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陆志明:地方政府何时才可能不挺楼市


2006-05-12 10:49:43         华夏经纬网

  作者:陆志明

  继近期网民发表公开信掀起“不买房运动”以来,社会各界议论纷纷。5月9日,广东省国土资源厅厅长林浩坤表示,今年全省土地供应将较去年增加12%。林厅长甚至建议不急于买房的市民大可待三年后房价趋于相对理性时再入市。此前有论者认为,在房地产开发领域,在开发商与购房者之间的利益博弈中,政府极有可能为开发商提供助力。而林浩坤厅长以政府官员身份讲这番话,似乎可以看作是对这一看法的批驳。

  而就在这一当口,昨天又有几家媒体报道称,“央行拟推新的按揭政策以彻底打压房价。”“这一政策的核心是将购房首付款的比例从最低二成,提高到四至五成”,北京的限价商品房也即将推出,深圳将划定普通住房价格以限制房价。显然,央行即将出台的政策,其目的是以金融手段进行“二次调控”,而地方政府的政策措施,较之林厅长的言论,显得更有实质性内容。

  在消费者、开发商和政府三者之间,政府的角色定位,应该是维护消费者和开发商之间公平公正地交易。但是,当政府从房地产业中获得的财税收益逐渐增大时,政府是否还有维护公平公正交易的决心和意志,就成为消费者所担心的问题。从这个意义上说,上述两地地方政府的举措,是在不触动既有房地产财税收益的前提下,为更为困难的住房需求者提供一定的帮助。而央行即将出台的政策,在短期内打压房价的同时,也将抬高消费者的住房门槛。

  在诸如消费者进行“不买房运动”不能成功的情况下,需要政府维护公正公平交易职能的发挥,并且,当消费者和开发商的利益一旦发生冲突,政府应当在不损害开发商合法利益的前提下,将社会大众的利益列于优先位置。

  然而在当前,这点并没有得到实现。此前中央三令五申重点施行的“经济适用房”制度在全国大多数地方未能得到有效贯彻,其因皆在于利益关系倒置。相当部分地方政府为了财税收入,和开发商“不谋而合”,“经济适用房”的搁置成为必然。其导致的结果是,截至3月底,全国商品房空置面积为1.23亿平方米,同比增长23.8%。其中,空置商品住宅6983万平方米,增长19.7%。国家统计局认为目前的商品房空置率过高,已严重超过警戒线。

  两者的矛盾凸现了当今房地产市场的困境,一方面是开发商的骑虎难下,唯有抬高商品房价格,方能抵消不断积累的开发成本,须知开发商的资金大多数由银行提供,拖累时间越久,还贷成本越高;另一方面是购房者囿于资金限制,高企的房价成为胸中之痛。政府本应在其中起到调节冲突、稳定市场,将房地产市场引入到供需两旺的正轨之中。但是由于地方政府在土地转让过程中的巨大财政收益和房地产市场高企带来的GDP虚增效益,地方政府一直不能对市场进行积极调整,以至积重难返。

  因此,当前首要的重任,非调整地方政府的收入来源和收入构成莫属。从近期来看,我们认为,在于财税体制改革,使地方政府的收入不致因房地产收益减少而陷入困境;远期来看,在于发展新的产业,改变收入构成。这样才能使地方政府有“能力”从利益纷争的泥淖中解脱出来,站在维护公平公正的交易立场上,为社会大众的利益服务。其中一些具体做法包括,土地使用权转让的收益不应简单地归入财政,而应主要照顾失去土地者或住房条件差者的利益诉求。当前,一些地方城乡居民在拆迁和转让土地使用权的过程中,得到的只是微薄的回报。政府转让土地使用权的收益理应优先照顾这部分弱势群体的利益。

  改革地方政府的收入来源和构成,建立相应的补偿机制,即使地方政府不再与开发商的利益“不谋而合”,也维护了社会相应弱势群体的利益,体现了政府的社会公正性。这才有利于政府做出客观公正的行为选择,平抑目前房地产市场价格虚高带来的经济安全隐患。房地产市场价格的一再高企却无实际需求的跟进,注定只是繁荣泡沫的昙花一现。一旦泡沫破灭,带来的经济社会后果不堪设想。(东方早报 东方早报)


 
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