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邹平座:房地产业过于宽松金融环境应改变


2007-10-12 10:32:05         华夏经纬网

  但长远来看,住房领域还是要从供给管理入手给予调控,不能单靠需求的管理(信贷、利率)。要使各种需求各有归属,不能让房子普涨

  提高第二套住房贷款首付比例,由建设银行肇始,并逐渐波及到了整个金融业。当央行和银监会表达有信心鉴别第二套住房的时候,也可能预示着自上世纪90年代以来对房地产市场的金融支持,经历了2003年的反复后,开始正式收缩。

  房地产金融现状如何评估?削减曾视为优质资产的住房贷款,银行资金应流向何处?

  近日,中国人民银行研究局副研究员邹平座就这些问题以著书《科学发展观的经济学解释》的方式,向中央高层做了进言。《第一财经日报》就此对邹平座博士进行了专访。

  吸取美国次级债危机教训

  《第一财经日报》:央行和银监会正式出台通知,提高第二套住房贷款首付比例,目前在房地产市场现有需求中,投资和投机所占比例有多大,或者说房地产市场的泡沫程度如何?对此银行业有所评估吗?

  邹平座:这次提高第二套住房首付比例,很及时而正确,将在一定程度上减少投机、投资行为。

  美国次级债危机是此次提高首付的一个很大因素,它引起了银行界一些高级管理人员的重视。建行专门为此开了个大会,要求中层干部和信贷管理人员对房地产信贷进行研究,而研究结果是房地产长此以往,信贷非出问题不可。

  目前,房地产需求中投资和投机占了相当大比例,过多的沉积就易形成泡沫。首付比例越低,银行对投资和投机需求的支持就越大,这将刺激房价的预期。现在中国房地产市场的预期比重过大,初步估计中国房地产市场35%~40%的需求是由预期形成的不合理需求。房价长期上涨,造成资产赚钱效应,逐步演变为社会不合理的预期。

  第二套住房如何认定

  《第一财经日报》:监管部门最近表示有信心能认定第二套住房,据报道,监管部门还可能出台细则制定鉴别标准。你觉得可行性如何?

  邹平座:不管制定什么标准,实现严格的界定都是有困难的。从银行个人征信系统来说,对没有进入登记系统的老人和小孩子买房子就不好鉴别,但能够识别大部分,政策的执行能起大部分作用就可以了。

  在标准把握上实际上牵涉到各个银行,有些银行想放贷的话,即使知道属于第二套购房,也不会去管。央行说有信心有道理,在于央行的个人征信系统,要求贷款时夫妻需共同签字,而夫妻是家庭中掌握财富的主要人员。

  《第一财经日报》:对第二套、三套住房贷款采取严格限制,其政策效果如何,有什么测量工具?

  邹平座:有很多指标可以衡量。在银行风险管理系统上,一个是国际上银行间横向比较,看我们有没有超出其他国家很多;第二是历史的纵向比较;第三是现在我们的一个恶性循环:贷款越多越要支持,越支持越多。因此在信贷结构上要优化,在资产价值研究上,要看到未来收益和风险。

  现在房地产市场是信息不充分的,受心理影响比较多。当价格偏离价值过多时就上升为金融风险,不过现在还没形成风险。

  宽松金融环境应该改变

  《第一财经日报》:在2003年央行121号文件中,就已明确提出要适当提高第二套住房首付比例,但随后的国务院文件对此做了缓和处理,认为仍要发展信贷业务。你如何看待此次压缩信贷与2003年的关系?

  邹平座:金融系统的稳定,是国家大局中的大局。最近中共中央政治局两次集体学习谈的都是金融问题,一次是国际金融,一次国内金融。

  不过,这些年房地产行业对中国小康社会的建设功不可没,要客观历史地看待这个行业在中国经济和调控中的作用。实际上很多中国人在“吃住行”中是把“住”放在第一位的。

  1989年我国货币供给过多,很多人预言中国金融危机不可避免。后来国家考虑两个途径可以吸收过多的货币:一个是住房改革,吸纳过多的购买力,最早的住房改革就是公房私有化,老百姓用大量的钱买了房子。再后来是为开发商开发房地产提供了滚动开发、住房按揭、资产抵押、预售制等宽松的金融环境,进一步吸收大量的购买力进入房地产;中国另外一个吸收购买力的途径就是股权投资和股份制改革,拿钱投入企业。这两个途径实现中国经济近20年的低通胀增长。

  但是现在,对房地产业过于宽松的金融环境到了应改变的时候。

  《第一财经日报》:控制住房价,调控房地产市场,成为社会的普遍呼声,而对采取什么措施,意见很多,你如何来看?

  邹平座:房价持续上升既有客观因素又有主观因素。调控房价要消除客观因素是不可能、不现实的,这块没有必要采取任何手段去改变。不管社会怎么反对,一定要遵循市场规律来调节。

  采取的政策应聚集于主观因素上。主观因素一是非理性预期上升;二是信贷资金在原有长期预期下放大支持,导致房价上涨。我们现在能控制的就是这两块。目前新建商品房60%~70%的购买资金是由信贷支持的,压缩了这块,也就压缩了非理性需求,从而对房价控制作用增大。

  但长远来看,住房领域还是要从供给管理入手给予调控,不能单靠需求的管理(信贷、利率)。要使各种需求各有归属,不能让房子普涨,而要分出层次来。孙荣飞

来源:第一财经日报
  


 
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