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马红漫:开发商何以能够广积地不建房


2007-08-02 09:05:41         华夏经纬网

 

  今年以来,全国的楼市一片火爆。6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅创出23个月来的新高。如果以“房价上涨被有效控制”作为衡量调控效果的标准,那么无须讳言,始自2005年以来的三轮调控政策效果均可以宣告落空。

  当然,在房产调控的政策失利之后,政策调控方向也正在出现一些积极的变化:调控思路从“最严格的土地供应制度”转为“扩大住房有效供给”,从打压供给与需求,转而强调加大房产市场供给。

  这一变化意味着楼市调控开始走上正轨,因为供求规律永远是市场经济中的铁律。就以今年房价上涨的内因为例,与以往不同,今年的房价上涨的动力源自刚性的自住需求爆发,随后才带动了投机性资金的介入。由此可见,需求本身是有回归健康状态的可能,这就充分表明市场供给不足才是推动房价上涨主因,也理应成为调控政策的着力点。

  但是,找到问题的主因并不意味着问题可以迎刃而解,政府以增加有效供给为目的的政策却在现实中遭遇了软钉子。据报道,很多房地产开发商大量囤积土地,北辰实业、金地、保利地产上市公司等都有几百上千万平方米土地储备。更为严重的是,开发商在拿到土地后会故意延迟开发,人为囤积土地。2001年初至今年5月份,开发商累计购置土地21.62亿平方米,实际仅开发完成12.96亿平方米。由此导致的结果就是,一方面是国土资源部在着力敦促各个地方政府开始加大土地供应量,但另一方面,在开发商大肆拿地、囤地的情况下,只是让增加供应的土地变成了开发商的“土地储备”。政府试图通过增加土地供应,进而增加市场房地产供应,最终使得房价不再上涨甚至下降的愿望因此而落空。

  表面看来,阻碍这一政策链条显效的原因在于房产开发商,由于其恶意囤积土地的行为让链条从中断裂,但实质却未必如此。事实上,为了防止开发商囤积土地,政府早就做出了明文规定:1999年4月26日国土资源部通过的《闲置土地处置办法》规定,连续2年未使用的闲置土地,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。但是,从执行情况来看,这一打击囤地行为最直接的《办法》却在现实中基本落空,真正被收回的土地少之又少,《办法》几乎不存在任何威慑力。

  《办法》的落空暴露出的是一个深层的问题,即我国房产市场存在隐形的利益链条。目前我国房地产市场还不是真正意义的市场经济,而是政府主导的运作体制,具体体现就是房地产业的命脉——土地资源掌握在政府手里。由于土地市场供给处于独家垄断的状态,就必然出现经济学中有关垄断弊病的说法,也就是“更高的价格与更少的供给量”。事实也确实如此,在2003年之前,我国土地出让面积增速一直维持在40%左右,原因就是当时我国国有土地掌握在各类企业、军队、各级政府机关手中,他们都可以向房地产商出让土地,这意味着过去的土地供应基本上是具有竞争弹性的。但是从2003年开始,土地供应制度发生了根本性变化,土地由多渠道供应转向地方政府垄断供应,土地供给增速随之出现了大幅下降,至2005年甚至增速几乎为零。

  地方政府垄断土地供给,就会形成一个新的利益链条,即房产价格越高、开发利润越大,开发商竞拍土地的热情就越高,地方政府获得拍卖收入的直接经济利益就越大。在这样的利益链条作用之下,让开发商和地方政府利益一体化:开发商通过囤积土地谋求推高房价的举措,最终也会体现在地方政府的经济利益增长上,由此作为执行处罚囤积土地主体的地方政府,怠于执法自然不足为奇了。

  因此,尽管增加从土地到房产的有效市场供给,的确是实现房地产调控目标的有效政策选择,但是在落实政策的细节上,如何让执行政策主体能够超脱于利益链条之外,打破土地供给的垄断机制,才是决定未来房价能否实现见顶回落的关键。作者:马红漫 (作者系资深财经评论员)

来源:南方报业网
  


 
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