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房价快速上涨的牛鼻子能牵住吗


2007-08-10 09:43:04         华夏经纬网

  房价又开始快速上涨,这已是不争的事实。唯一与往年不同的是,今年从猪肉价格到股市指数都在高涨,使得当下的房价快速上涨不似其往年“一枝独秀”时那般引人注目。

  他国经验已经证明,在工业化和城市化快速发展过程中,房价上涨是必然趋势。但是,同样已被验证的是,如果房价短期内上涨过快,就有可能超出经济系统的承受能力,从而影响经济的稳定。因此,能否牵住房价快速上涨的牛鼻子,仍是当下及今后我国房地产调控的首要问题。

  地价不断创出新高是今后房价上涨的最主要推动力。今年以来,各地的新“地王”不断涌现。可以说,土地出让价格“没有最高,只有更高”。地价作为房价的重要组成部分,地价上涨必然推动房价上涨。有关资料显示,目前欧美国家的地价一般占房屋销售价格的60%左右,而在我国,尽管随着这几年的发展,地价占房价的比例有所提升,但当前普遍在40%左右。也就是说,如果我国经济在今后十年、二十年内仍保持快速增长势头,地价和房价仍将有很大的上涨空间,因为经济发展带来的土地产出率的提高会产生强劲的土地需求。

  地价快速走高缘于土地供应偏紧,而且这种偏紧仍将在今后较长时间内持续。从地理上看,我国虽然有960万平方公里的国土面积,但适于房地产开发的平地面积仅占国土面积的12%左右,而且90%的平地集中在沿海地带。同时,从保证我国粮食安全的战略高度出发,国家明确规定了对耕地总面积的严格保护,并出台了相关法律法规,而且该战略为长期战略。这两方面决定了今后很长一段时间内,房地产开发中的土地供应都是趋紧的。这种趋紧的预期加快了地价的上涨。

  在一个逐步开放的市场中,房地产价格和一国币值关系密切。从国际经验来看,货币升值对房地产市场会产生巨大的影响与冲击。如1985年《广场协议》签订后,日元不断升值,成为日本房地产泡沫经济形成的主要因素之一。今年以来人民币升值速度的加快有可能会增强国际市场对人民币将进一步升值的预期。加之国内房地产市场涨势依旧,国际上的热钱对我国房地产市场有赚房价上涨和人民币升值双重收益的流入冲动。今年以来相关外汇数据以及银监会对外资银行有关违规行为的查处都佐证了这一点。更为主要的是,人民币升值的尽头在什么地方?这个问题一直悬而未决。无疑,这个问题可能谁也无法回答,但至少要给出一个相反的可能预期,而不是一边倒的人民币仍将继续升值的判断。

  当然,需求的快速增长也是推动房价快速上涨的一个不容忽视的因素。美国数量统计学者钱纳里在《工业化和经济增长的比较研究》一书中指出,各国在工业化过程中随着人均收入水平的提高,消费结构的变化表现出相同的规律:先解决吃、穿问题,后解决住、行问题。因此,在解决温饱问题的今天,民众追求更为舒服的居住空间实乃无可厚非,而且改善人们的生活本就是经济发展的终极目标。笔者认为,我国商品房的需求在未来10年内仍将极为旺盛。需要明确的是,这里所提及的需求不包括投资型的购房需求。

  按照上面的分析,或许有人会说,土地供应偏紧将导致房地产供给难以快速增长,而住房需求的快速增长又难以遏制,加之中国经济仍将继续向好和人民币升值的预期,房地产价格的继续上涨将在所难免。对此,笔者认同房地产价格仍将继续上涨,但不等于我们在遏制房地产价格的快速上涨中难有作为。

  首先,提高房地产开发中的土地使用效率。当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况,如超宽的小区道路,大面积的花园、草坪等。国家是否可以出台规定,对房地产开发中容积率等问题作出相关规定。在商品住房、工业厂房等不同类型的土地使用指标的分配比例上是否可以适度向商品住房倾斜。

  其次,有些地方政府需要加快廉租房、中低价商品房等保障性住房的建设,同时适度扩大保障性住房受益人群的范围。这几年,随着商品房价格的快速上涨,人民群众对廉租房、中低价商品房等保障性住房的呼声越来越高,但一些地方保障性住房的建设速度远远落后于房价的上涨速度。对这个老生常谈的问题,地方政府需要更大的勇气和新的办法来加以解决。

  再次,对进入房地产市场的资金“疏堵”并举。合理引导资金在“楼市、股市、汇市、债市”中的流向和分配。另外,加强对国外热钱进入房地产市场的监控力度,有关部门是否可以制定外资投资房地产的详细规定。

  最后,政府管理部门需严厉打击少数不法开发商的囤积居奇、散布虚假信息等违规销售行为。同时,加大房地产信息的公开力度和准确程度。陶乐阳

 来源:第一财经日报
  


 
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