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冀志罡:香港、新加坡的地产经验皆不足取


2006-12-08 10:04:27         华夏经纬网

  承认失败是一回事,看清失败的原因则是另外一回事。大多数时候,人们很容易就失败本身达成共识,而对失败原因的总结则大相径庭。

  香港的地产发展经验就是一个范例。它成就了许多世界级地产企业,例如新鸿基地产、和记黄埔、长江实业、中原地产与戴德梁行等,这彰显着其成功;另一方面,香港过半数居民住在政府建造的狭促房屋内,房价像过山车一般大起大落,负资产一族时不时上街游行一番,却也暴露了香港地产失败的一面。

  一个问题,通常有两种以上的药方。因为对问题本身的看法大相径庭,方案往往南辕北辙。对于香港楼市的问题,许多专家开出的药方是,少学香港,多学新加坡。难道新加坡很成功?

  新加坡住房制度的重点,是所谓组屋和强制公积金。政府用强制收取的公积金建造组屋,再卖给缴纳公积金的购房者,使80%以上的人口只能居住在整齐划一的政府房屋内。只有剩余20%的富人,可以自由选购市场化开发的豪宅。

  这算什么成功经验呢?用纳税人的钱建房,再卖给纳税人,看不出公平在哪里,效率就更无从谈起。确实没有开发商从中赚取利润,但这种模式不是等于政府做开发商吗?开发商用自有资本投资,好歹还承担了风险,这政府的买卖可是旱涝保收,凭什么说就一定比开发商做得好?

  新加坡是袖珍国家,若将之搬到中国,顶多算一个中等城市。一个中等城市的经验,就大大咧咧推荐到泱泱13亿人口的大国,太草率了吧。

  没有人否认新加坡的经济成就。但就是李光耀也承认,新加坡缺乏创业活力,不像香港有那么多顶级企业家。另一方面,香港是经受住战后难民潮和政治动乱冲击而成长起来的,其发展更具挑战性。

  香港的楼市经验,有成有败,该如何取舍呢?香港经验也有两个重点,第一,港府是惟一地主,“水龙头”要大则大,要小则小;第二,由于地价与楼价高企,港府又不得不大建公屋和居屋,供给纳税人做栖身之所。一取一予,土地成了港府最重要的抽税工具。据张五常教授估算,虽然香港直接税税率很低———个人所得税仅15%,加上土地间接税却高得离谱,总体税率超过50%。

  显然,专家们是棋差一着了。他们提出的成因败果,与真实的情况完全不是一回事。

  其中奥秘是,港府作为惟一土地供应者,囤积居奇推高了地价,市场无可奈何要接受。数百万高生产力人口被迫拥挤在狭小的地块上,楼价不可能不挤到天上去。而政府大建公屋居屋,则等于强迫中产阶级住在狭窄的居所内。在香港,一百平方米就算豪宅,一家人挤住三五十平米决不鲜见。

  就是这样的住房,还需要申请、排队、抽号,许多人等上七八年才有机会买到一套小小的居屋,且仍需要支付高昂的按揭月供,为银行打工若干年。以整体住房条件论,今天一般的北京人远比香港人要好。

  在这样的制度下,仅从住房看,香港的贫富差距是被放大了的。住半山豪宅与住“鸟笼”公屋,岂可同日而语?

  港府垄断了土地,不可避免要为楼价的稳定承担责任,这就是所谓用土地调控楼价。但市场瞬息万变,港府的行为又往往慢上半拍,楼价大起大落就在情理之中了。港人素有炒房传统,其来有自也。在亚洲金融风暴前的那一轮炒房热中,一个师奶(家庭主妇)炒几套豪宅的所得,常常比老公开公司办工厂赚的钱还要多得多。

  在住房制度上,香港新加坡各有所长,但其经验皆不可取。由政府包办居民住宅,一个城市尚可一试,泱泱大国是早已证明行不通的。我赞赏任志强尊重市场的言论,但不能同意他的“政府管平民、开发商管富人”的意见。我的看法是,富人和平民都应该交给市场,政府只把无家可归者照顾好就行了。

冀志罡  (作者系铅笔经济研究社理事)

来源:南方周末 
 
  


 
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