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房价过高,必须政治干预吗?


2005-10-14 09:26:19         华夏经纬网

    作者:周其仁

  今年以来,政府出台了一系列房地产政策,改变了房地产市场的形势。其中突出的一点,是把房价问题提到政治高度来对待。为什么房价问题具有政治性?

  不管是穷人还是富人,政府还是百姓,房价问题都与其利益相关,这种事关众人利益的经济问题也因此具有了政治性。

  这里所说的“政治”,取之于孙中山先生的定义:政治是众人之事。由于当今“众人”的利益发生了分化,人们对同一种经济现象常常有相去甚远的感受和看法。这样,不少经济问题成为众人之“事”,也就是经济问题有了政治含义。

  日常产品如菜、猪、粮、油等,在一个时期内都曾经非常“政治”,都必须提高到政治高度来加以处理。但是过了一段时期,菜就是菜,猪就是猪,粮也就是粮。其间的经验,我认为今天处理房价问题时可以参考。事后总结,第一条经验是,一旦经济问题的政治含义严重起来的时候,不可能完全按照经济规律解决问题;第二条是,在运用政治和行政命令的手段解决经济问题的时候,要尽可能给经济规律留下空间。讲到底,问题的最后解决,还是要使市场需求成为刺激供给的积极力量。等到供给方的投资和技术进步发挥了作用,生产大大增加,才可以满足从高端到低端各层次的市场需求。这时经济问题的政治性才完全退色,商品才成为按市场机制调节供求的普通商品。

  当前在处理房价问题上———限制哪一方或哪几方的利益、限制到什么程度以及采用什么方式———在本质上就是一种政治决定,要靠政治感觉、政治判断力并经过相应的政治程序去执行。

  我的观点是,无论派生出来的现象多么纷繁复杂,房价上涨最简单、也最基本的原因就是市场对住房的有效需求没有得到满足。

  这里有一个重要的枝节需要说清楚:究竟是房价拉动地价上涨,还是地价推动房价上涨?我的看法是,应该是房价上涨,导致人们预期的土地未来收入增加,才刺激了对土地的需求,从而导致地价的上涨。但是,土地的供应数量又的确影响房价。其实任何已经形成的需求都包括高位、中位和低位,要满足这些不同层次的需求,关键是供给方的竞争。

  上述分析可以得到经验支持。香港特区1997年后宣布增加供地数量,房价应声而跌。我们看近几年全国土地开发量与商品房销售价格两个指数的走势,发现土地开发指数下来不久,房价一定上升;土地开发指数上升,房价就下来。其中的道理,不可不察。

  从体制上看,目前我国惟一合法的供地途径是政府征地、再批租给市场。这种政府集中供地的模式,除了分配方面的严重问题,最大的缺陷就是不能对市场土地需求的变动做及时灵活的反应。如果允许民间私人卖地,地价上涨,各家竞卖,供地数量自动增加,房价就可以被平抑。进一步分析,房地产是非常地方性的市场,由中央政府集中调控,大起大落、此起彼落的危险性很大。所以当务之急,是推进供地体制和机制的改革。

  (作者为北大中国经济研究中心教授,《北京日报》原文注 人民网-江南时报)

  《江南时报》 (2005年10月13日 第三版)


 
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