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王小广:揭穿房地产行业的十大谎言


2006-05-18 10:40:56         华夏经纬网

  谎言1房地产是国民经济和地方最大最重要的支柱产业。

  房地产应该是一种被动的产业,而不是主动性的产业,即使它在结果上对经济起着支柱性的作用,但也是被动的。房地产的支柱性体现在消费上,而不是投资上。

  谎言2大众进行房地产投资将会获得相当丰厚的投资回报。
 
  房地产是大众消费品,绝不可能成为大众投资品。大众投资房地产不仅不会得到所谓的高回报,而且风险极大。

  谎言3利率高低是影响购房行为的重要因素,短期内调升利率对房地产增长形成较大影响。

  中国的利率是浮动的,按揭贷款一般都在20年,即房价的利率成本取决于20年或30年的平均利率水平,而不是某一个时段的利率高低。买房可以节省钱但不能赚大钱,而在房价大涨时购房将会支出过多的成本。

  谎言4一些房地产商说,我不为大众生产住房,仅为少数高收入阶层造房,赚的是他们的钱,不伤害穷人,而穷人的住房问题丢给政府管好了。

  这是典型的打着市场经济的旗号发计划经济的横财。如果一个行业(竞争性的)无力满足大多数的产品需求,那这个产业不仅不成熟,而且也不会成功。

  谎言5自住需求占多数就不会出现泡沫。

  由于自住需求基本是锁定的,不流动的,投机资金规模增减多少是决定泡沫有多大的根本因素,实际上是少数操纵多数,而不可能是多数操纵少数。在中国的房地产市场上,由于住房的自有率很高,许多城市都在八成以上,投资或投机性住房需求超过10%就会构成泡沫。

  谎言6城市化是房价上涨的主要推动力。

  像北京、上海这样的大都市城市化,每年新增人口很少,例如2004年北京和上海仅分别新增人口37万人和31万人,增长率分别为2.54%和1.81%,其中自然增长率分别为0.07%和0,这里还有郊区人口农转居的部分,这样的增长率不可能造成房地产如此快的速度增长。

  谎言7地荒论和地价决定房价论。

  对北京、长三角和广东省的土地供应所进行的细致分析表明,中国的许多地方(包括五大重点地区)根本就不存在土地供应不足的问题,“地荒论”是房地产商为了炒作住房而杜撰的。

  谎言8房价收入比高并不说明有泡沫,中国国情的土地极度稀缺,决定中国房价相对较高。

  房价收入比是一种综合性指标,它不仅反映了房价可能过高,而且意味着消费者的支付能力有问题。房价收入比过高就是泡沫。

  谎言9房价不能跌,房地产业不能衰退。

  对于一个已经出现泡沫的产业而言,早点破比晚点破要好。这种言论让人听着好像是一些地方政府和既得利益者在“要挟中央政府”。

  谎言10房价增幅只要保持不超过GDP增幅,房地产就是健康的。

  房价增幅与GDP增幅平衡,再加上房地产投资和消费自身的增幅,显然其增长将比GDP高至少一倍以上,除了一定阶段,房地产投资不可能长期以高于GDP几倍的增幅递增。

  (作者为国家发改委经济研究所研究员 浙江在线)


 
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