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叶檀:要怎样才能反映房市的真实需求


2006-11-09 09:17:22         华夏经纬网

  此轮宏观调控对房地产之所以成效不彰,并非市场经济规律或者宏观调控手段失灵,而是在深层次上遭遇强力抵制。垄断市场与权贵市场不除,房地产业不可能迎来真正的市场化时代。

  昨天有报道称,“全国房价高位运行,国务院对房产调控效果不满意”,三季度,全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%。(11月7日《第一财经日报》)。与此同时,财政部公布了一份姗姗来迟的第十二号会计信息质量检查公告,显示2005年被检查的39户房地产开发企业,会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%,而实际利润率高达26.79%,隐瞒利润超过一半。少报利润的伴生物必定是偷逃税。

  对这份报告,不同的人依然解读出了不同的内容。市场派认为,房地产宏观调控重拳只收微效,说明行政调控难以应对市场的真实需求,决策层应该正视市场的呼声;调控派认为,调控之所以成效不彰,恰恰说明政府的行政调控举措在实施过程中遭到既得利益集团的消解。戴着有色眼镜解读往往如此,即便数据当头,仍可自说自话。不管是从学术上还是从政策性上,这样的解读究竟有多大的价值?

  笔者很怀疑,那些以市场面目示人的学者是否真正在为市场说话。他们通常对于房地产行业的官商勾结的灰色链条视而不见,对于公布房价成本痛心疾首,对于房地产的暴利不是避而不谈就是矢口否认,对于被曝光的房地产商与银行内部员工联手的虚假按揭、循环贷款案件视有如无,对于民众集资建房嗤之以鼻——连市场起码的法治化与公平竞价的条件都不想涉及,奢谈房地产市场化的目的大约只是为了掩人耳目。

  此次财政部公布的利润率为26.79%,由于并未同时公布房地产商的名单与项目所在地,这一利润额只具有一定的参考价值。在中部某个小城市的地产项目这样的利润已经算高,但是比起北京、上海等特大城市核心地块的房地产项目则是小巫见大巫,尤其是在土地招拍挂之前拿地的房地产商,据上海房地产业一资深人士向笔者透露,其利润不可能低于50%。如果上海今年三季度房价可以同比下降2.3%,难道其他城市比上海更市场,更能满足购房者的需要?其实原因很简单,就是上海的房地产在严厉整顿之下,成为一个相对更能反映本地基本需求面的市场。上海人的平均薪酬有多少,房价就应该与之适应。

  为房地产业暴利辩护者老拿真实需求说事儿,真实需求没有错,问题是,要反映国内房地产业的真实需求,必须对宽泛无边的需求进行约束。房地产业反映的是哪些投资者的需求?如果中国的房地产业向世界投资者开放,那么,中国的房地产业对应的就是世界投资者的需求,而不全是中国民众的需求,甚至国内的需求会被国际游资所覆盖,中国房地产业因此成为外国炒房团的热土。2005年房地产热钱的规模在高峰的时候根据统计数额达到200亿美元,这还不包括地产基金及对于地产项目的债权投资。幸而在调控过程中,这一趋势已初步得到遏制。

  还应追问的是,有多少腐败资金借房地产业漂白?2005年中国GDP总量是17万亿元人民币,经济增长部分是1.6万亿元人民币。腐败资金规模,按照最保守的GDP的10%计算,应该是1.7万亿元人民币。这些资金的主要部分投入到房地产市场,那些大大小小的腐败官员在迈阿密、北京、上海各买上一套房,就足以支撑中国的房价高悬于天,谁能说这反映了民众的真正需求?近日王石“正因为大部分房子被富人买走所以房价才高”的言论,倒是一语中的。而更能体现房地产业权贵市场本质的是,连本应起社会保障作用的经济适用房都成为权势阶层的投机砝码,低买高卖。

  一个健康的市场最后所得到的必定是均衡价格,并且自然形成消费市场从高到低的梯度分布。一旦某个市场不顾当地的工资物价水准长时期高高在上,这个市场是不是真正市场化的市场就可以打上一个大大的问号。

  有时市场化幌子不过是为了固化行政力量对资源的垄断。譬如,当土地、上游产业定价权以及对于消费者的引导权都操纵在政府或者官商手中,那么这些人就理所当然成为市场唯一的决定力量。由此推导出的结论只能是:此轮宏观调控对房地产之所以成效不彰,并非市场经济规律或者宏观调控手段失灵,而是在深层次上遭遇强力抵制。垄断市场与权贵市场不除,房地产业不可能迎来真正的市场化时代。经济人之叶檀专栏 (作者系资深财经评论员)
 

来源:南方报业网
 
    


 
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