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吴木銮:房价回归合理位置值得期待


2007-01-25 09:56:53         华夏经纬网

   清算土地增值税 上海地产商串联上书

  美国经济学家罗伯特·普莱切特说:“人们似乎总是想当然地认为,我们可以凭空创造出无穷无尽的价值。但是反过来说,这些价值也可以在一瞬之间消失得无影无踪,但他们却又会固执地说:这是不可能。”

  这句话用在当前的房市和股市最恰当不过了。股市从一千余点冲高至当今的近三千点。于是乎,许多人就认为这里有无穷无尽的上升空间,牛市还会持续数年,一旦让他们认真考虑股市是否会重回千点,“这是不可能”往往是脱口而出。从1998年开始国家推行住宅市场化,已八年有余。去年始,房市的投资功能被充分发现,大量的资金转向房市,推动了房价的第一轮上涨。此后,牛市行情绵延至今。

  从政策设定层面来看,清算土地增值税与此前众多措施是互为衔接的。比如严格界定土地出让的程序和缩短缴交土地款的时间等等。而之前土地增值税也是要求缴交,但是缴交时间上拖延可以让地产商有很多财务上的套利。在项目开始时进行初预征,到项目全部竣工结算后,税务部门开始清算土地增值税。一些地产商就可以留一部分房源不卖,项目不能算结束,因此也就可以缓交。

  有些学者也认为,房地产本身行业的利润不高,主要是各种财务杠杆和拖欠使地产商的利润跃升,这确实有理。2005年房地产销售利润率8%,与其他行业的收益基本一致。但关键是房地产商可能投入一元人民币,银行和百姓就要为他们垫付八元,再加上延交和少交土地款和增值税又帮他们添了两元钱。因此开发商的利润超过了百分之百。

  从上海地产商的惊慌和之前地产股急挫来看,市场的传递和反馈是非常理性的。在越来越多获利“武器”被收回之时,地产商是否会将所失转嫁到购买者身上一直是众人担心的问题。但是,如果从自有购房的需求来看,去年和今年并没有太多与往年不同的特别理由,严格拆迁政策后导致的被动需求反而是下降了。因此,只要投资甚至是投机型购房数量的减少,房价回归合理位置还是值得期待。(吴木銮/福建)

来源:21世纪经济报道


 
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