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吴睿鸫:别轻言取消期房销售制度


2007-07-27 10:01:20         华夏经纬网

 

  针对目前部分大中城市房价持续攀升的问题,日前,国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发布一份报告建议,把目前的期房销售制度改为现房销售制度。(《信息时报》7月26日)

  近两年,取消期房销售制度的呼声日渐高涨。早在2005年8月15日,中国人民银行发布房地产金融报告建议:“取消现行房屋预售制度,改期房销售为现房销售”。2006年3月,33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度。紧接着,2007年,全国两会期间多位人大代表和政协委员继续力挺取消商品房预售。

  然而,在笔者看来,商品房预售制度并非一无是处,反而,它还益处多多:其一,期房可以降低购房者门槛,使购房者的资金产生投资效益;其二,商品房提前进入市场,能有效解决供求失调,降低房屋价格;其三,能解决开发商资金瓶颈,给后续开发提供充足的资金能量,有利于企业可持续发展;另外,预售制度还能增加银行资金的流动性,减少金融贷款风险。

  所以,行政主管部门、两会代表以及社会各界权威人士,根本没必要把期房销售制度“妖魔化”,并视其为洪水猛兽。事实上,至少在目前经济环境下,不能轻言取消商品房预售。

  首先,取消商品房预售,是非理性的政策选择。从2006年的数据来看,房地产销售额达到了2万亿元,其中,期房销售占了其中的七成多。换言之,现在市场上有70%以上的商品房,属于期房范畴。如果依据国家发改委的这份报告,就是把占市场绝大份额的期房都统统毙掉。可以想象,如果真的取消了商品房预售,那么,就明显的效果就是房价更为猛烈的上涨,这不仅不符合广大购房者的利益,更为现实和重要的是,也没有人敢于制定和执行这样非理性的公共政策。

  其次,国际上通用的惯例,我们凭什么轻言取消。从世界范围上讲,欧美和亚洲一些国家都在实施着商品房预售制度。我国的预售模式则是从香港学来的,可是,我们只引进了期房模式,而没学会香港强化期房管理的精髓,从而才造成如今这种混乱无序的局面。譬如说,香港房屋销售中大量是预售,预售完之后,跟中国不一样的就是它有一个严格的监管,就是房地产发展商预售收入的款不能够放在房地产发展商独立的帐号上,而是银行共管的帐号。然后,什么时候放款它是有两道监管,第一道监管叫工料测量师行,这个相当于我们中国的预算部门。预算部门看到你工程进展多少,需要花多少钱了,他出具意见。第二道是再让律师出具意见。这样款才能够交给房地产发展商用在房子的建设上去。这样,不仅能切实保护消费者的切身利益,也能避免一些烂尾楼的出现。

  此外,封杀期房销售制度,会导致房产市场走向垄断化和寡头化。据权威人士估算,取消商品房预售,有70%以上的拟建项目,将会因资金问题陷入困境。在这种背景下,资金短缺、实力较小的开发商,会逐渐被市场淘汰,少数实力雄厚的开发商极有可能联起手来,形成利益同盟,最终操纵整个房地产市场,到那时,现房销售会成为开发商囤积居奇、推动房价上涨的帮凶,最终受害的是购房者。 作者:吴睿鸫

    稿源:红网


 


 
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