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不要再让经济适用房不经济不适用


2005-12-08 08:29:36         华夏经纬网

  近两年来,广州楼价快速攀升,仅今年头10个月,涨幅就达到9.93%,部分市民发出买房不易的感叹。为此,广州市政府有关部门考虑再建一批经济适用房,以解决中低收入家庭的住房问题,进一步推动“高收入者购买商品房、中低收入者购买经济适用房”的分类供房制度,促进市场供求在数量、结构上更趋于平衡。
 
  不过,广州市有关部门在作出这一决策时,似应格外谨慎。就在不久前,针对经济适用房制度实行过程中存在的种种问题,专家、民众展开过一场热烈的讨论,不少人曾经提出,政府没有必要继续建设经济适用房,由于缺乏健全的制度设计,对于政府来说,经济适用房一点也不经济;对于真正的中低收入家庭,经济适用房并不适用。

  我国的经济适用房是一个将住房福利和市场化结合的操作模式。政府负责前期的选址和土地划拨,通常情况下,政府倾向于把偏远的地块划作经济适用房用地。市民入住之后,通常在交通、教育、医疗等各方面倍觉不便。

  开发商在获得政府优惠供给的土地后,基本上与商业化开发无异。开发商自行设计、建设,最后由开发商按照政府确定的经济适用房价格销售。但政府将其利润率限制在3%,在这种情况下,开发商倾向于提高单元面积,很多地方都出现了“豪宅”级别的经济适用房,中低收入者根本买不起。开发商为了迅速完成销售,也疏于对购买人的资格进行审查。其结果是,在经济适用房市场上,中等收入阶层挤走了低收入阶层,政策的好处并没有让最需要帮助的群体享受到。

  考虑到这些问题,广州市重新开始建设经济适用房,可能不得不首先考虑,政府究竟要用经济适用房帮助哪一类人?相关政策所说的“中低收入者”是一个过于含糊宽泛的概念,几乎可以囊括城市70%-80%的家庭。政府是否有能力为这么多人提供高额住房补贴?

  合理的做法是,收紧经济适用房的资格要求。广州以前供应经济适用房的标准就比较严格,似乎可更严格一些。在设置资格要求的时候,应当考虑到,可以享受政府补贴的家庭在城市家庭总量中所占的比例,与政府准备供应的经济适用房总量在整个住宅供给规模中所占的比例,不应有太大差距。如果经济适用房的年供应量只占住宅总供应量的5%,50%的家庭却可以申请经济适用房,结果肯定导致政府补贴出现严重的瞄准偏差。

  在缩小经济适用房供应范围的基础上,政府也需要考虑如何向这些人群提供补贴。目前各地兴建经济适用房,普遍采用“砖头补贴”的方式,即政府向开发商提供补贴,由开发商分配政府的补贴。而大多数国家帮助中低收入者的住房计划都采用“人头补贴”的方式,即由政府出面认真核实统计,给真正的低收入者发放补贴,然后通过市场体系来解决住房问题。这样也可以避免中低收入者大规模聚集于低价社区,造成城市不同居住区出现巨大反差。

  广州市从2002年开始逐步停止经济适用房新项目的建设,改为以住房货币补贴及廉租房建设的形式解决中低收入家庭的住房问题。这其实是一个比较正确的思路。显然,即使政府为经济适用房提供大量补贴,每套总价也有数十万元,拿得出首期且能通过银行审查得到房贷的人,肯定不属于低收入家庭。

  因此,假如政府是借经济适用房来抑制住宅市场价格过快增长,那自然可以开建经济适用房。但是,假如政府要真心帮助低收入群体,那发放货币补贴是最合理的办法。而且发放货币补贴,也是一种较有效率使用财政补贴的方式。因为它可以减少补贴的传导环节,减少财政资源的浪费。

  政府在解决中低收入居民住房问题时,过于看重经济适用房,很可能强化了人们的一种误解,以为“居者有其屋”就是每个家庭都拥有自有住房。然而,政府不应承担这种责任,任何一个政府也承担不起这种责任。政府应当保证每个居民都有房子住,但他住的房子不一定是自己的。

  当然,假如政府出于综合考虑,坚持开发经济适用房,那就应当有效地履行自己的职责,对那些优惠(其实是住房补贴)负责,在经济适用房建设中扮演更大作用,而不能将分配补贴的责任推卸给开发商。目前经济适用房制度中市场与计划的混合,是一种糟糕的制度。新加坡的市场化程度远比中国高,但政府却全程控制、管理低价住房这个公共产品的供应。这是一种正确的做法:政府的归政府,市场的归市场。( 南方都市报)


 
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