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公布开发成本也难抑房价


2006-09-27 14:04:46         华夏经纬网

    不久前,广东省建设厅以“容易造成对房地产企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响”为由,否决了该省人大代表提出的公布房价成本的要求。就在此事余波未平之时,江苏省却在近日公布了盐城市97个楼盘房价成本清单,同时该市在成本清单的基础上,对商品房的售价做了相关限制。

  从平衡买卖双方信息角度讲,江苏省公布房产商开发成本的举措,能够纠正双方的信息对称问题,对平衡买卖双方市场地位起到一定的作用。然而需要强调的是,对于公开房产开发成本的市场影响力不宜过度高估。其原因有两个:

  其一,从需求角度看,房地产作为商品具备消费和投资双重属性。当房地产作为投资对象时,投资者所关心的只是未来该商品的价格与现价的差额,而并不关心当前价格的绝对水平及其成本构成。这一点与大众所熟知的股票更为接近:如果把股票的每股净资产视作这种投资品的成本,这一成本并不是影响投资者决策的关键指标,而是股票发行公司未来的发展前景等因素决定了股票的未来价格走势,也随之决定了投资者买卖的态度。所以,对于房地产商品,公开其开发成本只是一个权宜之计,对于自住需求者而言,或许具备一定的参照意义,而对于真正造成房产炒作、房价波动的投资者而言,既往的成本信息并不会改变其买卖决策,他们关心的只是未来的价格。因此,政府试图借此来稳定房价的愿望并不会奏效。

  其二,从供给方来看,有观点认为成本公开对于开发商的压力会有所增加,因为这将使开发商的“暴利”无处隐身。实际上,这一观点也值得商榷。事实上,虽然以往百姓对开发商的具体利润率无法明确得知,但是在北京、上海等一线城市,目睹一个大型楼盘从三四千元起售,一路上涨到万元已经是司空见惯了。而伴随着价格的一路上涨,从第一套楼房到最后一套楼房的直接建设成本并没有明显提高。这足以提供充分的依据来指责开发商从中获得了“暴利”。虽然近些年来关于开发商牟取“暴利”的指责不绝于耳,但是这样的指责却没有妨碍房价的继续攀升。

  同时笔者遗憾地看到,盐城在公布成本的同时,地方政府还人为地限定开发商的成本加价比率,规定商品房交易价格成本基础上浮不超过8%,这样的做法实为不妥。众所周知,价格是市场多方力量角逐的结果,在供求关系失衡,特别是目前供不应求的情况下,若以行政命令的方式限定交易价格,则只会导致供求缺口的固化,甚至使得愿意出高价的购房者也买不到房子。如此一来,市场自发的出清机制失效,而且购房困难的信号一经放达,还会进一步强化市场购房需求,甚至引发恐慌性抢购,反而助推供需不平衡关系。这一点从北京市经济适用房的抢购现象就可看出,人为限价的结果就是限价房成为稀缺品,购房者彻夜排队,而经济适用房的指标成为炒作对象。

  使房价回归理性的基础确实在于透明的市场信息,但不能期望信息透明能够解决一切问题。政府对于房地产市场的调控还是要立足于经济手段,诸如提高投资性购房者的房贷利率等等,而直接干预价格定位的结果只会是适得其反。

马红漫 任大刚 单雪菱

 来源:东方早报


 
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