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李一戈:北京房价的天花板在哪里


2007-09-05 08:51:34         华夏经纬网

  两年多以前,在上海听朋友说,上海郊区的房价都已经到了每平方米15000、16000元,当时真的是大吃一惊。因为我们都习惯于拿自己所在城市来与它相比,其时北京近郊如清河地区的房价,不过是5000、6000元。

  2004年底的上海市区,遍地都是每平方米25000、30000元的楼盘。而那时的北京市区,每平方米8000元的房子还是买得到的。所以,有地产商颇为感慨地对我说:与上海相比,北京的城市价值被严重低估了。

  我之所以几年后又翻出这句话来,是因为我看到了北京华远地产董事长任志强最新的一句话。如果媒体报道属实的话,任志强是这么说的:高房价代表一个城市的竞争力,一个城市的房价越高,说明这个城市的竞争力越强。

  对比一下,两位地产商的基本意思是相近的,即房价与城市的价值或竞争力成正比。

  先表明一下我的态度。虽然老任的很多文章有着尖锐的深度,许多观点我也同意,但他的以上观点我无法同意。按照老任的观点进行逻辑推导,是不是可以说,2004年底上海市区房价是北京房价的两倍多,上海的竞争力也是北京的两倍多?高房价不是城市竞争力的条件,而最多是它的结果。一个城市的房价高,并不代表这个城市的竞争力强;一个具有较强竞争力的城市,有可能导致高房价。

  不过,本文的意思并不是要与任志强商榷,而是想聚焦于北京房价。因为,北京最近的房价涨势实在是动物凶猛。

  2005年5月以后,上海房地产市场步入平台调整,北京房地产市场却加速上扬。几乎可以说,最近两年北京房价上涨的速度,是2002-2004年上海房价走势的另一个版本。按照这种速度,到2008年上半年,北京通州的房价到达每平方米15000、16000元时,你千万不要惊讶。而市区的房价,那些热衷于预测房价走势的业内人士已经在展望市区25000、30000元的均价了。

  对于这样的前景,我有一种不寒而栗的感觉。北京房价真的没有天花板吗?天空辽阔而高远,但高处不胜寒哪。

  据报道,已公布半年度业绩的几大地产上市巨头,上半年净利润增长均超过20%,其中碧桂园上涨164.3%,招商地产增长158.94%。其实,在很多人看来,地产商的利润增长远远低于他们所售房子的涨价速度。

  北京泛海国际居住区新开楼盘,均价26000元,最高价达29000元。去年开盘价是14800元,14800元与29000元之间的差价,现在应该就是这个项目的毛利吧。这个早在5年前就拿在手里的巨无霸地块(总建筑面积260万平方米),给上市公司泛海建设创造了多少利润?而紧邻泛海的观湖国际则是随时等着跟风涨价。

  北京合生国际花园最新售价达28000元,而就是这个楼盘,原本2005年底就达到了销售条件,最初合生内部的定价是每平方米8000多元,但直到2006年5月它才开盘,那时售价已到了12500元。即使是我这样数学学得不好的人也算得出来,从8000多元到28000元,每平方米2万元的差价,应该就是合生这个项目的毛利吧。合生的珠江帝景,土地是4年多以前拿的,售价已从最初的6000多元,卖到了18000元,其间每平方米12000元的差价,应该就是合生这个项目的毛利吧。

  新房涨势如虹,二手房也不甘落后。三元桥附近的时间国际中心,年初的二手房报价多为11000元,如今已到了15000元。广渠路与东三环之间的某大型住宅项目,半年内二手房的实际涨幅超过了50%。

  用什么词可以形容这样的涨势?两个字:恐怖。如果2008年的北京楼盘触目皆是30000、35000元,苍生将何以堪?

  如你所知,国务院要求今年起各地要全面建立以廉租住房和经济适用住房为核心的住房保障制度。北京发出了强制性的配建令。这应该是让广大中低收入家庭欢欣鼓舞的消息吧?可是,我们的记者采访业内专家和地产商后,他们得出的结论是:住房保障制度和配建令的实施,更大的可能是推高商品房(指除廉租房、经济适用房、限价房之外的商品房)价格。我无法掩饰自己的震惊。

  我不相信北京房价会一直这么涨下去,正如我不相信高房价是城市竞争力的代表一样。一定有什么办法,可以喝令北京房价这只凶猛的动物停下狂奔的脚步。

  朋友们,请你告诉我,是什么办法? 李一戈

来源:21世纪经济报道
  


 
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