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左晖的辩护:“链家的是与非”
华夏经纬网   2016-03-04 15:31:02   
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  链家集团董事长左晖并不乐意常见公众,除非迫不得已。这一次,他决定为这家正处于舆论漩涡中的企业进行辩护。

  3月1日下午,左晖在北京总部一间办公室里进行了一场近乎“科普”的媒体会,他携两位技术高管解释了在过去数天内关于链家的所有疑问。

  在过去数日舆论暴风雨般的质疑中,他们的企业管理、代理业务的商业模式、金融业务的商业模式均成为被质疑的标的,他们甚至被广泛指责是推高房价的“背后黑手”。

  在这场逾3小时的媒体会中,左晖一再主动延长时间,他多次直言自己掌舵下的这家公司并不完美,“我作为过来人来看,没有一个是质疑错的,我自己觉得我们几乎是被这些质疑推动着”,但他也尖锐地反击关于链家金融资金安全的质疑“非常不靠谱,非常不职业”。

  喧嚣冷却,腾讯财经《棱镜》尝试亦就此复盘此事件:“链家到底怎么了”?

  缘起“223”事件

  在链家内部,链家集团上海负责人2月23日被上海消保委约谈一事被称作“223事件”。这一天,由链家代理的两起购房案例被上海消保委通报在房源上未尽产权调查职责,且在后续金融服务上对购房者资金安全带来风险。

  上海住建委次日表态已对此事调查,并对链家涉事两门店停止网签资格。事情在这天晚间发酵,链家在上海的门店被发现撤下了原本张贴在玻璃外墙上的橱窗广告。

  24日,彻底挑动外界神经是另一条消息。界面援引“上海链家消息人士”称除了涉事的两家门店被取消网签资格,上海市住建委要求链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。金融业务与独家代理模式在链家的业务板块中至关重要。

  随后的数天中,链家被炙烤在舆论的风口浪尖。这家已创业15年的老牌房产居间代理商的企业管理、代理业务商业模式、金融业务商业模式均成为被质疑的标的,他们甚至被广泛指责是推高房价的“背后黑手”。

  而在此期间,链家集团本身却像消失了一样。链家集团常务副总裁王拥群发出的一封内部信以及左晖流传出的朋友圈成为了对此事的仅有回应。

  3月1日,左晖告诉《棱镜》,链家在上海暂停金融服务是主动决策而非上海住建部的要求,而独家代理业务停止的说法更不存在。

  但时至当前,上海市住建委还未对链家相关门店存在不规范经营行为公开调查以及处理结果。

  左晖称,在消失的这段时间内,链家对全国24个城市的所有门店在途的6.9万张单子逐一核查,以排除风险。而已经制定的整改计划中则包括将对所有的客户投诉在官网公布。

  他花去大半的时间让两位技术高管解释被广泛质疑的“挪用链家理财中用户资金”以及“挪用资金监管账户里客户资金”从技术上完全无法实现,并尖锐的反击关于链家金融安全的质疑“非常不靠谱,非常不职业”

  对于链家通过“速销房”模式推涨房价的指控,他列举了北京的数据,其表示目前北京新房及存量房总计约为21万套,而链家代理的房源数量是1.1万套,其中真实速销房状态的是8000套,即全市总量占比约4%,“很难想象在全市房源占比4%的占比就能做到呼风唤雨的程度”。

  而关于“首付贷”起到楼市“场外配资”的作用,左晖告诉《棱镜》,过去一年链家首付贷的总体规模只有3亿元左右,平均出借金额也只有15万元左右,

  在这场媒体会中,他一再重复的一句话是“自己从来没有发现过任何一笔消费者的投诉中链家是完全没有问题的。”并表态“很快会对上海公司从上到下,从营运的总经理处理”。

  金融业务是非

  在这场风波始末中,链家近两年迅速崛起的金融业务成为风暴眼,遭受的非议和质疑最多。

  2013年8月,理房通支付科技有限公司(下称理房通)成立。一年之后,理房通拿到央行颁发的第三方支付牌照,成为唯一一家拿到牌照的房地产经纪企业。链家的金融业务就此起家,理房通也成为如今链家两大金融平台之一。

