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周炳林:宜消除福利性房屋的投资属性


2007-01-04 09:20:43         华夏经纬网

 
  北京市建委有关负责人2006年12月26日表示,“从取得房产证之日算起,经济适用房购买5年内不许出售。”即使是拆迁户,该政策也不会放宽。此前的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定:对于已购买经济适用住房的家庭未住满5年的,不得按市场价格出售住房。确需出售的,则可售给符合经适房购买条件的家庭或由政府相关部门收购,出售价不高于购买价;购房5年以上的家庭则可按市场价格出售,同时缴纳成交额10%的综合地价款。

  这几年,由于各地商品房价格与城市工薪阶层的承受能力差距甚大,国家一直重视通过建设经济适用房来稳定房地产业市场。但是,由于相关配套措施和监管的不完善,各地经济适用房不同程度上出现了不应该有的投资属性:首先,大量经济适用房闲置,已售经济适用房的“租售率”大幅提高;其次,出现“做高装修款”等违规操作,据业内人士透露,做高装修款之后,出售价格可以名正言顺地提高,在一些监管不严的地区,二手经济适用房总价中包含的装修款所占比例竟达30%-40%;第三,二手经济适用房在交易过程中出现的一些“黑白合同”,以低房价的“白合同”上报,满足“出售价不高于购买价”的监管要求,出售者再根据“黑合同”向购买者收取额外利润。

  经济适用房的投资属性,体现着商品房市场和经济适用房市场之间存在巨大的利益空间,比如北京回龙观地区、天通苑地区原经济适用房购买价均为2650元/平方米,目前二手售价则分别为5000-5200元/平方米、4500-5000元/平方米;广州市经济适用房的原售价与二手市场价之间的价格差距也在2000元/平方左右。因此,经济适用房投资属性的出现,需要完善有关监管。

  从目前的情况看,堵住相应的政策缺口已经变得非常必要。在中国香港、新加坡等地,公有房屋(包括香港的“公屋”、新加坡的“租屋”)的流通均有较为完善的“政府回购制度”,回购条件和计算公式很清楚地写在最初的购房合同中,廉价住房的二次流通仍然要先卖给政府,整个二次流通过程仍然经由政府主导。同时,由于廉价公有住房存在的利益空间相应大,香港、新加坡两地也均意识到保持足够威慑力的必要性,在这两地,购买“公屋”、“租屋”的相关审查均相当严厉,个人在“公屋”、“租屋”申请过程中作假,不是简单的申请不被通过的问题,而且还会引发刑事责任。

  应该说,国家发展经济适用房、限价房、廉租房等福利性住房的决心是非常大的,但这些方案均需要在购房主体、房屋二次流通上要出台相应详细、严厉的限制性措施,以杜绝多种违法牟利行为。其中,行将大规模推行的限价房政策更有此要求,这项政策2006年6月份才推出,在国十五条的文件中,实施区域明确规定为全国(目前已经在广州开始大规模实施,已成功出让的限价房楼面面积超过150万平方米),但是,至今未见有关部门对这类房屋的购房主体、房屋二次流通做出限制,由于这些福利性房屋中间经过公开出让,由普通开发商开发,若有关问题不早日厘清,届时会有更多的变通操作出现,从而损害限价房应有的稳定房价功能。

周炳林

来源:21世纪经济报道  

 


 
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