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李开发:脱离国情的租房理论实质是为富人牟利


2007-02-13 00:41:58         华夏经纬网

  李开发,多年在政府与企业及研究机构任职,研究方向为企业法人治理结构、城市经济发展战略、城市规划、环境保护。是多家媒体与企业聘请的经济学家、城市规划专家、决策顾问。关注弱势群体的生活境遇,关注城市房价与房地产宏观调控,有近百篇专栏文章,被人称谓“穷人经济学家”。

  2月12日-2月18日,新浪财经把一周的时间留给李开发。----编者按

脱离国情的租房理论实质是为富人牟利     2月13日  星期二

  文/李开发

  去年下半年以来,不止一次有所谓开发商与地方官员为房价上涨辩解,其中突出理由之一是租房理论。有位官员称“租户论大嘴”,竟说中国70%的人应当租房。理由是外国城市的人口中租房是一个普遍现象,而中国人头脑中买房的愿望太强烈了。一些学者与开发商一起嚷嚷,中国的房价之所以高,是因为众多买房人把房价抬起来了,于是训导说,中国人不要都想着有一套住房,要习惯于租房。有的学者说,有钱人买房,买几套房用来投资,一是博得投资升值价值,二是博得出租收益。所以投资或投机客炒房,一头连着穷人,一头连着富人,是好事情。没钱的就应当租房,没有钱要买房做什么?穷人就应该到富人那里“租房”去。

  这些官员与学者与开发商的嚷嚷听起来很有道理,很能蛊惑人。但是一分析就知道根本经不住推敲。

  一是没有多少人租得起还算“体面”的房子。据我所知,那位“70%租房论”的先生是某部委一位官员。论工资,大概每月绝不超过5000元。他现在住房的那个位置,如果要租个100平方的房子,可能不少于4000元/月。比方说,北京北三环的蓟门桥旁边的太阳园小区,我的朋友租了一个100平米的房,每月4500元。设想这位官员如果租房,要花去本月工资的80%,如果他夫人每月工资只有3000元,家里的日子也是结结巴巴的,在生活费、教育费、交通费、通讯费等支出后,每月可能剩不了1000元,成为城市低收入阶层一族。100平米的房远不豪华,结果就是这个样子。现在的北京大概四环内的100平方米房租都不会少于3000元了,北京2005年人均收入不过17653元,“租房论大嘴”们如果自己也租不起,为什么那么热衷鼓励别人去租房?其中奥妙令人三思。

  二是国外的房租与国内相比确实很便宜。现在北京惠普公司工作的一位中层主管告诉我,她在日本工作了8年,在日本东京这样的大城市,在相当于北京三环外边的地方,租一个一室一厅,每月租金10万日元,相当于白领个人月收入1/6左右。也就是说,在北京中关村这样的地方,多数白领可能是3000元左右,1/6可能就是500元/月。在北京四环内只能是两人一个房间合租的价格了。在英国的曼彻斯特的相关大学,教授月工资约3000—4000英磅,购一个200平方米的别墅约10万英磅,租一个房子60平方米,通常300—400英磅,可见在许多国家,房租是非常便宜的。租房理论的来源地是外国,可外国的情况跟中国的远不一样。

  三是许多国家为需要租房人群提供了大量的廉租房。在美国,首先是明确划分高中低收入者的界限,每年一次并予以公布。根据分类供应制度的要求,采取可行的措施,保证中低收入者能买得起或租得到相应的住房。坚持建设小户型低造价住宅。低收入者租住符合政府规定要求的住房,只支付户收入25%的租金,超过部分由政府付给出租房主。在英国,由住房协会统筹廉租房房源,供应廉租屋。即政府(或单位)出钱建设适合低收入者居住的公房,然后用低廉的租金租给经审查合格的低收入者居住。在新加坡,有80%的个人房产是政府投资开发的组屋。收入最低的20%的人群,也几乎全部拥有组屋。新加坡政府是按照低于市场价格出售组屋的,外形设计都比较讲究,周围环境也不错。在德国,政府规划用地,由发展商开发,再以较低的房租租给需求者,与市场租金的价差,由政府补贴给开发企业。在加拿大,政府要求发展商在兴建项目之时,划拨出10%—15%的项目用地进行保障性用房租售。

