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任志强:供不应求局面不改 中国房价将再涨十年


2007-02-09 10:54:42         华夏经纬网

   编者按:在房地产的一系列争论中,任志强是个著名的“大嘴”,他对中国房地产业的每次惊人之语,都会引发网络数以万计的热烈回应。其著名论调包括“中国住宅应分贫富分区、我只给富人造房、我们只是政府的丫环”等,在网友列出的“全国人民最想打的十人”名单中,他排名第三。尽管网络上板砖横飞,他依然我行我素。对于房价是涨是跌的争论,任志强在2月7日做客人民网时,抛出了他的观点:如果无法改变供不应求的局面,中国房价或将再涨十年。

  ◎所有的利益诉求表现在不同的社会中,我只是代表我自己;

  ◎如果供不应求的现象不能很好地得到平衡和解决的话,房价因此而上涨的趋势是非常明显的;

  ◎商品房是给中高收入家庭盖的;

  ◎目前我们已经出现了个人集资建房大部分都在用股东组成公司制来进行,这与公司建房和企业建房没有什么区别;

  ◎我国明确把房地产业作为经济发展的支柱型产业,政府对支柱型产业都有巨大支持;

  ◎房地产商最大特点就是比任何一个其他行业都具有公益性。

  以下是访谈摘录

  问:你是既得利益集团代言人之一吗?

  [任志强]: 很多人认为房地产是既得利益者,也认为我代表房地产行业说话是为既得利益在说话,其实错了,应该说改革之后,我们绝大多数人都是既得利益者,几乎所有的行业都是在改革的过程中享受了既得利益。真正承担社会成本的只是少数没有能够共享这些既得利益的人,比如说很多人成为下岗职工了,很多人因为国有企业的改制和市场经济的竞争而破产了,这些人可能都会认为自己不是既得利益的获得者。可是从整个社会而言,我们工资是不是普遍提高了,我们的生活是不是普遍好了,我们的民主是不是普遍多了,我们的社会是不是普遍都发展了,这个都可以证明不仅仅是房地产是既得利益,而是所有的社会组成部分都在我们的改革中获得了既得利益,或者说话享受了改革的成果而成为了既得利益者。既得利益并不是一个贬义词,利益集团也不是一个贬义词,银行有银行的利益集团的代言人,官方有官方的,社会有社会的,民企有民企的,当我们对外进行贸易壁垒斗争的时候不是一个利益集团在做主导吗?当我们这个社会对政府提出一些要求的时候,不也同样有利益的诉求吗?那么,所有的利益诉求表现在不同的社会中,我想我更多的代表只是我自己。

  问:房价真的还会再涨十年吗?

  [任志强]: 房价从来都是大家关心的问题。在市场中的房价应该是受供求关系所影响的,如果供求关系会被改变的话,供大于求,房价就会下跌,而求大与供的时候,房价会持续上涨。从目前中国的情况看,我们认为供不应求的时间可能会延续到十年以上, 中国的政府在严格地控制土地,实际上限制了供应的高速增长。需求并不会因为供给的减少而减少,从需求角度看,我们认为中国恰恰是在处于需求高增长的阶段中,我们在人口的增长过程中可以看到,中国五十年代的时候是一个婴儿潮的高峰,在七十年代和八十年代分别成为婴儿潮的高峰。大概这个年代的人有2.4亿到2.6亿人,七十到八十年代人目前正好处于两种状态,一类是结婚生子,这类人大部分是刚性需求,另外一类是三十五岁到四十岁之间是改善型需求,而从所有的市场调查中可以看到,最大的购买人群就是25岁到45岁之间,按人口增长的规律大概要延续2020年,人口才会出现下降的趋势。我们认为在这个阶段之内,供不应求的现象很难得到改变 。如果供不应求的现象不能很好地得到平衡和解决的话,房价因此而上涨的趋势是非常明显的,但具体到某一个城市或某一个局部的时候,有可能它的供求之间是会发生变化的。比如说某些城市里房屋成套率已经达到1:1,有些城市成套住房已经超过城镇常住人口的两到三倍,但中国很多地区或者说绝大部分的城市成套率的水平都在1以下,从全世界看这个阶段都是房价上涨的阶段。

  问:你曾说只给富人盖房 ,美国日本的富人很多,请你介绍一些你们在那里投资的情况?

