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任志强:谁为夹心层操心住房问题


2007-08-31 09:09:43         华夏经纬网


  24号文件出台之后,争论更多的不再是低收入家庭,而是那些自认为不应享受政府保障性住房的夹心层(夹心层是指超出了保障性标准又暂时靠收入无法或无力购买商品房的所谓工薪人群)。他们认为低收入家庭的住房政府买单了,高收入家庭的住房自行解决了,而他们离解决住房问题更远了。

  全世界各个国家在解决住房问题中都会遇到同样的问题,即市场解决了大多数中等以上收入家庭的住房,国家的社会保障体系解决了低收入家庭的住房问题。夹心层则各国政府分别用不同的方式给予帮助,让夹心层以自己为主、国家帮助或社会帮助为辅而解决住房问题。

  任何国家保障性措施大约都是按收入情况为基础的,并由个人的收入组合成家庭的收入。这对低收入家庭而言是件比较简单的事,因为每个人的收入大约都不够应纳税的条件,但对高于低收入水平的家庭则不同了。也许家庭中的某个纳税人的收入要缴纳大量的个税,但税后的收入平均到家庭人均时却很低,变成了不应纳税的收入人群。

  因此从法律上界定家庭的概念和按抚养系数计算应税分类就变得非常重要了。同时,提高个税缴纳的起征点(或扣除起点)就成为了调节的重要工具。用减税来提高这一人群的收入、增加住房消费能力。让保障政策更加公平有效的同时,也让非保障群体改善自行解决住房的条件。

  经济学上找不到要对中等收入家庭给予保障或补贴的理论,但发达国家大多有以国家为后盾的市场化经营方式中的贴息贴租的做法。贴息是指对特定人群购房所发放的低息贷款,是辅助这些家庭靠自身能力在市场中解决住房问题的重要手段。贴租是指对特定人群租房需求实行的过渡性消费,让租金高于廉租房但略低于市场的一种租赁住房消费。

  首先,要平衡市场中的租赁价格,要有一个具有规模和稳定性的租赁市场。目前,全国城镇中这一数量的比重只占约2%的水平,仅靠个人购房向市场提供租房的方式是不完全具备租赁市场化条件的。同时个人产权的租房有极大的不稳定性,租金、租赁期限等都会随产权人个人意愿产生随意性,不是制度中应依靠的对象。

  而租赁市场的建立要有可长期持有物业的资金来源,许多国家是用各种基金(包括公募和私募),也有的靠国家强制性低息或无息长期信贷。总之应有可以用市场化建立成规模的租赁住房的金融条件,以保证开发企业不是必须将房子立即卖掉以回收资金的现金流。

  国家在大量的出台限制外资进入房地产业的政策,岂不知大量的境外机构资金多数是以建立租赁市场、较长期持有物业的一种资金,恰恰可以弥补我国现行金融市场的缺陷,可以充分利用这些资金以建立中国的租赁性市场,并从高端逐步向低端过渡。

  没有租赁市场的存在逼着所有人都必须去买房,难道不是推动房价上涨的原因吗?

  贴租的资金有的来自于国家的财政补贴,有的来自于土地的租用方式,有的来自于低资金成本。如天津市政府就试点了按市场价包租房子、再贴息将住房租给特定的专业人才人群。如将70年出让金一次补交的土地租用方式改为免出让金,按年收取租金或降低出让金标准的方式降低土地首期投入的成本,换取政府限租的权利,让这部分土地首期投入的成本转换成市场中的贴租。如发行低息债券专门用于建设租赁性住房,将低息债券批准发行的权力转化成贴租,用利息的降低变成租金的降低,等等。

  这种可长期租赁住房的建立会改变人们的消费预期,成为市场中供求关系紧张中的缓冲器,也会起到平衡与调节房价的作用。当市场房价过高时,更多人会选择租赁。当租赁价格过高时,则更多人会选择购买。

  既然国家已充分认识到为低收入家庭买单解决住房问题的重要性,那么也应充分认识到建立与完善住房体系的重要性,当然就不能将夹心层抛弃在制度之外,也应有所帮助。

  各国购房中大多有相应的减税制度,为什么中国没有执行呢?当货币收入转为实体财产时,反而加了许多税,包括二手房交易中的各种税收,还要加什么物业税。这对夹心层来说则变成了巨大的交易成本,或者说成为了购买障碍,许多人冲进一手房市场爬高,也与二手房交易的税收过重相关。

  减税的最大受益者并非是被称为富人的人群,而是中等收入和中等偏下收入的家庭。因为定额减免的购房税收对富人们的纳税几乎没有太多影响,但对中等收入或者中等偏下收入的家庭则会在梯次消费中多次使用,并真正提高他们的住房支付能力,增加市场中的交易量与税收总量。

  租赁性住房的建设应成为继低收入保障性体系建立之后的另一项重大工程。(任志强) 

来源: 中华工商时报


 
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