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东方愚:高地价未必高房价是什么思维


2007-09-13 09:23:58         华夏经纬网

  广东是一个盛产“地产名言”的省份,这一次缔造名言的是广州市国土房管局副局长黄文波。在9月11日富力地产以18729元/平方米拍得广州白云区云祥路地块、博得“广东地王”称号后,面对市场对于地价上涨抬高楼价的质疑,黄文波称,“地价和房价没有直接关系”“地价高未必会推高房价”。“高地价未必高房价”,着实是令人啼笑皆非的言论。黄副局长对其“名言”的诠释是,房价涨跌是由市场供需决定的,“零地价也可能导致高房价”。给自己的言论套上“市场供需”的高帽子,浸淫其中的伪市场思维和意识尽现。

  拿富力刚拍得的新地块来说,18729元/平方米的地价,意味着楼盘建成后,售价至少要在2.5万/平方米以上,才可能盈利。如果按照黄副局长的思路,面对如此昂贵的售价,届时由于大多数购房者的“需求不足”,富力可能顺势将房价给降到2.5万/平方米以下或更低?

  诚然,单一地块的天价,不代表地产市场的整体面貌,也不能代表拿地公司的全部目标。同时并不排除其高价拿地是冲着“地王效应”,像之前的苏宁环球、豫园商城、万科等,高价竞得地王称号的同时,品牌价值自然随之提升。但是,我们必须看到,现在高价拿地的,大都是大型的上市房企,他们在行业内拥有较重的话语权,其行为特征及买卖价,对市场定价有着相当的影响力。

  近几年来的土地竞拍,鲜有非上市公司竞标。一旦准备竞标或竞标成功,这些上市公司便紧锣密鼓增发圈钱,额度与频率令人瞠目。金地、保利、富力、万科、金融街,走马灯般掀起增发热潮。金地集团两月内增发两次,融资额分别为45亿元、180亿元。保利地产IPO时募资只有20多亿元,不久前增发融资竟高达68亿元。

  一边通过增发在股市里轻而易举圈钱,另一方面在终端市场推高房价,如此“甜头”诱惑之下,拿地成本高一些、再高一些,房地产商乐此不疲地通过土地将房地产和股票中可能存在的泡沫结合在了一起。房地产行业这种“强者愈强”和“双泡沫”的特征,成为地产商肆无忌惮向投资者转嫁成本的催化剂。

  如今不少上市房企公开声称,自己的土地储备足够开发10年、20年,显然,这种囤地手段将国家有关土地方面的法律规定置之度外。而北京师范大学金融研究中心主任钟伟的研究表明,目前国内土地价格过高,已严重透支未来的房地产价格,未来三年内,房价必须保持15%~18%的增长率,才有可能支撑目前的地价。广州房价“跑步向前”的迹象明显,2003年广州住宅均价为3888元/平米,2006年均价已升致6315元,涨幅达63%。

  地价与房价的因果关系如此简单、土地出让模式的不合理如此明了,然而在广州市国土房管局副局长黄文波眼中,却成了“没有直接关系”,平淡的口气背后,是政府部门对房价上涨的置若罔闻,对中低收入者购买力不足的视而不见。

  回顾一下以前的“名言缔造者”吧,广州市长张广宁也曾劝市民“不要急着买房”,然后广州房价却扶摇直上;去年5月初,时任广东省国土资源厅厅长林浩坤针对房价高企,建议市民“三年后再买房”,当时广州一手住宅均价为6097/平方米,一年后的今年8月,广州新建商品住宅成交均价为9905元/平方米。

  房价高企成为普通市民心中无法抹去的痛,高房价背后,是地价的节节攀升,以及“面粉贵过面包”形势下的跑马圈钱和风险转嫁。而比高房价和高地价更揪人心痛的,则是“高地价未必高房价”的名言缔造者。东方愚

 来源:每日经济新闻
  


 
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