  [任志强]:我其实从来没有说过只给富人盖房,我说的是商品房是给中高收入家庭盖的。中国实行的是两种土地制度,一种土地制度是商品房土地制度,就是要向政府缴纳土地出让金以后获得土地使用权的土地制度,这样就造成了房屋建设成本的提高。另外一种是经济适用住房或划拨土地的土地制度,相对来说土地成本低,这就是给穷人或者中低收入家庭,是不缴纳土地出让金的一种土地制度。我们说商品房,就是因为它缴纳了土地出让金,土地获得成本高,只有中高收入家庭或者富人能够消费得起、承受得了这种土地成本。对经济适用住房或者享受政府划拨土地不缴纳土地出让金的这些房屋来说,却不是中高收入家庭应该享受的,它应该只对中低收入者或者穷人提供服务的一种公共产品。那么,我说这句话的最主要意思是想提醒大家,政府应该为中低收入家庭提供这些社会保障制度,如果让富人去享有不交土地出让金的住房,而让穷人去承担土地出让金,一定会在住房分配上制造更大的不公平,而不是公平。 很明显,也许“穷人”和“富人”这个词引起了社会的不满,这是因为当时说这句话的时候,台下的人恰恰是用“穷人”和“富人”的词进行了提问。其实在中央的文件中已经很明确地说商品房是为中高收入家庭提供解决住房问题的一种方式,而经济适用住房是为中低收入家庭解决住房问题的供给方式,最低收入家庭和困难家庭要用廉租房的方式来解决住房问题。在这些分类中,已经把我们的商品房和非商品房分为两类,商品房主要面对中高收入家庭,如果这样做解释的话,也许更多人就会相信,它不是说一个道德问题或者说不是说我们只给某些人盖房子的问题,而是它的商品属性和市场竞争的基本原则已经决定了,这样才能解决收入分配的公平问题,如果让穷人都去买商品房,让富人住廉租房,可能就会出现另外一种更不道德的问题。

  问:您对个人集资联建房有何看法?

  [任志强]:个人集资建房最主要是体现在土地私有化的国家里头,当土地是私有化的时候,相邻的土地集合其他进行合作性建房,这在很多土地私有化的国家都很多。但中国土地性质决定的是公有制的土地性质,或者说在城市用地中是一种出让性的土地性质。因此,它可能在政策层面或者是操作层面上远远不利于用个人集资方式来建房。我们也没有相关的法律,在传统的法律大部分谈到的是由单位出面来进行集资建房,就是因为单位成了一个集资的社会保障,而不是非法集资或者说个人无保障的无信用情况下一种集资,除了集资的困难以外,还有一个房屋建设的标准化的困难,把无数的人变成意见综合起来,它的成本会大大提高的,国外的除了土地私有化以外,另外一个能够促进集资建房的一个原因是工业化程度很高,住宅建设或者房屋建设大部分是靠工厂进行机械化生产,现场组装式,所以现场的技术要求很低,而工业化程度高也决定了它可以用个人的方式来进行,我们现在不行,我们现在很难在技术上给以保障,在产权制度上给以保障,也难在组织集资问题上给以保证,或者在决策上给予保证。目前我们已经出现了个人集资建房大部分都在用股东组成公司制来进行,这与公司建房和企业建房没有什么区别。更严格的个人集资建房不是用组织起来的方式,而是用合伙制的方式,而我们国家现在是用公司制的方式,改变我们已经出现的个人集资建房组织形式的情况。所以我不认为个人集资建房不能实现,但我也不认为它是一个好的事情,更多的集资建房体现在成本提高,技术无保证和法律冲突。

  问:官员对房地产业有巨大的支持,但如果政府对房产商增加税收,是否会破坏你们之间的关系 ?

