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继学:房产大颚们,惺惺相惜或资本同心?


2006-10-30 10:11:51         华夏经纬网

  中国房地产,抑制持续疯涨房价,并出台严厉的土地控制新规,试图使之回归理性发展,而且房价在许多城市的飚升势头有所遏制之际,耐人寻味的是,摩根大通的经济学们发话,说是中国未来经济增长强劲,财富积累速度很快,外国投资者极力看好中国房地产市场,而人民币升值又有相当空间,未来三到五年中国房地产资产价值每年升值10%是合理的。

    他们还对中国的“房奴”首度开腔,暗示“房奴”现象并不严重。(2006年10月24日 东方早报)其顶风力挺持续“高温”的中国房地产业用心昭然。

  无独有偶。不要以为这只是孤掌之鸣,中国本土另一位惯常以出言狂野惊人的地产大鳄任志强,此间言论同样高调,几乎与摩根大通的经济学们惊人一致。他说,大量的统计数据充分说明了房地产开发行业并不是暴利行业(他忘记自己此前曾说房地产行业就该暴利)。依他的计算,“在全国19个行业中,房地产行业排在第7位。前边有6个行业远远高于房地产利润率,而房地产行业利润率水平只在中游,不到10%。”他还称,一次性购房比例和用贷款购房比例相当,这说明“房奴”没有像大家所说的那么多。(《房地产业不是暴利行业房奴没那么多?》,2006年10月23日 经济参考报)

  一个说,中国房地产年升值10%是合理的。(合理当然就不是暴利了!),一个说房地产利润率水平不到10%,只是个中游;一个暗示“房奴”现象并不严重,一个说“房奴”并没有想像的那么多。

  任志强的数据是否未受利益驱使,是否可信,是另是一个问题,即令他计算无大错,但在19个行业中名列第7也勉强不到中流行列呀!更何况行业岂止只有19个?即令一次性付款购房与贷款购房数量相当,也是一个不小的比例,就是说每两个买房者中有一个是“房奴”,这还能说是少数?

  房地产行业不是暴利?有资料显示,国外的房地产商的行业利润尚不到5%,可我国的房地产商利润,企业自己公开承认的是15%,业内人士说绝对超过30%!而各大媒体披露的信息远不止这个数,从100-700%获利的个案不胜枚举。房地产的暴利也从另一则角度获得证实:据《共鸣》杂志从2002到2005连续发布的《中国十大暴利行业》排行,房地产业3年蝉联榜首、独占鳌头,是名副其实的暴利行业中的暴利行业;而新出炉的“2006年中国大陆百富榜”,房产老板们更是占据“百富”中的最大份额,不仅前10名中名额不少,而且首次进入前三甲,就其入围的人数与速度而言,房地产业成为公认的“功率”最为强大的“造富机器”,不折不扣的富豪最大诞生地。真的,如今要是给谁说,房地产不是暴利行业,别人还以为你是周星驰式的黑色幽默呢!

  至于有没有“房奴”或曰“房奴”严重不严重,先领略一个公开秘密,一个关于中国房地产游戏中你知我知天知地知的暗语。那就是银行于房地产业是一手托两家:一边给房地产开发商贷款,让他们盖房多多地盖房,另一方面又给购房者按揭,让他们买房买了再买。银行给购房者的按揭贷款的增量是房屋购买资金的主要来源。2003年银行给购房者的按揭贷款余额增加了大约5千亿元,同年房地产开发投资的实际完成金额不过1万亿元,而商品房的销售金额则远远不足1万亿元。银行贷款提供的这些过量的购房资金使商品房的销售快速增长,也鼓励了商品房价格的上涨。还有足够的证据表明,通过外资银行流入的境外资金投机性购买商品房,对上海等中心城市的房价上涨起了极大的作用。房地产贷款存在风险。一方面,房地产开发商贷款的不良率较高;另一方面,虽然个人购房贷款的不良率较低,但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高,购房者的还款能力可能受到影响,按揭贷款必将出现风险。据最新资料显示,截止2005年底,商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元,占金融机构人民币贷款余额的8.9%。(《房地产调控软硬之间》2006年6月16日 第一财经日报)。据网友不断报料,真正在购房中一次性付款的,有一二成已经是高估了!

  说到摩根大通,当然传闻归传闻,我手边并没有该公司是否与中国房地产有直接或间接关系方面的资料,但他们的经济学家们的言论确实令人大惑不解。摩根大通要在国际市场推介中国房地产是好事。但其首席经济学家龚方雄称,中国房地产市场“肯定没有泡沫”却似乎有些武断。尽管在中国,对于近年来房地产业是不是有泡沫、泡沫有多严重不断有争论,有时甚至还十分激烈。但是,主流共识对其还是承认的。中央政府与各职能部门对于房地产过热一直都十分警惕。众所周知,为了使房地产与整体产业发展协调、和谐发展,近年来年年都会出台新条例新政策对“银根”与“地根”进行调控,近三年来,调控的力度还是相当强劲的。政府新近对银行贷款、对购房按揭,对二手房交易,对土地调控新政,都显示中央政府对于治理房地产泡沫的决心。所以,再说房地产没有任何泡沫,说它健康无恙,人们一定会认为这是黑说白道呢!

  人们真的极为疑虑,我们究竟应该相信生意场上英雄所见略同因而惺惺相惜,还是外资内资利益同心?看来,人们不保持高度警惕都不行。

  正好,任志强自己为他们之间的如出一辙的言论作了注释。

  在正在召开的2006中国地产金融年会盛大开幕式上,任志强对于外资进入中国房地产大声疾呼,并对政府的外资设限政策十分恼火。(《限外是好了伤疤忘了疼,让外资进来收拾它》,2006年10月24日,焦点房地产网)他说,几个部委下达了文件对外资的进入进行管制,我们是好了伤疤忘了疼,穷的时候给外资各种各样的优惠,我们稍微富了一点的时候又开始用敌视的办法限制外资进入。任志强的这番话,可能急不择言,大失水准。当初引进外资,中国政府中国人民为其让了大利,所开出的优惠政策在国际范围也是少有的。但世界上没有一个国家能将这种短期让利政策长此以往、一成不变地坚持下去。市场经济的建立,它必须要与中国本土企业同资同权,因而必须依据本国的实际情况及时进行政策调整。为了民族经济利益,为了国家经济安全,有些行业,还必须实行WTO规则范围内允许的保护政策。这几乎是不言自明的通则,不知任先生何以如此厉声厉色地对中国政府为外资进入中国房地产业设限气急败坏般地大肆指责?中国经济在改革的二十多年里,发生了如此大的变化,从一个落后、排名扫尾的状况跃身世界经济强国,从计划经济转体制转轨市场经济,对外资优惠条件的调整,是应当的,也是必须的。所谓此一时,彼一时也。

  反倒是这番话引起了我的注意,这正是任志强与摩根大通在同一时间发出同一诉求言的玄机所在! 作者:巫继学

来源:光明观察
 
转自:国际在线
 
  


 
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