  在链家的中介业务中,理房通主要承担资金监管的职能。如在二手房交易中,客户的定金、房款、物业交割保证金、户口迁移保证金,都会进入理房通在银行开立的备付金账户。

  在链家这种模式之前,二手房交易资金监管方式主要有两种:第一种是由商业银行来主导的资金监管;第二种是部分城市或部分城区由住建委主导资金监管。“理房通作为持牌支付机构,可以承担类似的角色,属于支付机构拓展业务的一种方式。”一位央行人士对《棱镜》如此评价。

  虽然在链家看来,理房通能让消费者在购房过程中体验更流畅,资金交割更安全,但消费者似乎并不买账,中国的消费者在买卖房屋过程中,还没有形成资金必须托管的意识。“主要还是客户对我们的信任问题。”左晖说,他们甚至考虑下一步采用增信的手段,如跟保险合作,来增加客户对他们理房通的信任。

  地产中介公司自己做资金监管业务,链家是第一家,这也不难理解外界对其模式的质疑:客户的资金是否进了链家手中?链家是否将这些沉淀资金用作他途?

  事实上,按照央行对第三方支付机构的监管要求,理房通须在银行开立专有的备付金管理账户,平台无权挪用资金。

  在3月1日的媒体会中,链家理房通的存管银行、光大银行望京支行行长王华称,银行会和第三方支付做支付接口、对账接口和校验系统上的对接,再将数据报送给央行。“在整个存管过程中,第三方支付系统上更多是虚的指令,实质的资金运作都在银行端。”

  不过,上述央行人士对《棱镜》表示,商业银行是根据第三方支付平台发出的支付指令来进行资金划转,假如平台伪造客户的交易指令,备付金存管银行只能通过事后详细的对账才能分辨出来,这是目前监管上尚未解决的技术性障碍,因此备付金账户仍存在可能被挪用的道德风险。

  此外,存放在银行备付金账户里的资金也会产生一定的收益,据《棱镜》了解,这部分资金一般按照银行协定存款计息,利率约为一年期定存基准利率(当前为1.75%),这也是理房通除了手续费之外,另外一部分收入来源。

  2015年链家仅北京的交易额接近3000亿元,其中有多大比例进入备付金账户,外界不得而知。

  除了资金监管,理房通还与基金公司合作开发货币基金产品,瞄准卖房人房款解冻后的理财需求,目前累计投资金额4.43亿元。

  虽然理房通激活了链家整块金融版图,但其初衷却并非如此。按照理房通副总经理宋靖宇在3月1日的表述,链家一开始并没有如外界所说,对金融领域有宏伟的布局,他们所有的金融业务都是由中介业务发起而来。

  “我们每年因为承诺赔了很多钱,要想降低赔付金额,唯一办法是把资金监管做起来。一开始跟建行、光大合作做资金监管,但银行的风控体系和流程很难跟你的交易流程融合在一起,双方都觉得不方便,于是我们干脆自己申请牌照来做这个事情。”宋靖宇这样向《棱镜》阐述理房通成立的初衷。

  拿到牌照以后,宋靖宇发现他们此前对牌照的理解“很浅薄”,“能做的事情比我们想象中的更多。”目前,理房通已经开始将资金监管业务拓展至个人成交和任意中介成交,一些三四线城市的经纪公司将成为他们的合作对象。

  一路狂奔的P2P规模

  2014年11月,几乎与理房通同一时间,链家理财正式上线,定位为链家公司旗下互联网房产金融平台,彼时P2P行业正风生水起。

  链家理财的模式并不复杂,一边是有借款需求的买房人,一边是投资人,链家理财充当了撮合中介。目前链家理财资金端共推出两个系列,8款产品,主要为借款人提供短期过桥融资业务,包括赎楼、尾款垫资、首付贷款等等。

  截止目前,链家理财累计成交量已超过180亿元,投资用户规模31.4万人,单日融资过亿已然是常态。以2月29日为例,当天交易额为1.5亿元,根据网贷之家的每日数据,这一成交量在网贷行业能挤进前五名。对于一家成立仅1年多时间的平台而言,其扩张规模堪称迅猛。

