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刘植荣:比照巴黎,北京房价该多少


2006-06-26 13:21:38         华夏经纬网

  作者:刘植荣

  房子价格是近是几年来一直受到人们关注的一个热点问题。现在媒体对房价的报道混乱不堪,有的说高,有的说低,还有一些被房产商豢养的所谓“专家”说房产价格只能升,不会降,降了就会给国民经济造成了危害。一些媒体把外国人请来侃房价,美国教授说“我在上海也买不起房子”,英国专家说“房价高是正常的,因为买房是投资,里面有预期的获利。”所有这些眼花缭乱的报道让百姓莫衷一是。现在讲的是信息经济,百姓在信息经济中处于劣势,所获取的信息与房产商相比少得可怜。这样,只能听任别人的忽悠,赶快勒紧腰带贷款买房,加入了房奴的行列。

  在论述法国的房地产价格之前,先明确一个基本概念,那就是法国的是“房地产价格”,中国的是“房产价格”。法国等资本主义国家买房子的同时也买了地产,他们买了房子世世代代继承,父传子,子传孙;孙又传子,子又传孙;子子孙孙无穷匮也!而中国只是买的房产,实行“房地分离”,因为在中国土地国有,任何人不得买卖土地。《中华人民共和国宪法》第十条明确规定:“城市的土地属于国家所有。…… 任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。” 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物,其他附着物所有权由国家无偿取得。”即使土地上的建筑国家不无偿收回,收回了土地,你把你的房子拆掉搬走砖头也没多少价值。所以,你在中国买的房子,最多是70年的寿命,这还是假定房产开发商一夜之间就能盖出广厦千万间。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十二条规定:“土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。”如果房产开发商从征地到售房已经用了4年,那你就只有66年的使用权限了。假如你是66万元买的房子,每年的折旧费就是1万元!通过与法国房地产价格对比,我们就可以知道中国目前的房价是高了还是低了。

  房价的高低是相对的,其主要参照系是公民的收入,也就是说我们要根据公民的购买力来考察房价的高低。我们的汽油5元/升,人们就说很贵了,可法国的汽油1个多欧元/升,相当于10几元人民币,你说谁的汽油贵?当然,从绝对价格看,他们的汽油价格是我们的2倍多,可从购买力看,我们的价格就是他们的14倍多了。因为按照北京的最低工资收入,要工作100分钟才能买一升汽油,而按照法国的最低工资标准,工作7分种就买一升汽油。所以,本文考察法国和中国的房价,不以复杂的经济学上的公式模型来考察,而以老百姓容易理解的购买力来考察。如果我们的最低工资和国际接轨了,也没人喊房价高了;如果我们把房价降到普通百姓收入能承受的价位,同样没人会喊房价高了。经济学和世界多数国家都规定公民的房产支出不超过工资净收入的30%,那70%用作社会保险支出、教育支出、育儿消费和孩子培养支出、文化娱乐支出、健身支出、旅游支出、食品支出、日常杂项支出,医疗支出等费用。也就是说你一年的净收入3万元,25岁开始工作,到55退休,工作30年,则一生净收入为90万元,投入到房产的总支出不应该超出30万元(假定工资和房产价格不变)。

  近16年来,法国的房地产价格波动很大,大落大起。1990年至1996年,短短6年间法国房地产的价格下跌了40%,这是全国平均下跌幅度,巴黎等大城市下跌幅度更大。1996年,笔者在法国巴黎帮助朋友在郊区看一栋别墅,总面积400平方米(含花园),居住面积192平方米,有一个可以停放两辆汽车的车库。当时房主的要价是110万法郎,折合2750法郎/平方米。1996年法国的最低工资标准是6,406.79法郎/月,每平方米的价格是最低工资的0.43倍,用14年零4个月的最低工资就可以在巴黎买一栋400平方米的别墅(为了举例方便,没有扣除工资的所得税)!而法国普通工人和公务员工资是最低工资的2倍,也就是说普通职工用7年零2的月的工资就可以让这栋400平方米的别墅成为个人的私产,世代继承。

  从1996年开始,法国的房地产价格逐步回升,根据2004年的统计,法国巴黎大区的房地产出售比上一年上升了2.4%,房地产的热点开始向远郊区转移,总的看来,大环城带价格上涨12.5%,小环城带上涨14%。而巴黎市区的房子价格涨势趋稳,销售稍有下降。巴黎是欧洲仅次于伦敦的第二大投资热点城市,巴黎的房地产价格在世界范围来说都是偏高的,2004年平均达到了3989欧元/平方米。2004年法国的最低工资是1,286.09欧元/月,法国首都的房地产价格是最低工资的3倍。第6区最贵,接下来是第7区。第19区和第20区尽管上升得比别的地方快,但平均价格仍是最低的。2006年初,巴黎房地产价格是5000欧元/平方米,是最低工资的3.68倍,2006年上半年法国的最低工资为1,357.07欧元/月。法国其他城市的房地产价格明显低于巴黎,距巴黎200公里外的重要城市南锡的平均房价仅为1500欧元/平方米,是最低工资的1.11倍;而法国南部最重要的港口城市马赛的平均房价也只有2500欧元/平方米,是最低工资的1.84倍。

