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经济适用房,没有看起来那么美


2006-02-09 10:24:28         华夏经纬网

  经济人之秋风专栏

  当房价迅速上涨的时候,所有人都呼吁政府进行调控。政府确实拥有调控房价的手段,第一,政府拥有进行宏观调控的常规政策工具。目前美联储正在连续加息,其主要目的正是为了应对美国的房地产泡沫。房屋市场对利率是高度敏感的,提高利率可以迅速地抑制房地产市场泡沫,减少投机,从而在一定程度上平抑房价。当然,在美国,作为中央银行的美联储跟政府没有太大关系,但在中国,中央银行还没有这样的独立性,政府显然可以通过中央银行的货币政策影响房地产市场。

  除此之外,政府还拥有一项特殊的优势:各级政府就是土地的拥有者。尤其是在房地产泡沫最大的城市,住宅用地完全控制在政府手中,政府可以任意地决定土地的供应量、供应类型及转让价格。在房价急剧上涨的时候,政府完全可以通过扩大土地供应的方式,向市场发出房屋供应大幅度增加的信号,或许能够有效地抑制价格上涨。

  大约也正因为此,人们对政府的调控寄予极大的期望。

  但政府有能力进行调控,并不等于政府愿意进行调控。而且,悖谬的是,恰恰是让政府有能力进行调控的那个因素,让政府不愿意认真地进行调控。政府固然为了经济的稳定,为了防范金融风险,而乐于控制房地产泡沫膨胀。但政府是唯一的土地供应商,所以也是房地产市场的主体之一。基于前一个角色,政府自然不希望房价急剧上涨,并希望抑制投机。但从后一个角色考虑,政府却倾向于操纵土地供应,抬高地价,而这必然推动房价上涨。

  政府自己很可能就是房地产市场上的一个投机者。在几乎所有城市房价暴涨的故事背后,几乎都可以看到政府的有形之手。这两年的房地产市场调控过程倍显艰难,且始终未能奏效。去年是房地产调控年,但有的城市期房价格去年仍上涨百分之十几,根源正在于此。

  不过,政府终究不能无视公众舆论的压力。近几年来,舆论强烈呼吁政府调控房地产市场。舆论提出这样的诉求,倒并不是担心房地产市场出现泡沫,相反是为了平抑房价,让中低收入者买得起房,解决穷人的福利问题。这样的诉求,尽管错误地把两个性质完全不同的问题搅合到了一起,但表达了人们对于政府责任的一种角色期待。

  这种角色期待,与上面说的政府作为土地的唯一供应者和房地产市场的宏观调控者的两个现实角色相加,让政府陷入一种剪不断理还乱的角色困惑之中。

  于是,推出“经济适用房”,在政府看来,似乎就是一种可以三全其美的方案。它可以让舆论相信,政府在为解决穷人的住房问题进行努力。它也可以让人们相信,政府正在通过调整房屋供应结构对市场进行宏观调控。而政府并不会因为建设经济适用房而有所损失。政府确实降低了经济适用房建设用地的出让价格,损失了部分应得收益,但在增加经济适用房用地的时候,政府通常并不增加土地供应总量,因而,经济适用房建设占地会使整体住房用地供应趋于紧张,推动一般住房用地地价上涨,政府依然可以获得巨大收益。

  但是,三全其美,很可能的事情很可能只是想象而已。政府在自己的正当公共职能与自己在土地市场上的巨大利益之间,过多地基于经济人理性进行政策选择,试图实现政府所需承担之公共责任的最小化。这可能不是政府承担公共责任的正确原则。

  政府恐怕得具有更多的公共理性。因而,政府要解决穷人的住房问题,首先需要厘清自己在房地产领域的三个角色:作为土地供应主体的政府,作为房地产市场宏观调控者的政府,及解决穷人住房问题的政府。这三个角色的性质是大相径庭的,需要通过某种制度设计,让政府抑制其作为土地供应者的经济人理性,而依靠公共理性、按照公共利益最大化的原则进行决策。

  即便是同在公共理性范围内,调控房地产市场、抑制资产泡沫,也完全不同于解决低收入者住房的问题。前者是政府的宏观经济政策问题,后者却属于社会财富的二次分配问题。前者是货币当局要考虑的问题,后者是政府的福利责任问题。

  因此,政府在帮助那些真正的穷人解决住房问题的时候,应完全从社会福利、从财政再分配的角度考虑,直接补贴穷人。试图借助自己作为土地供应商的角色,直接影响房地产市场,以解决低收入者的住房问题,其实是避重就轻。幻想低收入者通过购买经济适用房解决住房问题,本身就是荒唐的:低收入者买得起房子吗——哪怕是经济适用房?集中力量搞经济适用房的结果是,政府通过地价提供了一些住房补贴,但真正的穷人因为买不起经济适用房而无从享受这种补贴。(作者系北京知名学者 南方都市报)


 
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