  四是目前国内许多城市租房市场问题太多,坑人无限。一是中介,许多中介是黑中介,忽悠水平特别高,你看那到处报纸上刊登的中关村一居室是800元,其实门也没有,全是骗那些外地刚来北京的,让人以为便宜,先把中介费交了,然后那个房子就被人“先下手租了”,只能再找下家。然后就是一个多月,可能看了好几次,反正就再没有价格如先前说的那样便宜,,然后你也绝望了,中介费当然就给中介公司吃了。目前的中介公司问题太多,已经多次被工商部门查处。二是价格看上去真便宜的远郊区楼房也不能租。由于路远,房租的便宜但抵不了交通费成本与时间成本。比方说,在北京,你要住昌平城区,八达岭高速每天来去12元的费用,一个月就接近300元成本,时间成本每天2小时,每月可能相当于6个工作日,假如上班每月1500元,每天劳动报酬60元的话,时间折算成本相当于360元。累计起来每月多花了660元。第三,租房者与房东有着多种矛盾不好解决。比如,房租涨价的问题,比如居委会要让租房者交卫生费的事,比如,非单元合租房就有个互相影响的事,比如关于水电气各个项目的结算标准的事,许多矛盾时受伤是总是租房人。房东与租房户还有许多无法预料的纠纷,比如说电话费押金。我的一个同事曾经发生过1000元电话费押金无法收回。因为我们的电信企业的管理制度是每月20号是帐期,而许多租房通常是月头月尾算,这样,你月底到期走人,但电话费有10天在下个月账期上,要到下个月20号后才能结清账务,第二,就这不在帐期的10天,只有长途电话可以打单子,市内电话可就没有分清了。结果这电话费押金就再也无法收回。其实还有其它各种事情。租农家小院平房,可能连上下水都没有,要上个厕所也许要800米,非常不方便,如果是遇上泻肚子,那可就遭罪了。

  五是政府根本没有提供可租用的房子。近几年的数字是,政府提供的廉租房,从数量上是极少的,可能不足城市开发住宅类房屋的1%。另外从对象上看,仅是向拆迁户开放。据建设部通报,在291个地级市中,有77个城市甚至连廉租房的概念也没有。

  那么,人们为什么多倾向于买房而不是租房呢?笔者认为,应当从经济学规律上去找答案。任何人都有一把经济利益的算盘,每个人在经济活动上都是利已的,正象亚当·斯密所说的那样,所有的人都是“理性经济人”,“追求自己利益是人们从事经济活动的唯一动机”。那么,人们不去租房都是自己的经济利益的现实选择,或者是房租太贵,或者是租房时间成本与交通成本承受不了,或者是没有独立空间,特不方便,太没个性太不自由,因此只要能想办法东拼西凑够首付的钱,就会拼命买房。理由是,与其让房东赚房租,与其生出一大堆扯不断理还乱的事情,远不如向银行贷款,买了自己的房,交了月供后最终自己还能落套房。即使将来离开需要搬家,到时房地产升值可以扳回本金还能有点收益,这个道理不言自明。

  因为城市租房市场现状如此,因此“倡导”人们去租房,甚至倡导70%的人去租房,面对现实,只有不食人间烟火的人才能提得出来。对广大需要房子的工薪族与外来劳动者来说,“租房”两个字真的是好沉重。市场是非常现实的,“租房”不需要倡导,买房也不需要鼓励。任何一个“理性经济人”都懂的是,根据自己口袋里的银子的多少,宜租则租、合买则买,“倡导”又能顶什么用?如果说倡导有用的话,只是替富人张目,为富人在等待房产增值的过程中再牟得房租收益罢了!

 来源:新浪财经
  



 
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