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周炳林:公积金显性优惠引发价格歧视


2006-12-08 10:15:58         华夏经纬网

  最新一期的世界银行《中国经济季报》有关公积金的部分引起了各方热议。报告提出“中国住房公积金贷款主要使收入较高家庭受益”。建设部则认为“单纯说住房公积金是少数高收入人的福利是不客观的,也是不符合实际的”。

  世界银行的观点有一定道理,根据建设部的数据,截至2006年6月,我国住房公积金覆盖率为62.04%,有的省份不足40%,住房公积金覆盖的人群和地区多以富裕的为主。而新浪网进行的调查则显示,57.32%的人认为“住房公积金制度对缓解中低收入者购房难没什么帮助”,53.76%赞成“取消住房公积金并将其纳入职工工资”,78.67%认为“收入低的不会因公积金买得起房,收入高的不用公积金一样能买房”。

  从提问的方式上看,回答新浪调查的对象实际上主要应为公积金的持有者。这一点比世行的观点更有深意:对公积金制度颇有微词的各方不仅包括那些没有获得公积金的人,公积金持有者本身也不满意。原因在于,公积金制度在贷款环节的“显性优惠”可能会被其他环节的“价格歧视”无形地消弭掉,房地产市场的一些交易主体利用“市场均衡”的道理,使得公积金持有者的实际优惠尽失。而蚕食公积金优惠的市场主体主要为开发商与购房中介。

  开发商主要通过差异化商品房售价吞噬公积金优惠。对于商品房定价,目前存在商业贷款方式和公积金方式的区分,同样一套商品房,采用公积金贷款支付的价格比用商业贷款要贵2-3个百分点,而目前公积金贷款利率比商业贷款低约1个百分点,很多情况下这两方面的因素刚好相抵。例如,以一套总价70万房子计算,若公积金贷款价格比商业贷款高2万元,同时消费者购买该商品房要贷款30万,分10年还清,那么,消费者等于在购房时点用一个负2万的现金流换一个未来10年每年正3000元的现金流。从静态资金对比的角度,消费者10年贷款所潜在的优惠被吞噬2/3,从动态资金回报的角度,该列现金流的“自有资金回报率”仅为8.14%,低于目前我国很多种方式的投资回报,这意味着消费者本来享有的优惠实际上被尽数剥夺。

  各类购房中介也是公积金优惠的蚕食者。这主要发生在二手房交易中,如果客户以公积金贷款支付购买二手房的价款,房屋中介会以各种名义收取高于商业贷款的手续费,很多案例显示,一套总价50万的二手商品房,如申请公积金贷款约需比商业贷款多支付手续费约1万元,这同样严重侵害消费者本应得到的利率政策优惠。而且,由于一些房屋中介急于将消费者稳住以做成买卖,很多收费并没有预先明示,公积金贷款的高收费还会引发争议和诉讼。统计显示,目前我国二手房市场已越来越重要,其交易量约占房地产市场总体的32%,在一些房价较高的发达城市,二手房市场占比已经超过50%,房屋中介蚕食公积金优惠的现象尤须引起重视。

  有如“税收转嫁”,以上公积金“优惠转移”的道理实际上不难理解。由于政策优惠作用的仅仅是市场交易环节的一部分,一些市场参与者可提高其他环节的要价来分享本不属于它们的优惠,最终使得消费者面对的市场价格仍然是一个同物同价的“均衡价格”。

  由此可见,如果说公积金作用的人群多数是高收入人群,对其补贴有违社会公平,那么,财政补贴最终落入开发商和房屋中介的口袋就更不应该。目前,如廉租房、经济适用房等,房地产市场需要财政支持的地方仍很多,这些财政补贴不仅可惠及低收入家庭,而且作用的是整个交易环节,不容易被转移,或许是一种更好的财政补贴使用办法。

 本报评论员 周炳林

 来源:21世纪经济报道 
 
  


 
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