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鲁宁:重切卖地蛋糕难以撼动房价


2006-11-30 09:44:06         华夏经纬网

  11月25日央视《经济信息联播》播出“建设用地使用费倍增不会冲击房产价格”的专访节目。受访对象系财政部综合司司长王保安。实际上,这是一则以解读政策安定民心为主旨的解释性报道。

  我注意到,“王保安谈话”播出后,许多网民对王保安“不会冲击房产价格”的解释提出种种质疑。我以为,王的说法的确出于解疑释惑,打消人们对房价随地价水涨船高的疑虑。问题是,王的说法信息含量不足,非专业人士听起来如同坠入雾中。再一方面,对此持强烈质疑的网民,可能未必知晓这项地价新政的来由。姑且先不议此项政策的出台背景及试图达到的政策目标,单就质疑本身而言,再次印证了公共政策必须高度透明的意义所在。

  针对地方政府卖地近乎疯狂的势头,中央政府半年多前打出一套遏制“疯狂”的组合拳,其中,制定中央与地方“土地出让金重分方案”乃政策举措之一。经部委之间及中央与地方之间多轮利益博弈,该方案被包含在《土地出让金收支管理办法》里,于10月15日被媒体披露。当时有报道说,“办法”已上呈国务院,争取赶在年底前出台实施。当时,我就仔细读过相关报道,王保安所言的“建设用地使用费倍增”只是该“办法”的其中一条,且不是政策调整的关键一条。而更为重要的是,“办法”的调节对象并非是房价,而是期待政策组合拳能适度遏制地方政府“崽卖爷田”不受节制的冲动。

  需要向公众和社会解释在先的是,建设用地价格由竞标价格、土地开发成本、政府收益及交易中介费用共同构成,建设用地的使用费,发生在土地出卖成交之后,其来源是卖地后归政府收益的其中一部分。自1999年起,这块“蛋糕”一直由地方与中央共享,以地方为主。所谓“建设用地使用费”,指分切“蛋糕”后归中央所得的部分。建设用地使用费增加一倍,意味着中央所分切到的“蛋糕”要增加一倍,“蛋糕”分切比例之变,反映出中央与地方之间利益分配比重的变化。理论上,这个变化的确不可能直接影响房价的走势。可惜,由于政策的透明度太低,还是在关注房价走势的民众中,产生了情绪波动恐慌,并对中央政府调控房价的决心和举措产生了怀疑。

  站在买房人的角度,对“崽卖爷田”失控的危害性未必有切肤之痛,但对高房价却有切肤之痛。不可否认,房价连着地价,地价拉动房价,地价是商品房成本的基础部分。地价的高低受土地供求关系左右,这是基本的经济学原理。问题是,在现实国情下,供求关系决定价格的经济学原理常常失灵。因为在中国,地方政府是土地资源的实际掌控者。政府之手如同一只水龙头,当它将水笼头人为开得小一些,土地成交价就跟着人为攀升。所以,中国的商品房建设用地价格,并未真实反映实际土地价格,套用经济学的术语,地价并未反映出真实的供求关系。有意将水龙头开小的做法,在地方政府中系公开的秘密。它们何以要如此做,其中的目的当然是为了拉动地方GDP,而GDP与政绩直接相关。

  迄今为止,调控房价的政策举措已经出台多多,但究其根本多属“外围举措”或叫只能治标,效果自然乏善可陈。房价调下来其实并不难,但得采取两条核心举措:一是开大供地水龙头,再是痛下决心斩除政府部门及附属机构,在房地产开发过程中明目多多且缺乏法律依据的种种收费。

  理论上讲,事情原本如此简单,但从现实出发,房价大幅回落到正常价位,金融业就吃不消。这还只是表层的影响,更深层次的影响在于,卖地收费,实际上已经成为一些地方财政收入的重要来源,可谓其衣食父母,生存所系。此种情况之下,通过降低各种费用来降低房价,几乎没有可能。
 
鲁宁

来源:中国青年报 
 
  


 
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