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谢作昱:警惕房地产商过于强大的博弈能力


2007-01-23 09:41:26         华夏经纬网

  针对国税总局关于土地增值税征收的通知,上海一些大型房地产开发商秘密会面,准备联合起来上书,要求降低土地增值税税率。开发商表示,他们希望“意见书”能通过市有关部门,递到中央。(《21世纪经济报道》1月20日)

  房地产商如此快捷、协调一致的行动策略,充分显现出他们协同作战的能量。记得去年5月,针对房地产商在联合操纵房价的指责,一位经常抛头露面的房地产商还振振有词地反问:全国有5.9万家房地产商,怎么可能都联合起来呢?怎么做到行动一致?但从开发商联合上书这件事上,我们可以看出,开发商的协同合作渠道还是非常通畅的。

  事实上,关于土地增值税,上海有关部门与开发商的博弈早就有过。土地增值税征收令虽然在1993年年底就已经发布,但在国家层面一直没有强制执行。2002年,上海市某区财税局曾与该区的开发商沟通,准备开征土地增值税,但遭到了开发商的一致反对。有地产商公开威胁,如果征收就撤资,这种博弈一直延续到2004年。到2004年下半年,虽然上海部分区开始征收,但各个区征收的进度不一样,有些区行动迟缓。土地增值税迟到的征收和征管不力,使大量应收的税款流失。据上海市统计局公布的数据表明,2005年,上海市房地产企业销售收入达2160多亿元,专家估算其毛利至少在1200亿元以上,按照土地增值税暂行条例,该年的土地增值税至少能征收400亿元左右。2004年和2006年也大致如此。

  土地增值税是房地产市场宏观调控的一项举措。对于房地产调控,国家出台的措施多了,可到目前为止,可以说是全部失灵。这些调控措施不管用,不全是措施不得力,很大程度上,是因为措施的作用力被化解,或者是根本没得到执行。究其原因,地产商利益集团的影响不能低估。2003年央行推出的121号文件规定,为减轻借款人不必要的利息负担,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这本来是对房地产市场金融规范的一个有效文件,却因为遭到强大的房地产商的反对,而被有利于房地产商的18号文件所取代。住房预售制度,本是计划经济条件下的产物,是一个由消费者单边承担风险的制度,由于职能部门倾向于房地产商的利益,该制度迟迟不能被取消……

  维护自己的利益是人的本性,任何一个利益集团都有权利主张自己的利益;利益集团原本没有好坏之分,社会本就是各种利益集团的博弈场。但利益集团在追求自身利益的过程中,不能以单向损害他人的利益为代价,也就是说,博弈也有道,要遵循公平原则。

  要保证博弈的公平性,就要有规则去约束博弈行为。这就要求,规则本身要对博弈各方是公平的。而让规则公平,除了制定规则的政府要保持中立外,博弈各方的力量要保持适度的平衡。如果说,一个利益集团足够强大,大到可以收买政府,左右政策制定,甚至挑战国家权力,那么,其他利益集团就无法对其制衡,这样的话,就只会变成弱肉强食,无法实现社会的和谐与稳定。所以说,到了利益集团力量严重失衡的时候,作为政府,就必须保持清醒头脑,扶持处于弱势的群体,调节利益分配。

  从近几年房地产业的发展来看,房地产商的博弈力量是有目共睹的。这次土地增值税征收,国税总局表示,这并不是新出台的政策,是属于原来就有的税种,只是因为是地方税,过去征管不太严格,现在加强了征管。这本该征收的税种,开发商都要出来抵制,足见他们气势有多盛。据媒体报道,参与上书的房地产企业,他们一方面是上海的“大地主”,一方面又混迹于政商两界,拥有强势的政府性资源。谢作昱

来源:中国青年报
  


 
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