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盛大林:房价到底拐了没有


2007-12-18 10:47:06         华夏经纬网

   连日来,关于商品房降价的消息不断。继广州一些楼盘降价促销的消息传出不久,又有报道说深圳有的楼盘价格降幅超过30%,送书房、送物业、送装修……各种变相降价形式层出不穷。上海、北京也出现了有价无市、销量和均价都下滑的情况。但开发商们却否认房价下跌,购房者说没有感觉到房价下降了。政府官员和专家们的意见更是众说纷纭。有人说中国的房地产已经出现“拐点”,有人说即将出现“拐点”,有人说还没有出现“拐点”。(据12月17日《东方早报》和《中国经济周刊》)

  这家媒体说房价降了,那家媒体说不是事实;这个专家认为“拐点”已现,那个专家认为是错觉。一边是言之凿凿,一边是信誓旦旦,老百姓都不知道该听谁的了。那么,房价到底“拐”了没有?对此,我有三点看法———

  一、目前的信息不足以断言 “拐点”已经出现。今年下半年以来,房市出现了两大转折性迹象:一是成交量下滑,二是成交价格下降。前者已经出现好几个月了,但后者只是最近一两个月才在个别城市出现的。而判断房价的走势,仅凭一两个月的数据明显不够。因为销售的结构会直接导致某月成交均价的波动。比如某月成交的主力是低档楼盘,那么成交均价就会下降,但这并不意味着房价的下滑。有数据显示,北京近期成交均价的下滑主要就是这个原因造成的。因此,要判断房价是否已经拐头,至少还要观察几个月。

  二、房市出现回调是完全可能的。几年来,开发商不断提高商品房价格,有的还“捂盘”、“囤地”,老百姓在高喊房价太高的同时却又不得不勒紧腰带贷款买房。这种博弈实际上就是承受力的比拼。人们都对购房者的 “不堪重负”感同身受,其实开发商的压力也不会小。要知道,“囤地”和“捂盘”都要天量的资金来支撑,而正常的资金链还要维持。近年来,由于流动性的泛滥,大量资金源源不断地流入房地产业,但这种注入也不是无限的。随着二套房认定统一以户为标准、大幅提高存款准备金率等紧缩性货币政策的出台,开发商的承受力势必受到严峻考验。为了尽快回笼资金,缓解资金链紧张的状况,开发商可能不得不采取一些促销措施,比如降价。广州、深圳的一些楼盘价格下调可能就是这个原因。

  三、即使出现“回调”,也只能是暂时的,不能称之为“拐点”。供求关系是市场价格的决定性因素。在供不应求的市场中,价格的总趋势必然是上行的,这是基本的市场规律。目前,由于能承受高房价的消费者不断减少,加之“拐点”预期的出现,观望待购的消费者逐渐增多,但这不等于需求的真正减少。需求是刚性的,而观望是有限度的。当观望一段时间未见大幅降价之后,一些消费者就可能不再坚持。而随着市场的回暖、资金链的松动,价格就会再次上扬。货币政策虽然在紧缩,但消化的流动性并不多。而在一个供不应求的市场中,各种政策成本最终都会转嫁到消费者的身上。

  近年来,为了稳定住房价格,政府也可以说“双管齐下”:一方面,努力扩大供给,比如加大土地供应、盘活土地存量、打击囤地行为等;另一方面,极力抑制需求,比如出台二套房贷款政策、提高存款准备金率等。但是,前者的力度不大,并没有扩大有效供给;而后者的力度虽大,但收效也不是太大。总之,供不应求的局面并没有得到根本改变。在这种情况下,真正的“拐点”不可能出现。 作者:盛大林

来源:东方今报
  


 
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