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张农科:个人合作建房只是个美丽神话


2007-01-26 13:54:06         华夏经纬网

   年前,“个人合作建房运动”在温州率先突破瓶颈,顺利拿到了土地。随后,温州房管局公开表态,认为个人合作建房“有一些做法是违规的,有些地方涉嫌欺诈”。一下子将人们心头升腾起的那点希望浇灭。

  个人合作建房,与其说是对一种新型住房构建模式的探索,毋宁说是对高房价的抗争。但是,各地风起云涌的个人合作建房,至今找不到成功的先例。

  有人会问,在国外获得普遍成功的建房模式,为什么在中国就不行?这里有一个大前提:美国等国家,土地是私有的;而在中国,城市土地归国家所有。这就决定了个人合作建房,首先要解决“拿地”难题。

  从现行法规看,土地实行“招、拍、挂”方式进入公开的市场以后,允许个人合作建房机构平等参与住房用地竞买。但在实际操作中,个人要拿到土地远没有那么简单。随着我国住房商品化的推进,国家对企事业单位自建住房用地已经明令禁止,对城市私人建房也停止了用地审批。全国那么多的个人合作建房机构屡屡失败,最关键的原因就是拿不到理想价格的土地。

  目前,取得土地的方式有二:一是协议土地,但是政府出让的土地越来越少,一般都必须是政府支持的项目;二是公开拍卖土地,和其他开发商竞争,地价一般会被房地产商炒得很高。

  有人因此责怪政府对个人合作建房在土地上没有给特殊的优惠政策。其实,政府不可能把廉价的土地出让给个人集资者。政府一旦这样做,势必破坏房地产市场的经济生态,最终搞乱房地产市场。由此,个人集资造房只有通过公开拍卖取得土地。

  温州个人建房者成功拿到土地,人们第一次看到了成功的希望。可冷静分析一下就发现,“拿地”成功距离建成交房仍然路途遥远。

  资金问题是个人合作建房存在的第二个难题。

  假使一个住宅项目拿地款是两亿元,按每人15万元计算,需要1300多人集资。想要在一定时间内找到这么多合作者,本身就有困难。而如何保障集资资金的安全,更影响着参与者的信心。“把钱交给你,你们会不会跑掉?”这样的担心不但参与者会有,政府也会有。弄不好,个人集资建房就可能涉嫌非法集资和集资诈骗。

  参与合作建房者多是中等收入者,他们不可能把建房资金一步交纳到位,其余资金还要“想办法”。那只能走银行贷款的路。商业贷款必然考虑风险,个人集资建房涉及的环节很多,风险大,银行敢不敢放贷,也是一个大问题。如果以成立公司的方式来融资,按项目总造价5亿元计算,公司需要1.5亿元的自备金。这笔钱由何而来?靠合作建房者集资?在连土地都没有的情况下,合作建房者很难达成互相间的信任。即便没有非法集资的法律问题,靠契约来约定资金使用,其风险也是无法规避的。退一步,即便自备金到位,剩余的建设款依然要靠银行贷款,银行能不能支付这笔款项?

  第三是成本问题。

  “花很少的钱,建自己想要的房子”的确是很好的愿望。大家理想地认为因为省去了广告、营销等费用,又剔除了开发商的高利润,参与合作建房者就可以买到便宜实惠的房子。如果更多了解建设过程的话,就知道合作建房能降低价格20%到40%的说法,纯属外行说话。个人集资建房在成本上可能较低,但集资者需要其他方面的支出,比如人力成本、时间成本、法律成本、协调成本等等。

  房地产开发建设是一个专业领域,将规划审批、安全资质检查等等手续办下来,就是一个耗时耗力的大工程。再加上购买建筑材料,联系建筑商以及聘请监理部门等,最后弄下来不一定便宜。如果说其间的猫儿腻多的话,也是在拿地过程中。业内人士判断,即使合作建房能顺利进行到底,房价降低5%到10%就非常难得了。

  第四个是房屋建设质量及其相关问题。建设过程中出现质量问题,由谁负责?由于组织者与其他出资者的地位是平等的,那么在重大事情的决策上就容易出现议而难决的局面。对于可能出现的半拉子工程,大家有没有足够的心理准备?以往,风险被开发商承担了,现在省了承担风险的钱,谁来承担大家血汗钱流失的风险?房子建好后,如何分配?不同的楼层朝向,怎么定价?合作建设的房子,如何再上市?任何一个看似细小的问题解决不好,都会是纠纷,是诉讼,是官司。

  从合作建房屡战屡败的实践看,他们无一例外地遇到和即将遇到上述问题。个人合作建房组织变成了企业,发起人变成了企业老板。自己建房,有的已经变成了纯粹的房地产开发,有的已经成为房地产开发商的加盟者,有的建房已经变成了团购。

  可是,在高企的房价面前,人们不得不继续编织合作建房的美丽神话。作者:张农科

来源:中国青年报
  


 
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