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房地产泡沫仍在膨胀 谁是高房价的帮凶


2007-11-15 09:58:21         华夏经纬网

  真正促使房价上涨的原因,是不断增加的把房子当作股票等投资品一样来炒作的投机者,那么,为何会出现这么多的投机者?谁是房地产商的帮凶?对于房屋需求者来说,购房的决策也主要是根据市场信息,在我们铺天盖地的、大张旗鼓的宣传、预测房价继续上涨的信息导向下,急需住房者自不必说,未来的购房者会提前购买,投机者会无限制的放大……

  刚刚公布的10月份全国70大中城市的房价同比上涨了9.5%。当普通百姓近几年来为房价天天上蹿搞得焦躁不安时,当人人都觉得房地产泡沫严重,可泡沫仍在膨胀时;我们真该冷静一下,好好理一理房价天天上涨的真正原因,难道这几年真正的房子需求者真有如此之多?

  真正促使房价上涨的原因,是不断增加的把房子当作股票等投资品一样来炒作的投机者,那么,为何会出现这么多的投机者?谁是房地产商的帮凶?

  凭心而论,此轮房价上涨的导火线是缘于政府对土地的宏观调控,可政府在房价上涨后马上就增加了甚至比原来更多的土地供应。如今年广州的土地供应量达到了前两年供应量之和的2倍;北京市总量约1.12万公顷的商品房用地将从今年开始分批推向市场。1.12亿平方米的商品房供应量,这是北京当前4年的销售量之和;可是,越增加供给,冒出来的买房者就越多,似乎是把中国的土地全造成房子,也不够全世界的投机者来买。中国房地产成了少数有钱人快速积聚财富的首选投资品种,但仍没跑出经济学、投资学的原理之外。

  从住房供给者或地产商来说,最大利益化是他的最终目的,地产商是供房还是捂地,就看怎么做更赚钱了,但无论做出怎样的结果,它的决策都来自于市场信息。如果市场总是提供一种房价仍会上涨的信息,市场涌现大量投机者的话,那么,地产商的最大利益化就是等一等,捂住地看涨。如果市场提供的信息以房价要下跌或要大跌的信息,那么,房地产商的决策就是赶紧造房,把手中的物质套现。

  从住房需求来说,大致可以分为三类,一类是急需住房者,但这是极少数;二类是未来购房者,也称潜在的住房需求者,短期住房要求不迫切,此类为数不少但也有限,甚至视经济发展阶段来定;最后一类就是投机者,此类最关心的是住宅在未来是否能够盈利,比钱存银行盈更大的利,此类从数量上无法估计。只要存在一个良好的预期,即能够确信未来房价继续上涨,投机者在理论上将无数。但是,如果不看好后市,投机者马上消失。

  对于房屋需求者来说,购房的决策也主要是根据市场信息,在我们铺天盖地的、大张旗鼓的宣传、预测房价继续上涨的信息导向下,急需住房者自不必说,未来的购房者会提前购买,投机者会无限制的放大。此时,相对于有一定周期、并且有限的住房供给,住房需求的无限性显得尤其突出,供求缺口巨大,这就是我国目前政府不断加大住房供给,可住房天天在涨的经济学解释。在我们天天担忧房价上涨的宣传中,对住房需求者个体来说,“马上买”是他的最优策略,也正是这种个体的理性集合,最终导致了集体的非理性。因此,如果人们把住房当作股票一样来投资升值的话,房地产市场的供求矛盾将会十分尖锐,短期内,无论你提供多少套住房,总是会被无数的投机者淹没。中国房地产泡沫的根在投机。

  中国目前房地产市场状况,可以说基本上是由投机者一手造成的,投机之风不除,百姓一日不得安宁。在无数的投机者买房的巨大需求下,房价、地价节节攀升。难怪像郎咸平、易宪荣这样有真知灼见的学者屡屡遭遇尴尬。

  笔者无数个晚上,漫步在上海新天地,放眼望去,当看到新天地附近漂亮高大的住宅楼,仅有零星的几家灯火时,不免一次次的感慨:最好的地段、最漂亮的屋居,怎么常常是空着呢?这些珍贵的资源往往是被闲置,难道这就是现代社会的特征?这样下去,要不了多久,我国的许多大城市将和农村目前的空心村一样,变成城市中心空心化。因此,从上海市中心城区商品房大量闲置的状况,我们大致可以观察到目前我国房地产投机盛行的外貌。香港总人口近700万,50%的人口集中在总面积不到100万平方公里的港岛和九龙地区。东京市区面积600万平方公里,市区人口900万。我们可以计算,按照东京的人口密度(不到香港市区人口密度的一半),北京和上海的市区人口可达3000万人,深圳的市区人口也可达1200万人,可容纳人口是现有市区人口的2倍以上。所以,我国目前几个大城市人口应该还有非常充分的延展空间。

  所以,如果我们的“预言家”、媒体一直是给公众一种房地产泡沫、未来房价下跌、高征资源占用税、打击投机者的信息。房地产市场的情况是什么样呢?潜在的或未来的购房者将按正常的计划购房,投机者会投机停止,并且手中有房的投机者急于卖出房屋,这一定程度上会增加供给。更有趣的是,地产商短期内会不遗余力地增加供给,他要急于套现啊。这样,市场的供求矛盾马上发生逆转,中国此一轮的地产风波可休矣。

  这一方面,我认为深圳做得不错。前不久,媒体报道:深圳二手房交易量2年来首次下降,不久又报道:深圳商品房交易提前遇寒冬。居民一看到这个消息,谁还急着去买?目前深圳居民能睡安稳了,地产商心里倒盘算起来。

  因此,当我们的媒体在不厌其烦地报道房价不断上涨的消息时,当我们的“预言家”在预测房价继续上涨时,我们不自觉地成了房地产商的帮凶。这一点,任志强(任志强博客|任志强新闻)先生深谙其道,所以,时不时就出来吆喝吆喝,他连2008年后北京的房价都知道,你不听他的还不吃亏。

  (郭兴方 作者:河南大学金融与证券研究所、副教授、经济学博士)


 来源: 中国证券网—上海证券报


 
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