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争做铺王 上海“炒铺”热走入怪圈
华夏经纬网   2003-11-19 13:51:33   
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  华夏经纬网讯:如今,想在上海最繁华的徐家汇商圈拥有一方小小经营“天地”,需要付出怎样的代价?答案是令人咋舌的。一位姓陈的先生今年以每平方米日租金39元的价格花近400万元赢得了华山路名品街上一间总面积55平方米的店铺5年的经营权。而他也以这个迄今为止沪上商铺经营权拍卖中最高价格,坐上了沪上“铺王”的交椅。

  今年4月,上海市静安区4处位于康定路、石门二路、山海关路和顺德路营业用产权房在拍卖中领尽风骚,分别以11000元、6080元、6280元、7060元每平方米的单价成交,其价位之高出乎了所有人的意料。

  而这些片断,仅仅是上海近年来不断升温的“炒铺”热的缩影。住宅楼盘一个劲儿地飙升后,却难以掩饰其大势已去的事实。而相比于住宅投资和写字楼投资,商铺投资以一度更高的回报(利润通常是写字楼投资的24),而成为房地产开发的新热点。地产界已经有“住宅有价,商铺无价”的说法。

  但是一项调查显示,55%的上海人是为了出租而购买商铺的,出于自营目的购买商铺的人仅为35%10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。有专家指出,当越来越多的人更愿意把钱用来买铺坐等其升值,而不是想着靠经营来挣钱时,上海的炒铺热也正走入怪圈,随之而来的是隐含的投资风险。

  “商铺”成为投资新领域

  据中原物业的一项最新研究结果表明:在前两年的供给量得到消化后,上海零售物业的租金在1999年降到谷底后持续回升,始终保持上升的势头。目前上海市主要商业区的优质零售物业已呈只租不售局面。有人给上海的商铺热做了这样一个比方,纸张厚度的金箔平铺在地上,一平方米的价值大约是1.6万元,而“中华第一街”南京路的最热商铺,每平方米年租金已远远超过2万元;另一条著名商业街——淮海路商铺的租金,也已超过南京路的水平,豫园商城商铺的平均租金,甚至比这两条商业街更高。

  据介绍,上海的商业用房主要分为两大类:传统的商业街以及新兴的住宅配套商业。传统商业街主要分布在上海的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城)。住宅配套商业则可按设置方式分三种:传统沿街商业、独立商业街、会所商业。专家预测,从两种商业类型的前景看,未来上海商业发展的重点将主要集中在“传统商业街重生改造”和“住宅底层商业”两大方面。

  而今年以来,南京西路、南京东路、淮海路、四川北路几大商业街纷纷出台升级改造的新方案,力争建成国际级商业街,以期吸引更多的世界顶级品牌入驻。位于四川北路南段的信虹房产更是在四川北路重生改造及CBD外延背景下,以主题商业街为纽带进行复合型高端公寓开发。

  按租金水平,以上区域可分为两个层次,徐家汇商城、淮海路、南京路为第一层次,其余区域为第二层次。第一层次的商业用房租金水平比第二层次高出一大截,租金的地段级差梯度性十分明显。徐家汇处于辐射型交通的枢纽位置,地铁一号线使徐家汇与梅陇、莘庄地区数万人口形成了大规模的商住互动,租金优势十分明显,而赫赫有名的南京路近年来客流量不断被分流,所以租金水平有所下降。

  按市政府规划,上海在2005年之前商铺增量依旧。居住区商业服务设施按5.5%配备,到2005年,商铺的增量约在410440万平方米,5年间增长超过30%。据不完全统计,全市已形成114个大型居住区,新建居住区的社区商铺面积将迅速增长,待开发的社区商业营业面积估计达到250万平方米,销售额可达600亿元。

  商铺以其潜在的升值空间,已经成为上海市民继股票、住宅之后新的投资热点。今年的两届商铺展上,参观者人头攒动,场面火爆异常。

  据“第二届上海商铺展”统计,52.8%的投资者热衷沿街商铺、24%的投资者喜欢社区商铺,20.3%的投资者倾向专业市场商铺,另有19.9%的人可能会投资商厦、购物中心商铺。商铺投资的个性化程度已经越来越强。

  为了投资而购买商铺的上海人对其昂贵的价格表现出较强的承受能力。有40%的人选择500010000/平方米的商铺;有30%的人选择1000015000/平方米的商铺;14%的人选择30005000/平方米的商铺;有2%的人选择3000/平方米以下的商铺。投资者在购买高价位的商铺时表现了极强的承受能力,相比之下越是高价位的商铺由于地处商业繁华地域,越是流通能力强,获取的投资回报率也越高,反之亦然,投资者在资金允许的条件下,常见的还是以高风险换取高回报。

  租金滞涨暗藏投资风险

  用“寸土寸金”来形容商铺地价的昂贵绝不是夸张,但在商铺热的背后,近期上海一些中心商业区隐约出现的商铺租金价格滞涨的现象,却给正忙于筹资融资投资炒商铺者敲响了警钟。

  近期有两则消息见诸当地报端,一是沪上某娱乐购物商城6万平方米的商铺出售率达到了75%,无奈铺子虽热卖商城人气却不足;二是最新统计表明,全市商铺的平均租价近来又下跌了3%

  该商城招商部门分析出现这种现象的原因,一是其售出且已开业的百货、银楼、书店、银行等商铺没知名度缺乏品牌效应,再就是相当大一部分投资商铺者实为等待铺面升值后抛掉或出租赚一票,所以只要达不到商铺促销宣称的10%14%以上的投资回报率,就捂着铺子不脱手,结果越捂牢不脱手便越难成市而生意清淡;越人气不足难成市便越是铺面迟迟难升值,结果又只好捂牢不脱手!

