风险:“目前上海房地产虽然相对平均收益率较高,仍有套利空间存在,但行业收益率总体指标在不断下降,同时风险却在快速增长。风险和收益两个重要指标的走向已经出现背离。从投资角度说,主要运行指标的高度一致通常表明趋势是健康的、可延续的,如果出现关键指标长时间的背离,拐点就可能出现。”

  尽管当地一些国有大型房地产企业并不认同所谓的拐点,但江浙精明的投资者还是用撤离表明了他们对高度风险的恐惧,尽管这是一个曾经让他们中的许多人一夜暴富的市场。

 

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