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秋风:七十年内的权利


2007-09-14 09:37:31         华夏经纬网

  已经购买了70年国有土地建设使用权的业主们,可以独立地支配土地上的所有权利。政府对于国有土地只可能收取一遍土地出让金,不可能有第二次

  ★ 文/秋风

  在名噪一时的酒仙桥危改拆迁中,有七百户居民的房屋具有相对完整的产权,这些住户在拆迁的“民主秀”中,基本上投了反对票。

  他们问:政府有什么权力来对他们享有产权的房屋进行拆迁?实际上,城市未来大多数居民迟早可能都会遇到同样的问题。

  中国城市建设用地的所有权基本上属于政府,房地产开发商从政府手里买来土地70年建设使用权,建设住宅出售给业主,业主支付价款,应当已经一次性支付了70年土地建设使用权费用,从而获得了这一权利。

  在制定《物权法》的过程中,很多民众提出了一个问题:那70年期满之后,该怎么样呢?政府是不是要求收回土地,从而让房子悬到空中?针对民众的这一担心,《物权法》第一百四十九条第一款规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”这也就意味着,政府不能随意收回土地。

  但是,先别担心那么遥远的未来的风险,对于居住在商品房中的民众来说,最大的风险其实是:房子也许只住了二三十年,政府突然决定要拆迁你的房子,该怎么办?

  说起来,近些年的拆迁,基本上不涉及私人享有土地之建设使用权的房屋,而主要涉及旧城区的公房,或者涉及个人曾经享有完整所有权的“私房”。但是,随着旧城区房屋拆迁殆尽,而政府进行开发的雄心却依旧勃发,则某一天,拆迁的推土机很可能就会开到某个新建小区的门口,或者像酒仙桥那七百户居民那样被连带捎进拆迁区内。此时,业主有没有权利制衡这种拆迁?

  《物权法》第一百三十五条的规定,“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”第一百四十三条又规定:“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。”

  据此两条,在70年内——实际上除去开发时间只有60多年了,建设用地使用权的持有人,也即每位业主,对于自己房屋所占用之土地,享有十分完整的权利:占有、使用、处分和收益。这种权利跟所有权几乎没有两样,也因此,在70年内,业主的权利是可以制衡政府作为土地所有者的权利的。

  政府当然拥有这些土地的所有权,但是,政府一旦收取了70年土地建设使用权之费用,就把该项土地70年内的全部权利出让给了业主。此后,这块土地之占有、转让、使用、收益,都与政府无关,而完全由业主支配。

  借用中国古代的土地权利概念,政府享有“田骨权”,业主享有“田皮权”。两者基本上不存在什么关系,业主可以独立地支配其所享有之权利。

  如此说来,在享有建设使用权的70年内,业主是可以处置其所拥有的土地的。假如业主购买的是单栋房屋,他就可以随意改建、翻建、扩建,对他惟一具有约束力的只是政府的规划。这些年来,不断有媒体报道,别墅“私搭乱建”,有关部门也去查处。

  然而,既然业主享有70年完整的权利,则他当然可以按照自己的喜好私搭私建,这本来就是他的私人事务,他人管不着,政府也管不着。

  假如业主拥有的是一套公寓房,他并不拥有物理意义上的土地,但是,一个社区或一栋楼房的业主,作为一个集体,却是可以占有物理上明确的一块土地的。他们可以成立一个土地合作社,通过某种意义上被大家接受的程序,合理地处分自己已经享有权利的土地。

  比如,房屋在住了40年后,大家都觉得楼房比较危险,那就可以通过表决的方式,选择是自行进行楼房翻建,或者出售此块土地,将获得的货币分配各家,自行购买房屋。

  总之,依据法律,已经购买了70年国有土地建设使用权的业主们,可以独立地支配土地上的所有权利,而由此产生的收益,自然归业主们共同享有,政府无权分沾。这就类似于银行将一笔钱贷给企业,企业支付了利息之后就可自由支配这笔钱。这笔钱在企业手里所产生的收益,当然全部归企业,与银行无关。

  这就是酒仙桥那七百余户业主本应享有的权利。他们的房屋是否需要翻建,与政府无关。政府专业部门假如依据某些条例认定房屋已经出现安全隐患,那政府只能将此信息告知业主,由业主们自行选择如何处理:是就地翻建,还是出售土地,整体搬迁。

  但是现在,政府似乎并不这么认为,相反,似乎以土地所有者的身份,强制要求这些享有建设使用权的业主把建设使用权在70年未满期之前退还给政府,政府再出售给开发商。这种做法的性质是显而易见的:政府单方面撕毁了与业主们订立的合同。

  当然,政府还有一个身份,城市的公共管理者。政府可能制定一份新的城市规划,对该块地面的发展作出新安排。但是,首先,任何城市规划都应当高度尊重私人财产权,而不应当过于随意地让私人作出牺牲;其次,即使业主服从规划,开发商也应当与业主协商,请求其出让剩余年限内的建设使用权——由于这一使用期限是自动续期,所以其实是永久性的建设使用权。开发商与业主之间进行的是平等民事主体之间的谈判,与政府无关。这里,开发商支付给业主的,不是含糊其词的“房屋拆迁补偿”,而是两项性质完全不同的价款:购买土地之建设使用权的费用,另加建筑物的补偿费用。

  可以说,按照法律,那么,政府对于国有土地只可能收取一遍土地出让金,不可能有第二次。此后,这些土地其实与政府无关了,而纯粹是已经享有建设使用权的个人和企业的事。

来源:中国新闻周刊


 


 
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