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价格清单仅是参考成本 公布房价成本难降房价


2005-12-16 08:29:09         华夏经纬网

  2005年房价是涨是跌的喧哗尚未走远,是否公布“房价成本”的争论又在业界响起。房地产有关专家分析认为,公布房价成本最多只是推动行业信息公开了一些,但对于民众最关心的高房价起不了多大作用。

  公布的只是参考价格成本

  暨南大学法学院院长、教授符启林表示,房价成本不好确定。每一个开发商,其商品房的价格成本是不一致的,没有一个统一的成本价格。社会平均的商品房成本价格只能是一个参考因素,是一个虚的东西。因此,有些地方说公布房价成本,不知道公布的是哪一个价格成本。符启林说:“我认为这顶多是一个参考价格成本。”

  “公布房价成本并不能真正主宰房价的走势。”北京思源房地产经纪有限公司营销总监张学飞在接受中国经济时报记者采访时认为,首先,目前北京市场上正在销售的房地产项目中,经过真正招、拍、挂程序上市的土地没有多少。在他看来,这一比例不会超过5%,而绝大部分都是前期经过协议拿地方式取得的土地,现在正是市场放量的阶段。这种土地成本谁来公布,有的中间已经倒过几手,成本很难确定。

  另外,开发商销售房屋的价格与其利润没有太多必然联系,即使价格定得再高,市场也会有人去买。这表明市场供求关系严重失衡导致一方的市场强势,另一方的消费者只有接受的份儿。

  “我有朋友在一家国际贸易公司工作,最近准备买房的他看中了东三环附近的一家楼盘项目。他在售楼现场问销售人员:该项目定价的基础是什么,现在有些地方都已经开始公布房价成本,我们也想了解一下。结果销售人员告诉他,这个项目的价格就是这么定的,你要认可就买,不认可就只能选择别的了。”北京百川房地产经纪公司品牌推广负责人翟健告诉本报记者。

  他表示,房地产具有很强的区域性,在一个特定的区域只有一个项目,如果消费者非常认可这个区域,就已经在很大程度上意味着只能接受这个楼盘的价格以及其它特点。“这就像网上有很多人都在责骂某个项目的房屋有各种各样的问题,但购买者仍然不少。”一位业内人士告诉记者,一些开发商基本不愁房子卖不出,房价定得再高也有人埋单。

  事实上,房价涨或者跌受很多因素的影响,而并非单独公布房地产成本价格就能把房价降下来。张学飞说,公布成本价,对于消费大众来说,只能是使行业信息更透明一些。而房价的高、低,还是由开发商来决定。

  公布房价成本障碍重重

  自7月初福建省福州市物价局在全国率先公布该市商品房的社会平均成本以来,目前全国仅有福建福州、江苏、浙江等少数地方进行了公布房价成本的尝试。现在,有的地方已经草草收场。

  在是否公布房价成本的这场争论中,开发商属于反对方。一位不愿意具名的开发商告诉记者,市场经济下,决定价格的是供求关系而不是成本。房子卖什么价,开发商有自主权。还有开发商认为,现在很多成本都可以在网上查得到,剩下的基本都属于公司的商业机密,根本没必要公开。

  据了解,按照普遍可测算的标准,房价成本分为土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、期间费用、代缴的行政事业性收费等7个部分,这些成本基本上是可以公开的。

  但是在开发商的账本里,还有两个至关重要的成本,一个是他们所称的“融资成本”,在这方面每个开发商的渠道不一样,就更难统计了,另一个则是业内俗称的“隐性成本”。这一成本不一定能拿上台面,见得了阳光。“而且,房地产行业本身就相对复杂,这中间牵扯的利益谁也说不清。”一位地产老总表示,有些东西无法对外公布。

  有专家指出,在很多国家,对某个重要行业的成本进行测算并不罕见,有利于让政府和购买人群对该行业的成本和利润情况做到心中有底,合理控制利润,减少泡沫发生的可能。标准化程度比较高的产业比较容易测算成本,但房地产属于非标准化行业,差异性很大,建立一个完善的测算体系需要下大力气作“细功夫”。

  “但这并不是说公布房价成本完全没有必要。”首都经贸大学房地产研究所张跃庆教授告诉本报记者,由于目前房地产行业存在严重的信息不对称问题,在一定基础上政府并不完全掌握开发商的信息,消费者就更无从掌握。假如政府能够公布房价成本,对于社会监督房地产行业合理、规范发展起到极大作用。

  “现在,一些地方政府表态说公布房价成本遇到很多问题,工作量太大、开发商不配合等等。”张跃庆表示,据了解,开发商所建的项目在销售前期,都要到政府相关部门办理相关手续,其中一项为销售许可证。“销售许可证审批中包括了开发商所售房屋价格的构成要素,如果政府连开发商的成本都不知道,是如何批给销售许可证的。”

  有专家认为,不能开发商报多高的价格就批多高的价格,这样政府显然没有尽到监管的责任。监管并不意味着政府替开发商定价,而是应该在平衡买家与卖家利益的基础上,指导房地产价格更加理性。

  当然,很多人把公布房价成本看成是抑制高房价的手段,这就错了。张学飞认为,房价的构成因素较多,仅靠一个方法是不可能取得理想的效果。即使政府对整个行业调控,也不是某一个政策就能做到。

  “调控房价需要财政、税务、土地等各方面互相配合,综合运用财税、金融、法律、行政等手段,是政府对房地产市场进行宏观调控的有效方式,单纯地采取某项措施恐怕效果不会太明显。”建设部政策研究中心副主任王珏林说。(中国经济时报 王小霞)


 
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