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薛涌:商品房成本为何应公开


2006-11-20 09:28:52         华夏经纬网

  市场经济的原则和老百姓的政治权利,从来都是并行不悖的。缺少一个,社会既丧失了公正,也丧失了效率

  就商品房成本是否应该公开的问题上,我和任志强、董藩等人进行了激烈的辩论。任志强说,我是在冒充专家,这样的误读不过是说明他自己的心态:房地产只有他这样的专家才有发言权。这也正是我们之间的分歧。

  我自始至终表明:我是房地产的“白丁”。在我看来,住房构成了许多家庭的主要财产,界定着大部分老百姓的生活质量,是个公共政策的问题,任何人都有权利参与辩论。开发商、专家并不能靠专业知识来垄断话语。比如在美国这个高度市场化的社会,房地产商人和专家并不能一手遮天。老百姓有充分的权利和权力。

  比如,要不要建限制房地产商利润的经济适用房?老百姓可以投票决定。许多地区,地方的房地产开发中经济适用房必须有一定比例,否则就会挨罚。究竟是什么比例,老百姓也有投票决定的权利。你不能仅凭人家没有专业知识就堵住人家的嘴,剥夺人家的权利。市场经济的原则和老百姓的政治权利,从来都是并行不悖的。缺少一个,社会既丧失了公正,也丧失了效率。

  中国的房地产市场还远远达不到美国那样的秩序。公布商品房成本,有助于市场的透明,会给消费者更多的权利。老百姓把一生主要的积蓄都投到了房子上,难道连造价也无权过问吗?事实上,美国的大房地产公司,成本大多是公布的。即使你去看旧房,中间商也常常会告诉你房主何时购进,购价多少。甚至连该房上市的时间也很容易找到。不用说住房这样的大件,像私人车这种中等规模商品,一辆车的钢材花了多少钱,乃至工人的医疗保险和退休金摊在每辆车上是多少钱,也清清楚楚。这是透明有序的市场。在这样的市场中,你如果把什么都当成“商业秘密”,谁还买你的东西?政府在税收方面还如何管理?

  任先生在为不公布成本辩护时,称中美国情不同,中国是土地国有,美国是私有。然而,也正因为如此,中国的商品房成本就更应该公布。从理论上说,土地国有,就是人民所有。商品房价格中含有土地价格的比例甚高。也就是说,开发商在人民的财产上盖了房再卖给人民,商品房中含有许多人民自己的财产。难道人们连自己所拥有的东西值多少钱也无权知道吗?

  具体而言,公布商品房的成本,有诸多好处。第一个好处,就是保障老百姓的权利。众所周知,住房的发展和拆迁密切相关,开发商的许多财富是从拆迁中来的。我曾撰文指出,现在是有房产无地产。比如你拆迁闹市区的民居,算一下人家旧房的面积,就按相应的面积在郊区给人家一栋房,让人家搬出世代居住的地方。房产补偿了人家,地产则没有补偿。因为闹市区的地价比郊区昂贵得多。公布了房地产成本细目,老百姓可以把不同地价的因素考虑进来,一目了然地了解到他们应该得到什么样的补偿。

  第二,官商勾结,市场不透明,是人们对房地产业的一个主要的抱怨。公布成本,能够抑制权力带来的腐败。比如,差不多的一块地,一个公司500万元拿下来了,换一家则要1000万元。这里面有什么名堂?这些细账公布出来,有利于市场公平。

  第三,公布成本,有助于帮助人们对商品房的价格建立一个理性的预期。我一直主张公布成本不应该剥夺企业自由定价的权利。但公布成本后,房地产的利润率就更加透明,有助于资本市场的发展。比如,如果房地产开发利润率达到20%,汽车制造的利润率是10%,大量资本就会流向房地产开发,资本的竞争就会把利润率降下来,最终使消费者受益。如果房地产利润率奇高,成为“暴利产业”,却无其他资本涌入,“暴利”高居不下,公布成本也能更快地暴露体制中导致资本流动阻滞的问题。同时,如果房地产的利润率并不比其他产业高,消费者就不会奢望房价下落。因为在这种情况下强制压低房价,就会使资本流出房地产业,房子就会更少,房地产涨价的压力就更大。

  具体成本如何核算,这是技术问题。但是,市场开放透明的基本原则却不容置疑。了解这一点,并不需要先成为房地产专家。我相信,大部分中国人,都是认同和相信市场秩序的。他们不满的是市场没有秩序。他们要求公布成本,也是希望建立市场秩序。 
 
文/薛涌

中国新闻周刊
 
 


 
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