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陆泽官:买房人本不该再承担土地使用税


2007-12-04 10:55:38         华夏经纬网

  上海率先开征城镇土地使用税,最高征收标准为每年30元/平方米。如果拥有100平方米一套房子,每年也要支出3000元的土地使用税。土地使用税被认为是物业税开征前奏。(《每日经济新闻》11月30日)

  土地使用税有利于增加地方财政收入,地方政府乐观其成,是毫无疑问的。但是,如果考虑到目前居民购房时缴纳的土地出让金,则土地出让金和土地使用税交织起来,构成了重复的税费,缺少合理性。

  目前,房地产开发都是通过招标拍卖等办法取得土地使用权的。不管用什么手段,核心是缴纳土地出让金。土地出让金本质上是一种土地使用费。改革开放之初,发展房地产业,遇到法律的瓶颈。因为中国实行土地资源全民所有制,土地所有权属于国家,任何私人都不能无偿占有和使用土地;国家也不能把土地永久性地出售给个人。那么怎么办呢?政府想到了香港的做法。因为香港的土地是英国向中国租借的,到期要归还,英国政府也没有永久性的土地所有权,香港政府不可能给房地产商永久出售土地,因此,政府采取的是出租土地的办法,即将土地出租的年限限定在中国政府收回之前的年份,然后一次性收取出让金。

  中国改革开放时期搞房地产,受香港的启发,政府把国有土地在出让年限中的地租用公式折算成现值,也就是土地出让金,然后卖给开发商,开发商再转卖给买房者。在中国,各地对于商品房的出让年限是不一样的,大多是70年,也有50年的,比如兰州。因此,中国买房的人仅仅租用政府土地,取得了土地使用权而已,并无永久性的所有权。

  由于土地这种资源极为稀缺,国家对于土地的使用又收紧地根,因此,土地出让金价格越来越高。但这个费用最后都转嫁到了购房者身上,目前房价的成本构成中,很大的一块就是土地的出让金。地方政府通过收取土地出让金,从房地产市场中得到大量的收益,房地产商与地方政府达到双赢。

  现在,政府一方面要收取土地出让金,另一方面,还要征收土地使用税。从本质上来说,两者都是有偿使用土地的费用,不过一种叫做费,一次收足此后几十年的,且不列入政府预算;一种叫做税收,逐年收取,还要列入预算。既收土地出让金又收土地使用税,这就构成重复征收。这从道理上是讲不过去的。因此,土地使用税征收的前提应该是取消或者归并土地出让金。

  另外,土地使用费也没有考虑到对于人们生活必需品的住房的基本豁免。在一些国家,向人们收取的所得税等都有一个基本的豁免,就是对于满足基本生活需要的支出要在税基中扣除。国际税收的常规是,家庭所得税中甚至要扣除抚养孩子的支出。在中国,个人所得税也要扣除基本生活需要的1600元,从1600元以上起征。房子对于一般百姓来说,当然是生活必需品,对于自住的房子,应该留出一定面积的免税优惠,优惠税率,保证基本生存的需要的;而对于豪宅和多套住房,则不妨实行累进税。从另一角度来说,国家土地属于全体社会公民,公民作为土地资源的所有人之一,给他一定份额的免费土地用于满足基本生存需要,也是体现国家土地资源为全民所有的法理。

  据说物业税很快就要征收。如果加上已有的税费,房产上叠加的税费已经十分可观。对这么多的税种加以整合,将是当务之急。从可税性来说,政府可以想出各种理由来征税以增加财政收入,但是,这种征税权必定要有合理性,要以保障民生为前提,要征得纳税人的同意,不能说收就收。


作者:陆泽官

来源:中国青年报
  


 
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