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中房报王子鹏:深圳房价下跌背后的诡异乱象


2007-11-20 10:35:43         华夏经纬网

   说起深圳近期房价,怎一个“跌”字了得。点开深圳房产各相关网页,虽不是“满纸荒唐言”,却免不了“一把辛酸泪”。在经历了上半年的疯狂上涨之后,至少在舆论上,深圳房价已经“下跌”到了快要崩盘的地步,甚至有预言称这种趋势将从珠三角蔓延到长三角。还好,北京坐镇的“糖三角”似乎依然“挺好”,一南一北,冰火两重天,房价走势越发诡异。

  更诡异的还在后头。与大家的心理感受相反,国家发改委的调查却显示深圳房价不仅没降,而且涨了,涨得还不少。调查显示,今年10月,深圳房屋销售价格同比上涨19.5%,高于全国70个大中城市平均水平10个百分点,其中新建商品住宅同比上涨16.8%,居第五位,二手房上涨21.1%,名列第一。如果说这么高的同比涨幅主要是上半年房价上涨过猛的“成果”,那么环比数字就是当期的涨幅。三项数字的环比分别为1.5、2.4和-0.3,也就是说,与9月相比,只有二手房市场房价略有下降,深圳房价仍然在上涨。如果参照一下北京的数字,就会发现南北对比,不仅不是一边倒,甚至仍然是双峰耸峙分庭抗礼的对峙局面。

  国家发改委发布的全国70个大中城市房屋销售价格指数,是目前房地产领域最重要当然也是最具权威性和参考价值的数字,它所反映的情况至少不会偏离市场的真实情况太远。之所以会出现和人们的心理感受反差如此之大的情况,笔者以为,主要是心理预期的作用。也就是说,深圳房价与其说跌了,不如说大家希望它跌了;能跌4%,大家就觉得它应该跌40%;深圳能跌,珠三角就能跌,长三角就能跟着晃悠。大家的想象力,便可以如此递进。

  作为一个唯物主义者,我们似乎不应该相信“精神变物质”这类“神话”,但房地产是个例外。作为一个“信心期货市场”,如果大家都觉得它要跌、深跌、连续跌,一旦这种心理影响到了资金,那么它就离“倒霉”不远了。购房者会持币观望,投资者会急于脱手,开发商不敢捂盘,供应增加,需求减少,房价下降。

  楼市(楼市博客|楼市新闻)虽然不是股市,但到了一定高位也会出现盘整。经历了上半年的暴涨,深圳关内新盘均价突破2万元,不仅突破了大部分置业者的承受能力,也刺破了包括监管层在内的心理极限。要不降一点,基本是“没法交代”。楼市在一定程度上同样也是政策市,从7月开始,深圳房价就开始降了,开始大家还犹犹豫豫着不信,等到信了,转眼4个多月过去了。信有信的理由。支撑上半年房价上涨的,主要是投资/投机资本,投机资本对市场、政策的变化非常敏感,“风紧”马上“扯呼”。同时,房价上涨过快,脱离了市场的真实购买力,以前大家都是炒家,房价不过是个抛来接去的绣球,现在要落到实处,最终接盘的消费者必须有真金白银才行。在消费需求因高房价冷却下来的时候,“绣球”要接过来,最终只能回归市场真实水平。也就是说,在这场资本游戏中,一旦没人接盘,轰轰烈烈的“大牛市”即告结束。

  深圳房价涨得快,无非是三个理由:港人置业、本地消费提升、土地资源稀缺。但港人还没到人人都来买一套的地步,需求只能慢慢释放,现在着急过来的,投机的居多,消费的居少;本地需求有限,有钱的人不缺房,没钱的买不起房,闹得欢的大部分都是炒家;土地稀缺没错,政府发出信号,增加供地面积,“十一五”期间,还将有14万套保障性住房供应市场。这种情况下,深圳房价出现盘整甚至短期下跌无疑是可能的。

  但是,那种降40%、崩盘的结论恐怕为时过早,或者说根本没有可能。前文说的三个理由,并非子虚乌有,只是房价一骑绝尘,跑得太快,真实需求跟不上来。在市场机制回复理性的情况下,两者会自动寻找市场的均衡点,笔者认为,按照国家发改委的最新数据,房价环比1.5%的涨幅大致反映了这种调整过程。

  之所以会出现北京猛涨、深圳猛跌这种“天倾西北、地陷东南”的“乱象”,一部分媒体也起到了推波助澜的作用。房价涨得太快,大家都担心要跌,一旦有风吹草动,这种心理马上就会得到加强。一些报道往往以偏概全,通过暗示等手法,把个别楼盘的降价行为描绘成整体的房价走势,甚至通过错误的计算、偷换概念、引喻失义误导读者。同时,南方的开发商比较实际,各自为战,见势不好斜刺里单枪匹马杀出去是情理之中的事,体现在市场价格上就比较混乱,有硬扛的也有变着花样降价的。相比之下,北京的开发商就比较“抱团”,谁敢带头降价不被板砖砸死也得被口水淹死。不过,深圳开发商的这种“乱象”给深圳人带来了好处,北京开发商的“精诚团结”害的是北京的老百姓。

  由于统计口径、数据来源的不同,任何一个数据都可能与事实存在不小的偏差,重要的是对各种数据、资料、报道要加以甄别和筛选,剔除自己的主观愿望,尽量客观。“让房价跌得更猛烈些吧”也是笔者的心愿,想归想,不能当真。王子鹏(王子鹏博客|王子鹏新闻)

来源:中国房地产报
  


 
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