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蒋萌:个人集资建房的另类政府调控


2006-11-21 09:35:31         华夏经纬网

  面对各地房价一路“高歌猛进”、地产大鳄“暴利有理”专横跋扈,有人提出了“个人集资建房”构想。这一曾被认为是“天方夜谭”的事,如今已出现首批“吃螃蟹者”。

  据悉,温州“个人集资建房”的委托开发商已拿下一块政府挂牌出让的土地,1亿多元的土地出让金将全部出自温州260名“个人集资建房”会员。资金、地皮、开发商全部落实,“温州个建”可谓万事具备,难怪有人称此事具有“破冰意义”。

  事实上,个人集资建房必须连闯“三道难关”。首当其冲的,就是考验组织者的“公信力”。这就好比“聚起一盘散沙”,单靠个人是“不可能完成的任务”。成立合法的社团组织因而成了当务之急。可根据现行法规,民间社团必须找到“业务主管单位”。而这“吃力不讨好、还担风险”的事,许多机构都选择回避,所以成了第一只“拦路虎”。其次,合作建房需要巨额资金。一方面,真要让几百号人一同拿出“真金白银”,那必须协调统一意见、拿出具有相当说服力的方案;另一方面,这些钱属于“一步到位”性质,个人不可能指望银行按揭与住房公积金,筹措难度显而易见。最后,就是竞价买地皮。尽管已具备一定资金实力,但比起地产大鳄们,个人集资仍显“底气不足”。再加上层层竞价、地产商“联手阻击”,真想拿到一块价位、面积、地段均合适的地块,决非轻松易事。

  回顾“破冰”成功,温州的牵头人曾坦言,一是由于组织者“市场营销协会”已具备社团背景,二要归功于“当地便捷的融资渠道”。而后者实际很具探究意义。众所周知,温州民营经济发达,民间财团实力雄厚,“民间借贷”市场忽隐忽现。尽管此类“融资渠道”并不合法,但其便捷与灵活的特性,以及应如何规范引导,绝对值得金融界人士好好思虑。

  那么,经历千辛万苦,“温州个建”究竟效益几何?

  根据开发成本预算来看,该项目建成后房屋成本价约在5300元/平方米,比目前周边楼盘市价低了5000多元!以往地产商凭借对资源与信息的高度垄断,鼓吹的“高成本论”已然不攻自破!

  还应注意的是,此次温州个人集资建房,用于土地出让的资金就占到了开发成本的70%以上,地方政府获利之丰厚可见一斑。不客气的说,轻轻松松卖地,数以亿计来钱,地方“卖地生财”已然成为房产成本不断上扬的一大症结所在。招标拍卖这种看似公平、却极具“抬价潜质”的土地出让方式,同样值得思虑改革。

  当今世界越来越呈现出多极化趋势。顺着这一思路,建房形式的多样化并不值得大惊小怪。纵观国外经验,个人集资建房不仅普遍,也是解决中低收入群体住房问题的重要手段。对政府来说,既然可以推出限价房、限面积房等等政策,为什么不能给予个人集资建房更多“阳光”呢?政策规范上支持一些,融资方式上方便一些,土地出让上减负一些,一些问题就可能发生微妙而深远的变化。有的时候“四两也能拨千斤”,谁又能说这不会成为另一种调控手段?


作者:蒋萌      
 
来源:东方网 
 


 
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