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业主委员会能否归入居委会


2005-12-14 08:47:44         华夏经纬网

  北京市副市长吉林在12月1日举行的北京市十二届人大常委会第24次会议上透露,正在起草中的《北京市实施〈物业管理条例〉办法》将重点突出物业管理和社区建设的结合,明确社区居委会指导和监督业主委员会与物业管理企业的具体办法。

  在此之前,全国人大法工委巡视员、著名法学专家何山也在一次研讨会提议将业委会纳入居民委员会之中,让业委会成为居委会的一个专业委员会,更好地协调业委会和居委会的关系,将业委会纳入社会建设范畴,受政府指导,则可化弱为强,改变目前双方力量对比悬殊的状况。他认为物业公司应该是业主请的“保姆”而不是“管理者”,立法规范物业公司和业主双方的权利义务,可以考虑适用《合同法》和《消法》调整业主和物业的关系。

  记者注意到,不管是哪种“解决方案”,通过立法手段来进一步规范和理顺业主委员会和物业公司之间的关系,已经成为共识。

  北京市第一中级人民法院民庭法官王忠说,物业纠纷的问题是社会转轨时期的诸多问题的一种,在我国住房制度由福利房转为商品房过程中,一个旧的系统被打碎了,但是还没有新的系统来替代。他说,这是一个缓慢的民主化过程,对于一些涉及业主特权的问题,他寄希望于《物权法》。他认为现行的《物业管理条例》作为行政法规似有越位之嫌,因为物业管理事关国计民生,应到全国人大制定法律来调整。

  北京市消费者协会副秘书长张明说,北京市消协今年接到有关物业纠纷的投诉接近700件,而且有很多是一件投诉后面有数十名业主。他认为物业纠纷的原因在于物业公司,在于法律规定不完善。他很遗憾地看到,作为维护公平正义的法院不去强制执行被拖欠的农民工工资,而是兴师动众地执行业主欠费。他建议修改《消法》,赋予消协代表业主进行诉讼的资格,以便更好地帮助业主维权。

  北京汇佳律师事物所律师、北京市律师协会消费者权益保护委员会主任邱宝昌开出的“药方”也是立法———修改《物业管理条例》和《业主大会规程》及相关地方性法规和规章,尽快出台一部操作性强、真正公平、公正地保护广大业主和物业公司双方利益的法律、法规。

  邱宝昌认为“新法”要明确前期物业管理费用由建设单位承担,服务标准由政府有关部门制定;要保证业主大会能够顺利召开,业主委员会能够顺利成立,并履行职权;要使得业主能够选聘或者解聘物业公司;要禁止建设单位随意指定物业公司,要确立物业公司与业主之间是一种服务合同关系,双方地位平等,物业公司是业主花钱聘请来进行专业物业管理的公司,双方的权利义务在物业服务合同中明确。

  他还特别谈到他对目前审议中的《物权法草案》涉及物业管理的有关规定的忧虑。比方说,《物权法草案》第四次审议稿中对地下停车位作出了这样的规定:“车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有。”对此,人大法工委的解释是:“从近几年售房的实际情况看,有的车库是业主购买的,有的是业主承租的,无论是购买或者承租,都有合同约定,草案的规定基本可行。”他认为这样的规定将会导致纠纷的发生,因为这个解释没有考虑到在实践中,配套设施是否计入购房成本的主动权完全掌握在开发商手中,购房者只能被动地承受。业主“购买”或“承租”是从哪里,向谁“购买”、“承租”呢?如果是向开发商,那么其实就是承认了车库归开发商,因为只有车库的所有者才可以出卖或者出租。按照这个解释,那么所有业主都不去“购买”、“承租”,则车库就属于“没有约定”而归业主共有,那么业主还会去“购买”和“承租”吗?所以他认为车库是现代建筑物不可或缺的附属物,就像屋顶一样,应归业主共有,其成本由全体业主分摊。只有明确地规定车库所有权才能定纷止争,化解矛盾。 ( 中国青年报 万兴亚)


 
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