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警惕加息对房贷负担的累加效应


2007-09-17 10:34:28         华夏经纬网

  又见加息,市场却出奇的平静。中国人民银行9月14日宣布,自2007年9月15日起,上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的3.60%提高到3.87%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的7.02%提高到7.29%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。这一举动因之前公布的8月份CPI数据明显偏高,而早已在市场预料之中。由此,市场各方对于本次加息的评价,多为“影响不大”、“仍有加息空间”云云。

  这样的评价的确有其道理,尽管始自2004年的加息周期有明显加快迹象,但是累计多达九次(本年度已经有五次)的加息举动,让市场参与者已是习以为常。其实不仅是加息,几乎所有央行的紧缩政策都被市场所悉数吸纳:无论是有“巨斧”之称的提高存款准备金率、颇具中国特色的定向票据发行,还是刚刚推出的特别国债等等,概莫能外。

  但是,当市场对于紧缩政策习以为常之时,往往也正是政策量变积累显效之时。不妨就加息的累加效果算一笔账,从2004年10月29日本轮的第一次加息开始,央行共先后九次上调利率,尽管每次最多27个基点的涨幅似乎显得“微不足道”,但累加影响已经颇为深远。以总额40万元、期限为20年的住房按揭贷款为例,按等额本息的还款方式算,2004年五年以上贷款利率为5.76%,每月需要还款2810.62元,总还款额为674548.33元,而2007年9月后贷款利率为7.83%,每月需还款为3303.56元,总还款额为792855.50元。相比之下,历次加息最终累加的总还款额增加了近12万元。

  12万元左右的增加额,对于一个家庭的净增加相当于一部轿车。“九次加息,损失一部汽车”,这样的政策效应对普通收入的家庭而言,无论如何也不是一个小数字。更何况,伴随着房价不断飙升,房产贷款规模已是动辄达到几十万元,甚至上百万元,家庭实际的经济压力会更大。而从未来趋势看,加息周期只是刚刚出现加速迹象,机构的极端预测显示,年内央行还可能实施三次以上的加息动作。如果这一预测变为现实,那么对于大量从明年开始执行房贷新利率的居民而言,沉重的房贷开支足以让他们的生活备感压力。

  巨大的“累加效应”正是货币政策的特征所在。看似温柔的调控举措,其实都是给“温水煮青蛙”的炉火加了干柴,而当“青蛙”意识到危机之时,已经无法逃脱厄运。美国当下的次贷风波也是如出一辙。美国房地产最为火爆时,四年时间的累计涨幅达到了50.56%。伴随房价飙升,美联储连续十七次加息,基准利率从1%上调到5.25%。同样的,利率水平的连续上调似乎并没有对房地产市场产生影响,这也让部分投机者对政策效果形成低估,市场上也一度充斥着房价“永涨不跌”的妄言。然而,政策的累加效应逐步积累沉淀,最终还是在瞬间形成质变效应。所谓“次级贷款”风波,其本质就是风险较高的房产贷款人无法再承担房贷利率,最终让坏账风险蔓延到了全球的证券市场。

  显然,如果加息等紧缩性货币政策继续以高频率持续,而房价依旧维持飙升态势,那么最终的结果就是在某一时刻,开始出现大面积的房贷坏账。谁也无法准确预测这一时刻何时到来,但可以确定的是,一旦到来就将意味着投机性资金的疯狂杀出,房产市场价格随之剧烈波动。

  事实上,与美国次贷风波类似的情形已开始在中国有所显现。在房价半年上涨50%的深圳,不断飙升的房价、不断提高的利率已经引起了银行的警惕。近期,深圳各家银行几乎同时停止了二手房贷款的发放,并且提高了新房贷款的首付比例。对于一贯视房贷为优质资产的商业银行而言,这样的政策变化,足以表明他们对于当下高昂的房价能否支撑下去的担忧。商业银行因担忧风险来临而采取自保行动,透露出的信号是房产市场价格趋势的变化悄然临近。

  这样的市场信号值得调控部门的高度关注。银行自身的商业属性注定了他们不会去承担任何的公益职责,一旦风险真正来临,银行只会进一步紧缩银根,从而令资金环境恶化。对整个宏观经济运行而言,则可能引发经济衰退的“硬着陆”风险。到目前为止,全面的流动性过剩事实只是推高了股市和楼市的价格(农产品(21.90,0.00,0.00%)价格上扬更多的是因为供给不足),而针对总量经济的紧缩性货币政策却很难破解这种结构性的过热态势,反而可能因为政策效应集中爆发而冲击经济运行安全。要让宏观调控政策更加切实有效,仅仅依靠频繁加息显然是不够的。 

来源:东方早报


 
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