  [任志强]: 我不认为是官员对房地产业有巨大支持,而是政府不管是中国政府还是外国政府,都会把房地产业作为这一国家的支柱型产业,我们国家也非常明确把房地产业作为中国经济发展的支柱型产业 。既然是支柱型产业,一个地方政府或者一个国家政府,他一定会对支柱型产业给予各种政策支持,但是这和税收是两个概念,在中国由于土地的不可移动性和地方分税制,就造成了一个财政支出和财政收入的不同渠道。也许其他的国家有不同方式的税收,所以地方的税收归地方,中央的税收归中央,而我们国家大部分是分税制,地方的税收也向中央上交,中央的税收也会在地方分成,这就造成了地方政府和中央政府的矛盾,这是中国的一个特殊性。它也从分税制开始引发到房地产行业中来了,有些税可能在房地产行业是中央收走了,有些税是只在地方产生利益,比如土地的某些费用,最大头留给了地方政府。但是营业税、所得税或者是增值税相当一部分有些是中央税收,是地方政府无权自留,或者自留的比例很低的,这之间就会产生矛盾,但它不会破坏企业和政府之间的关系,这两者之间是有差别的。所以,我们不能说官员对房地产企业有巨大的支持,而说政府对支柱型行业都是有巨大支持的,尤其这个行业对地方的财政税收会产生巨大影响的时候,也会产生中央财政和地方财政之间的一种支持力度之间的差异。

  问:假如您做建设部长,您需要哪些权限,您将采取哪些措施,能使房价降下来?

  [任志强]: 我不是部长,但是一般社会会认为如果要让房价相对平稳地增长,很重要的是要解决供求关系的问题,我不认为应该让商品房的房价降下去,重要的是在于商品房的房价降下去也不能让低收入家庭能够购买,就必须用另外一种办法来解决低收入家庭如何解决住房的权利问题。商品房实际上是购买的一种财产而经济适用住房、廉租房或者社会保障性住房保障是一种居住的权利,它和房价、和财产分配是没有关系的,所以单独地理解把房价降下去就能让低收入家庭解决住房权利问题是错的,想用房价降下去解决财富分配的问题也是错的,更重要的是我们要保障低收入家庭的住房权利,而不是他们的财产分配。所以不是要想法让商品房的房价降下去,而是要如何解决中低收入家庭的社会保障体系建设问题,这样中国才有可能更加和谐。

  问:你认为房地产商的最大特点是什么?

  [任志强]: 房地产商应该说他的最大特点就是比任何一个其他行业都具有公益性,在房地产开发的过程中要进行大量的城市基础设施建设。某些人认为开发商只是盖房子,在卖房子过程中,体现出来的是开发商在卖城市,但这些基础设施并不是随着房子进行再分配,它留给了城市,在城市中成为一个巨大的公益形象。开发商要按照政府的规划去修建大量的城市配套设施,这里面包括学校、商业、邮局、警局,以及垃圾站等各种公共设施。卖完房子以后,这些公共设施并没有随着房子变成私人产品,而是变成了城市中的公用产品,学校也不仅仅为这个小区居民提供服务,它是为整个社会提供服务,而且是一个长久的服务过程。任何一个开发商都要做小区的绿化,这在城市规划中是有明文规定的,但是城市规划中并不规定小区绿化的质量和标准,但是所有的开发商都尽可能地利用小区的绿化来提高生活的质量,提高社区的建筑物的标志。也就是说,当人们享受了小区绿化的同时,这个小区的绿化也在为整个城市和社会创造良好的环境、良好的空气,它并不是一个完全的私有化的产品,而变成了社会公益中的一部分。

  来源:人民网

 

 


 
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