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盛大林:中国首富本不该是杨惠妍


2007-10-11 09:52:09         华夏经纬网

  国土资源部最新发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确规定:建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得进行按比例分期发放。也就是说,开发商不能再像以前那样以分期付款的方式分期取得土地使用权证。

  据了解,强调这一规定的原因是,实际操作过程中,一些地方存在着受让人未缴清全部出让金,就取得了土地使用权证,或根据付款进程和支付比例部分取得了建设用地使用权证书,造成了一些项目房子都卖了还没交齐土地出让金的现象出现,同时,也造成了一些公司只支付少量首付资金,就大量拿地的问题。(《北京晚报》10月10日)

  几乎与此同时,2007胡润百富榜公布,广州“碧桂园”女老板杨惠妍以1300亿元的身家成为“中国首富”。而在此前两天公布的2007福布斯富豪榜中,杨惠妍也是“中国首富”,她在该榜中的身家是160亿美元,与1300亿元人民币基本相当。

  我为什么把这两则新闻放在一起?因为二者的关系实在太紧密了。可以毫不夸张地说,如果国家早有土地出让“不得分期拿证”的规定,今年的“中国首富”很可能就不是杨惠妍。

  碧桂园及杨惠妍是目前中国最大的“地主”。据报道,截至今年7年底,“碧桂园”的土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。以每平方米1万元计算,购买这些土地也需要4500亿元。杨惠妍持有碧桂园70%的股份,4500亿的七成超过3000亿,而她的财产只有1300亿,更何况她的钱还不能都用到置地上。那么她是如何买到那么多土地的呢?无外乎两种因素:一是依靠银行贷款,二是采取分期付款,或分期拿证的方式。

  近来,各地的“地王”纪录不断被刷新,动辄就是几亿甚至几十亿元。任凭是谁,也很难一下子拿出这么多的钱。开发商之所以敢拿“地王”,一个重要的原因就是可以分期付款、分期拿证——先付部分地款,取得全部或部分土地使用权证;剩下的慢慢给、慢慢拿。实际上,在各地的土地出让中,这种化整为零式的“分期”方式早已相当普遍。虽然土地出让金没有付清,却可以先拿到土地使用权证。于是,开发商们再把土地使用权证作为抵押到银行申请贷款,然后又拿贷款去开发、甚至用贷款去向政府购买新的土地……就在这样的“运作”中,一些开发商的“盘子”越来越大,“财富”也不断膨胀。一个现成的印证是:无论是福布斯富豪榜,还是胡润富豪榜,房地产业的上榜人数都是最多的。

  那么,地方政府为什么愿意让开发商“分期拿证”呢?因为如果不允许,那么在“招拍挂”以及此后的履约中,哪个开发商都很难一下子拿出很多钱,这样一来,土地就很难卖上价。也就是说,“分期拿证”是“经营土地”的一个手段。而开发商对“分期拿证”当然更是求之不得。首先,“分期拿证”可以用很少的资金启动很大的项目;其次,地价的上升可以成为抬高房价的理由;更重要的是,土地是稀缺资源,只要能把土地先竞拍到手,就等于持有了“绩优股”——买着越多,赚得越多;囤得越久,获利越丰。于是,卖地的地方政府盆满钵满,买到地的开发商日进斗金,而最终受害的是消费者。

  从法律上讲,作为一个竞拍标的的地块是一个整体,具有不可分割性。如果分割,也应该在“招拍挂”之前分割。中标者可以按照与政府的约定分期付款,但土地使用权证只能在付清地款后一次取得,而不能分期拿证。

  好在这个问题已经得到重视。国土资源部“土地出让不得分期拿证”的规定就扼住了开发商“囤积土地”和地方政府“经营土地”的咽喉。此规若能得到真正执行,不断创记录的“地王”势必掉头直下,因地而升的房价也有望水落船低。

  只是,这一规定不仅会阻击囤地的开发商,也会大大收缩地方政府的财源。各地能不能坚决彻底地执行,还很难说。

作者:盛大林

来源:中国青年报
  


 
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