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刘杉:房价越调涨得越快 楼市为何出现三大怪象


2007-04-18 15:05:51         华夏经纬网

  就像股市让人看不懂一样,房地产市场也是怪象难解,当前的楼市出现“三大怪”。

  这“三大怪”是:房价越调涨得越快,投资越管越像搞比赛,大户型越少越不好卖。

  先说房价越调涨得越快

  2006年,中央政府加大了对房地产市场的调控力度,国N条纷纷出台亮相,但这些措施并没有抑制当年的房价上涨态势,到了今年一季度,房价继续保持较高的上涨幅度。据国家发改委报告分析,全国70个大中城市一季度房价平均涨幅为6%,而中心城市则保持更高速度,其中深圳同比上涨10.7%、长沙同比上涨10.1%、北京同比上涨9.9%、广州同比上涨8.6%、成都同比上涨8.4%、福州同比上涨8.0%、厦门同比上涨7.7%。而一度被认为调控已经见效的上海市场,则在3月份出现量价齐升的局面,有人担心上海楼市有可能进入新一轮上升通道。

  再看投资越管越像搞比赛

  按照发改委的说法,今年一季度房地产投资出现反弹。去年,全国房地产开发投资同比增幅为21.8%,低于同期固定资产投资增速,并且处于近几年来较低水平。而今年一季度房地产开发完成投资3543.78亿元,增幅为26.9%,比去年一季度增加了6.7个百分点,同时高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。

  而另有统计显示,一季度房地产开发到位资金7125.49亿元,同比增长26.3%,为完成投资的2倍。其中利用外资131.27亿元,同比增长154.4%,并且外商直接投资占102.63亿元,同比增长192.5%。外商投资大幅增长的情况表明,开发商融资的方式发生了变化,外资成为重要融资通道。

  房价和投资方面出现的怪现象,其实说明房地产市场的供需矛盾依然突出。

  当然,房价上涨的原因是复杂的。一般而言,股市持续火暴很可能导致楼市萎缩。但在A股指数连创纪录的情况下,房价继续高速上涨,则说明房地产市场需求依然旺盛。在国家一再出台房地产调控政策,并改革住房制度的同时,房价持续上涨,则意味着投资者和消费者对房价的预期并没有发生显著变化。导致这一情况发生的原因在于通货膨胀预期加剧。由于消费物价指数CPI连续处于较高位置,并可能在3月份达到3%的增幅,通货膨胀压力明显加大。而中央银行虽然在3月提高了利率,但央行迟缓的加息动作并没有传递出抑制通胀的信号。在此政策环境下,利用住房进行保值增值,则成为一种明智的选择。

  而房地产投资之所以加速,就在于前期的房地产调控政策存在路向错误。我在此前的评论中曾写道,由于政府在抑制住房需求的同时也抑制了供给,导致住房供给量不足,实际结果是维持了房价的继续上涨。

  一季度出现的房地产投资增速反弹,实际是对过去错误调控政策的修正。

  最后说一说大户型越少越不好卖

  在国家推出90平米户型政策后,很多开发商扬言大户型住房将供不应求,该类住房价格将大幅上涨。结果呢,这其实是一个“真实的谎言”。最近我到北京西四环附近的5家住房经纪公司咨询市场情况,他们一致告诉我,与大户型相比,同一地区小户型住房的每平米价格要高于大户型。原因很简单,穷人多。大户型住房的总价太高,能够买得起的毕竟是少数。有钱人早已住上了豪宅,而买不起的,现在还是买不起。所以,大户型住房越来越不好卖。

  楼市出现的“三大怪”,反映了在流动性泛滥条件下的居民价格预期和市场的真实供求状况。

  如何破解房价难题,恐怕还得从金融政策入手。  刘杉

来源:中华工商时报
   


 
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