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陈序:知否知否,房地产业应是绿肥红瘦


2007-11-12 10:19:26         华夏经纬网

  昨天立冬。此日起,冷气开放。严寒是多数人的噩梦,也是少数人的机会。有意无意,针对资产泡沫的宏观调控往往有利于市场中的强者。

  下月起,最新修订的《外商投资产业指导目录》开始实施。指导目录由国家发改委、商务部联合发布,将产业分为“鼓励”、“限制”和“禁止”三类。比较2007年、2004年两个版本的指导目录,新版目录不再“鼓励”外商投资普通住宅的开发建设。增加了对房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的“限制”。

  这是国家对房地产业的“限外”政策进一步加码。去年7月,国家发改委等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,限制外资以股权形式投资中国房地产企业。今年5月,商务部、国家外汇管理局发出通知,要求进一步严格结汇管理,限制外商直接投资房地产。

  房地产业是特别需要钱的行业,自有资金比例一向较其他行业低。当国内流动性过剩,市面上不缺钱时,拔掉来自境外的输血针头,防止房地产业投资热过头,必要。但资金供应渠道因此更单一,企业融资更困难。目前,央行看紧银根,间接融资市场受行政干预较多。银行贷款部门性喜锦上添花,不屑雪中送炭,历来站在赢家一边。至于直接融资市场,泡沫本身给有“资格”的企业提供了机会。

  最近房地产业界的样板是北辰实业。该公司1997年在香港上市,去年10月在上海第二次上市。此后,其H股价格上涨了140%,A股价格上涨更达385%。圈到的钱迅速以土地形式固定下来,而大张旗鼓地买地本身又成为股价上涨的绝好理由。北辰实业斥资92亿元人民币买下了长沙一处商住两用地块。这笔天价交易公开后,A股和H股均应声上涨。

  榜样在前,焉能不学?据《华尔街日报》报道,在香港上市的内地房地产公司正纷纷酝酿回归A股。这些急于回上海分蛋糕的企业包括:富力地产、首创置业和上海复地。当土地和钱都不再唾手可得时,只有能够在A股、H股两个俱乐部里取得会员资格的人,才能躲过室外的风雪。

  然而,又有多少房地产企业有此“资格”呢?使强者更强,必令弱者出局,竞争更少。不少房地产企业创业之初,聚精会神,不敢懈怠,每战必以品质、服务取胜。成名之后,溺于潜规则,制造潜规则,每役必倚重市场势力与政府关系。行为举止,不复以最终消费者为念。

  有评论认为,房地产业没有垄断也无法垄断,支持部分企业做大做强有利于政府调控。我以为,假设存在好的管制(仅仅是假设),其目的必是令市场更健康地发展,以后可少管制甚至不管制。为了更方便地管制而管制,市场就危险了。经济改革的方向是让市场独立发挥分配资源的功能,避免政府管制的高成本和低效率,抬升社会福利的总水平。房地产业在各行业中市场化程度偏低,且受制于相关要素市场不那么市场化的约束。在这个行业里,应当鼓励的是竞争,并以竞争推动相关要素市场开放。资产泡沫固然可怕,管制限制竞争的副作用也须重视。

  绿肥红瘦,对消费风景的人而言,总是一种损失。 作者:陈序

来源: 东方早报
  


 
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