  法国房地产专业人士预测,在未来5年内,法国房地产价格会大幅度回落,可能下跌30%到40%。因为法国房地产价格自1997年以来已翻了一番,远远高出实际价值,且与法国居民的收入不成比例。根据这样的预测,到2010 巴黎的平均房地产价格是3000欧元/平方米,按照最近4年最低工资平均每年增长5.1%计算,到2010年法国的最低工资预计是1703.12欧元/月。也就是说2010年法国巴黎的房地产价格是最低工资的1.76倍。

  法国的房地产从1990年到1996年是大幅下跌时期,1997年到2005年是大幅度上涨时期,预计2006到2010又是大幅度下跌时期。但在整个跌涨跌一个轮回期间,巴黎房地产的最低价格是最低工资的0.43倍,最高价格是最低工资的3.68倍。根据法国房地产的价格,我们可以估算出中国房产合理价位的上限(再次提醒,在中国买房子不含地产价格)。如北京规定的最低工资是580元/月,按照法国巴黎房地产价格最高的时期比照,北京房产的合理价位上限为最低工资的3.68倍,即2134元/平方米;长春、吉林等一般城市的最低工资为510元,按照法国一般城市房地产价格是最低工资的1.4倍计算,长春、吉林等一般城市房产的合理价位上限是714元/平方米。即使是这个价位,我们的价格相对来讲也比法国的高很多,因为我们的价格只是房子的,没有地产价格,最多拥有70年!而法国的是世世代代继承。也就是说,法国的一套房子实际上就是我们的无数套房子,只要他们的建筑材料足够结实。建筑材料不结实也可以,坏了可以再在自己的地皮上重新建房子,因为地皮是自己的。读者自己算性价比吧!

  现在,中国一些城市的房价已经高得离了谱,中国房价飞涨是多方面原因造成的,如地皮转让费用、各个环节的行政手续成本(包括商业贿赂),囤积、炒房、政府对房地产管理的不作为行为(没有财产税!)等等,这些有不少人已经讨论过了,笔者过去也有讨论,本文不再论述。

  我们通过分析法国16年来的房地产价格波动情况,以及房地产价格和法国最低收入的比值,就明白了中国房产价格是高还是低了,就知道中国房价的合理价位是多少了。可不知为什么,怎么没见有人提中国的房价要这样和国际接轨。

  答读者:

  1.中国房价高是因为土地紧张造成的。

  答:按照中国现在人口为13亿计算,中国国土面积为960万平方公里,中国人口密度为135人/平方公里;根据2006年1月法国统计局公布的数据,法国人口为6290万人,国土面积为551602平方公里,法国人口密度为114人/平方公里。法国的山地面积占国土的三分之一,中国有320万平方公里的山地,正好占国土面积的三分之一,与法国相当。中国人口密度比法国高出18%,差距不大。中国是农业国,居住在农村的居民参与城市购房的很少,法国是发达的工业国,这样中国购房者在国民中所占的比例会低于法国。

  我的一位住新加坡的读者告诉我说:他在那里新买的房子比上海和杭州同等质量的还要便宜。使用面积105平米(那里不按建筑面积卖房)的价格24.4万新币,约合人民币120万元,三室一厅两个卫生间,有走廊、电梯。离地铁站不远,步行10分钟即可到达。楼下有公共汽车站(不出楼可上车),有两路车可到地铁站、购物中心、银行、图书馆及超市、菜场。考虑到新加坡2005年人均GDP为44666新币(折合26833美元),国内的房价确实是太贵了。要知道,新加坡的土地资源更匮乏,新加坡的人口密度为5859人/平方公里,是中国的43.4倍,可他们的房价就能这么便宜。

  2.中国房价不能和外国比,虽然工资相差很大,但建筑材料价格相差不大,所以房子价格不能和外国比较。

  答:中国的房子的建筑材料和工人工资成本是不高的,为什么中国好多中小城市的房价在每平方米1000元左右?难道他们那里的建筑材料价格比北京、上海等城市低那么多?可见高房价主要是非建筑材料和工人工资成本因素引起的。现在不知道为什么,为了当权者的利益,人们总提要和外国接轨,可为了百姓的利益,人们就说不能和外国比较。

  3.有的读者提出:上海老西门1000万元/亩还搞不定拆迁户。

  答:1000万元/亩还搞不定拆迁户,这是因为房子价格飞涨的原因造成的,拆迁户是按照房子价格给予补偿的,如果房子价格降下来,拆迁费还需要这么高么?要知道什么是因,什么是果。房子价格上涨是滚动的,房子价格高了,拆迁费用就高了,盖好房子的价格会更高,如此滚雪球,恶性循环。

  4.有读者提出:“如果买房子如同买白菜一样便宜,中国早就没有可耕地了。”

  答:这种观点显然是对市场经济一无所知。经济的基本规律就是需求和供给的平衡,把中国的土地都盖成居民住房,平均一个人10万套住房,到那时别说是白菜价格,就是白给你你也不要的。当每个家庭都有一套住房了,房产商还会那么玩命盖房吗?可能把中国的耕地都盖成住房吗?盖了房子卖给谁?

  5.法国房地产便宜,是因为他们都有住房了,市场已经饱和。

  答:法国只有60%的家庭有个人房产。(光明网) 


 
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