  个人住房抵押一直被视为P2P行业最优质的资产,作为房产中介,链家理财还能全程跟进每一个借款项目,在资产端和风控上,具有其他P2P平台无可比拟的优势。

  链家理财2015年报告显示,平台所有到期产品的按时还款率达99.95%,87.4%的逾期会在三个月之内归还,尚无坏账发生。

  不过,质疑也接踵而来,作为拥有自己第三方支付机构的平台,首先即是P2P资金存管问题。

  在3月1日的媒体会中,链家网首席风控官王志伟称,链家理财的资金均由首信易支付监管,并非由理房通监管。此外,他们也已经与民生银行、招商银行进行了多轮沟通和洽谈,下一步将寻求银行资金存管。

  而对于中融信担保公司属于非融资性担保,不具备P2P担保资质的质疑,左晖在现场给出的解释是,融资性担保公司主要针对银行业金融机构进行业务往来,而P2P属于个人对个人之间的业务,和银行业务没有任何关系。

  根据网贷征求意见稿,P2P应当要“去担保化”,因此并未对P2P业务的担保方资质作出规定。不过,在一位法律人士看来,按照非融资性担保业务范围,不能对借贷合同进行担保,依照一般法理,银行等债权人可以包含P2P平台的出借人,因此非融担公司为P2P平台提供担保仍存在违规嫌疑。

  当前,网贷行业的最终监管细则尚未出台,行业正处于18个月的整改期,这也是包括链家理财在内的一些P2P平台,虽然遭受质疑,但无法定论的原因。

  也正是在这一轮网贷行业的“野蛮”生长中,链家理财的规模得以迅速扩大,并反哺其地产中介业务。

  链家内部也在反思这次质疑风波的原因。在宋靖宇看来,链家成立了一个资金监管平台,在外界看来似乎弄了很多钱,那边又在做P2P,好像又是需要钱的业务,因此很容易让人把它们联想在一起。“其实两个平台是完全独立的,有各自的资金存管方式。”他强调称。

  这次风波也让左晖开始重新审视链家的公信力问题,他将之视为一次正常的市场教育,让他们去寻找增信的各种解决方案。

  奔跑的代价

  成立于北京的链家已创业15年,从交易规模上来说,这家企业目前已是中国最大的房产居间代理服务商。

  然而,直至2014年,链家都未曾在北京以外的市场中跑马圈地,直到2015年,它在1年内连续发起11项并购,将疆域迅速从北京扩大至华东、华南以及西南。

  1年内,上海德佑、重庆大业兴置业,成都伊城、广州满堂红、深圳中联及大连好旺角悉数被左晖纳入到链家旗下。

  左晖在3月1日的媒体会中披露的数据称,链家集团目前门店数量达到6000家,在2015年整体交易额则达到7090亿元,其中新房交易额达到1210亿,理财业务规模达到1238亿元。

  他告诉《棱镜》,自己的战略就是进入到3亿的城市人口中的地方去。“我们主要是做核心的市场,比如上海一年14000亿,北京大概9000亿。”左晖希望进入到这些城市里面占到55%、60%的市场率。

  然而,左晖称“链家自己内部一直不太认为我们的扩张很快,背后也是因为有一定的信心。”而对于上市,左晖告诉《棱镜》“自己的确没有任何的计划,起码没有明确的计划。”

  在迅速扩张背后,类似上海两起案例的发生却很难解释为偶然事件。被左晖视作将成为全国最大市场的上海,链家直至并购德佑前也仅有20余家门店,而后者则有超过200家门店。但左晖告诉《棱镜》,这两个案例并不能确定是否是发生在此前就是德佑的门店。

  2015年,支撑左晖并购德佑的一个重要的市场判断就是”整个中国的房地产市场,正在从一线到二三线城市梯次进入存量房占主导地位的市场”,而这背后则同时存在的是存量房交易中更为复杂的交易环境,而左晖在这场媒体会中也表达了这种担忧。

  他举例称,在一些房源情况中,甚至存在房主自己把自己房子给查封了,而有些城市查封是非常容易的,“为什么呢?就是要涨价。卖完了之后想要涨价,怎么办?就把房子查封。”

  在房源核实上,左晖称,在北京市场,链家2015年为保障购房者权益进行的赔付资金规模就超过1000万元。

  正如对上海发生的事情,左晖认为“如果只是一个危机公关的问题,反而是一个小问题”,“我们可能会想自己内部的问题是不是比危机公关更严重,你在对客户服务相关的服务标准,相关的服务流程是不是有很大的问题”。

    来源:中国企业家

 

责任编辑:李欣

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