  沪上商铺专家分析说,过去的商铺是一个“经营”概念,而在现在则越来越多地成为“资本运作”的概念。一项针对上海人投资商用房类型的调查显示,82%的上海人选择了商铺,在购买目的中,绝大部分是为投资买商铺的,而用于自己经营的只是少数。

  专家指出,如果大多数人都是短线炒作,那么其中的风险肯定很高。一个成熟的住宅区商铺,一般培育期需35年,面对星罗棋布的超市、大卖场、便利店等崭新业态,业务生疏且不具规模效应的个人投资商铺,倘无特色,显然难以招架。事实证明,除非有本事买到一些成熟商圈商场内的商铺,一般的住宅区商铺即便是已进入成熟期的商铺,能达到9%的回报率,已属上上大吉了。

  商铺暴利时代已经过去

  据福纳市场咨询有限公司近期对上海商铺市场需求的调研分析,个人投资者的比例显著增加,截至今年8月,已经达到投资需求总量的2/3以上(68%),机构投资只占32%

  而上海商铺投资专家姜新国则认为,商铺的暴利时代已经过去,投资回报将由不平衡性走向平衡,投资商铺应注重前市效应。他分析说,商铺的魅力就在于兼具房地产的土地稳定性和商业投资的高成长性,投资回报周期一般在6-8年。商铺的投资回报可分为前期投资回报和后期投资回报。人们通常所说的,商铺投资回报率达到8-10%,实际上是指商铺的后期投资回报。由于市场商圈的形成,各方面因素发展成熟,商铺的优势逐渐显现。此时,商铺投资风险减小,其投资收益也就相对稳定。其实低的时候,投资回报率只有4-6%。评估一家商铺的价值,需要综合考虑多方面的因素,比如人口数量、人口密度、交通方式。有的地方房价很贵,购买力很强,商铺水涨船高;有的地方房价很便宜,但是人口又多又密,商铺洛阳纸贵。

  商铺投资的风险主要来自总量、规划落实情况、开发商资金投放量和商业竞争等四方面。统计数字显示,上世纪90年代初,上海市商业用房面积仅为385万平方米,截至去年,这个数字已经超过了1200万平方米,10年来增长了约3倍。其租售价格也随之一路上扬。但值得提醒的是,未来3年商铺总供应量增长将会相当迅速。与此同时,商业业态的变化周期也越来越短,试想如果网上购物在不久的将来彻底解决了支付和物流的问题,商铺是否会随之迅速贬值呢?

  专家指出,在目前市况下,商铺的投资者应明智作出新抉择,尤其是贷款炒铺的投资人,假设以70万元一套的商品房和商铺为比较范例,按现行规定,倘买前者首付为14万元,30年按揭的利率为5.04%,每月还款额为3020元;若购后者首付则需28万元,最长10年按揭的年利率为5.75%,按等额本金方式还款,每月须还款4613元左右,相对大的多的还款压力,也将迫使投资者难以久捂不放。

  目前,上海市襄阳路市场商铺价格涨幅出现下调,这无疑给沪上商铺价格的飚涨泼了一盆冷水。据称,目前专做转租生意的某些襄阳路业主手中的个别商铺,已经无法高价转租,喊出稍高价位,便无人接手;而同时,徐家汇商圈的商铺租赁价格也已经出现下调走势。

  这是否是上海商铺租价转跌的标志呢?上海商铺专家认为,出现上述走势属于商铺行业的自身规律。以往人们并没有认识到商铺的投资价值,因此其商业原始特征明显,但是随着各类资本的介入,这一原始特征开始淡化。炒铺的升温,必然导致商铺的售价和租价几乎同时上涨,但是随着商铺开发的增多,供应量的增大,租价增长到一定高位后,便会出现滞涨状况,甚至下跌。但是售价情况不同,由于商铺具有一定的稀缺性,使得售价具有一定的刚性,因此往往出现与租价相反的走势。

  事实上,淮海路、南京路、徐家汇、城隍庙等成熟商业区,一定程度上存在上述的现象,然而就业界普遍规律来讲,这些地区的商铺价格和同档次住宅价格的比例仍然维持在2131之间,属于正常价格范围;上海商铺的价格还具有较大上升空间。不排除会出现阶段性涨跌交错的局面,但总体向上的趋势不变。

  投资专家提醒,商铺是单纯依靠经营而获得收益的,需要依托于商业地段价值和经营特色等,所以商业性更强,对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求更高。而从宏观着眼,经济形势的变化和国民消费水平的增减,也将是影响商铺投资、收益的主要因素。所以,要选购一支“潜力股”绝非易事。但如把握得当的话,即使以昂贵的金钱作代价,商铺投资也真有可能让你掘到一桶金。(中国经济时报) 

 

 

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