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刘以宾:经适房,本应是另一条轨上跑的车


2006-10-23 09:32:42         华夏经纬网

 
  中新网报道:《北京住房建设规划(2006年-2010年)》(公示稿)在北京市规划委官方网站进行公示,其中有关经济适用房、廉租房的各种新政颇受关注。公示中提出:拟探索建立经济适用住房实行“内循环”的流转模式,即经济适用住房不得直接上市,并将实行政府回购的制度,以扩大保障范围。依笔者的直觉,这将成为一种具有未来制度框架意义和全国普遍意义的住房新政。

  假如这种“内循环”模式真能付诸实施,相对于市场化的商品房,经济适用房、廉租房便有可能成为另一条轨道上跑的车。尽管改革开放初期的“双轨制”曾导致了大量腐败和不公平,但住房的“双轨制”却不能被看成贬义。由此联想到医疗,人们普遍认同的理想模式实际上也具有“双轨制”色彩:一条轨系由政府主导,目的是保证所有百姓尤其低收入人群享受到最基本的医疗服务;另一条轨系由市场主导,满足不同经济支付能力人群不同的医疗服务需求。可以肯定地认为,某些领域采取“双轨制”乃中国国情使然,它并没什么不好,关键是两种“车”要各行其“道”,在规则完善、透明公平的保障下,避免有人在两条轨之间左右逢源,牟取不法利益。

  可以乐观地设想:住房一旦实行真正意义上的“双轨制”,那么,无论修路的、造车的、开车的、指挥交通的,都将在社会角色、价值追求、行为规律上泾渭分明。而最大、最现实的好处,则是有效约束和规范政府在房地产领域的不当行为。

  以往的房地产领域,要么是只有一股道,要么是“两股道”严重混淆、混乱。在这种格局下,不仅不可避免地会出现开着宝马车住经济适用房的不公平和权力腐败,更严重的是导致了政府价值取向以及行为方式的偏离:在“经营城市”和“土地财政”导向之下,地方政府一门心思利用出卖土地赚钱,不约而同地对中央政府控制房价的政策采取阳奉阴违的态度,至于保障中低收入人群基本住房需求的“主责”,每每被置于陪衬地位乃至流于口头。而经济适用房、廉租房一旦被置于另一条清晰的轨道之上,政府保障低收入人群住房的责任就会变得透明、刚性和无可推卸:其一,经济适用房不能高兴就多建,不高兴就少建,而必须满足当地所有符合条件市民的需求;其二,内循环的经济适用房不再具有象商品房那样的增值乃至投机、炒作的功能,政府以及相关利益者的营利动机将会被大大遏制;其三,在财力有限和需求量大的双重逼迫下,政府在选择地块、设计房型、建筑材料、日常管理、房屋流转等环节上,都只能做到最“经济”、最高效。

  剩下来的一个最现实的难题,是如何保护已获得经济适用房人群的正当权益和利益。由于过去经济适用房的销售并未与商品房销售实行真正的“双轨”,政府对这类房子将来的流通并没有明确规范,且由于购买资格的限制并不那么严格,这些人实际上成为了既得利益者。一旦由政府进行“回购”,合理的价格难以敲定,利益冲突将无法避免。

  第二个现实难题是今后的经济适用房怎么建的问题。一般情况下,经济适用房只能委托房地产开发商建设,而不大可能由政府直接当泥瓦匠。尽管政府可以在土地使用、税费上给予最大限度的优惠,但经济适用房追求“经济”的本质属性决定了它不可能给受委托的房地产商提供满意的利润,如何才能保证他们的积极性?另一方面,如何防止政府有关部门以及工作人员与房地产商之间产生“猫腻”?

  上述两大难题,将直接决定着经济适用房的“列车”在另一条轨道上是否开得动、运行得平稳。
 
来源:红网


 
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